“Se prepararem, tem cobrança de taxa extra outra vez.” Basta ventilar essa possibilidade para o clima no condomínio ficar tenso. Alguns se desesperam e perguntam se terão que vender um rim para pagar a conta, outros começam a xingar o síndico, enquanto os mais calmos deduzem quanto terão que tirar do bolso para manter ou melhorar a qualidade de vida no prédio.
Brincadeiras à parte, a realidade é que tem síndicos abusando dessa alternativa, transformando uma solução em um pesadelo.
Como o nome sugere, taxa extra é medida excepcional e necessária para o equilíbrio das contas. Geralmente é instituída para pagar uma despesa imprevisível. A cobrança indiscriminada, revela uma falha no planejamento orçamentário.
A previsão orçamentária é obrigatória. Ela deve ser apresentada na Assembleia Geral Ordinária, junto com a prestação de contas do síndico. Por se tratar de uma estimativa de gastos para o ano seguinte, é normal que algumas despesas surjam e o caixa do condomínio não tenha o valor necessário para cobrir a demanda.
A taxa extra também é uma das alternativas para benfeitorias, melhorias ou necessidades pontuais. Por exemplo, instalar cerca elétrica, contratar um serviço, comprar um objeto, enfim, uma despesa específica por um período determinado.
O valor da taxa extra, a quantidade de parcelas e o início do pagamento passam pela Assembleia Geral Extraordinária, convocada para essa finalidade.
O síndico precisa justificar a despesa, bem como apresentar orçamentos do serviço, obra ou do que for necessário para solucionar o problema inesperado. Após ser aprovada, o pagamento é obrigatório para todos, inclusive o síndico, exceto se a convenção o dispensar . Quem discordar do valor ou a da forma como ocorreu a assembleia, primeiro deverá pagar o que foi acertado na reunião, para depois questionar a validade dos termos.
Na falta do pagamento, o condômino será considerado devedor e estará sujeito às conseqüências como juros, multa e ação judicial de cobrança.
A legislação permite a cobrança da taxa extra antes da aprovação pela assembleia. Porém, em casos extremos, como o conserto da caixa d’água diante de um vazamento, de uma rede de água estourada, a reconstrução do muro derrubado em um acidente, dentre outras situações inusitadas.
Entretanto, até nessas eventualidades, é indispensável ratificar a decisão na assembleia imediatamente convocada após constatar a necessidade do aporte financeiro.
Outra dúvida comum é quanto a responsabilidade do pagamento da taxa extra. Isso depende da natureza da despesa. Porém, a regra é simples: o inquilino paga pelo que usufrui e o proprietário pelas benfeitorias que valorizam o imóvel.
Por exemplo, exceto as situações mais complexas, o inquilino arca com as despesas ordinárias, que são relativas à manutenção do prédio, incluindo os encargos trabalhistas dos colaboradores, exceto as demandas judiciais ocorridas fora do período do contrato de locação.
O proprietário se encarrega das despesas que acrescentam valor ao imóvel, sem interferir na necessidade do morador,
como construção de novas áreas de lazer, instalação de equipamentos, constituição do fundo de reserva, implantação de energia fotovoltaica dentre outros.
Muitos empreendimentos já aderiram a conta digital, que extinguem a cobrança de geração dos boletos. Já os tradicionais, visando economizar para o condômino, fazem um só boleto, incluindo a taxa extra no rateio mensal.
Nesses casos, detalhar com clareza o que está sendo cobrado e quem deve pagar, proporciona mais transparência na gestão. Todavia, mandar os boletos da quota condominial separado da cobrança da taxa extra é o ideal, pois, no caso de inadimplência, uma cobrança não afetará a outra.
É importante lembrar que o aumento abusivo ou sem justificativa plausível pode ser questionado judicialmente pelos condôminos prejudicados. Portanto, é fundamental que o síndico seja transparente na apresentação dos motivos que levaram a cobrança da taxa extra e que os condôminos tenham voz e participação na decisão, afinal, todos são donos e buscam os mesmos objetivos.
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Cleuzany Lott: é advogada, especialista em direito condominial, síndica empreendedora, conselheira profissional, jornalista, publicitária, diretora Associação de Síndicos, Síndicos Profissionais e Afins do Leste de Minas Gerais (ASALM) e membro da Associação Nacional da Advocacia Condominial (Anacon).
Fonte: Diário do Rio Doce
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