Equivalência, ou distinção, das expressões “Ato Constitutivo” e “Convenção” do Condomínio

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1971

A Lei 4.591/1964 não fez qualquer alusão ao “ato constitutivo” do condomínio, referindo-se, tão somente, à “Convenção do Condomínio”, denominação que serve como título para o Capítulo II daquele diploma. Aliás, fiel ao seu cunho didático, a chamada Lei do Condomínio fez absoluta questão de não utilizar sinônimos, preferindo a repetição do mesmo vocábulo “convenção”, nada menos do que três dezenas de vezes, chegando a repeti-lo no mesmo parágrafo, em duas distintas oportunidades, tudo isso para não sacrificar a clareza em favor do estilo.

Já o codificador de 2002, muito mais econômico em todos os sentidos e mais apegado à linguagem, usou bem menos o termo “convenção”, como ainda empregou a expressão “ato constitutivo” boa parte das vezes, com exatamente o mesmo sentido. Senão vejamos:

A primeira oportunidade em que aparece uma das expressões ora analisadas está no § 5º do art. 1.331, quando a lei define que o “terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio”. Como, naquele primeiro artigo tratado do condomínio, não havia qualquer explicação sobre d que se tratava, “a escritura de constituição”, tivemos que aguardar até a leitura do art. 1.333 para concluir que é “A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita…”. Foi assim que aprendemos, com o perdão pelo pleonasmo, que é a “convenção” que se constitui no “ato constitutivo do condomínio”.

A dúvida, entretanto, reside em saber se o legislador usou as duas expressões como sinônimos. Vamos examinar: o termo “convenção” aparece diversas veze no texto da lei para designar o ato que se constituiu no regramento ou “os estatutos” do condomínio, e não há dúvida quanto ao sentido da expressão. Entretanto, a expressão “ato constitutivo”, além daquela aparição original (art. 1.331, § 5º), surge, apenas, em três outras oportunidades sem resolver, em nenhuma delas, a questão levantada, mas, ao contrário, trazendo mais perplexidade e indagações.

De fato, ao analisarmos as referidas menções à expressão controvertida, encontramos as seguintes situações jurídicas:

  1. 1.336
  • 2º. O condômino que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos I a IV, pagará multa prevista no ato constitutivo ou na convenção…

  1. 1.339
  • 2º. É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo…

  1. 1.352

Parágrafo único: Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio…

 

Vimos que o ato constitutivo se faz sempre por meio de uma convenção, mas, pelo que se pode depreender dessas outras referências aos atos constitutivos, a recíproca não é verdadeira, isto é, nem toda convenção tem origem no “ato constitutivo do condomínio”. São várias as razões que nos levam a tal conclusão:

Em primeiro lugar, verificamos que no art. 1.336 § 2º, as expressões “ato constitutivo” e “convenção” não foram usadas como sinônimas, mas unidas por conjunção alternativa, demonstrando que o legislador não lhes emprestou o mesmo sentido.

Em segundo lugar, constatamos que no § 2º do art. 1.339 o legislador determinou expressamente que a parte comum só pudesse ser alienada a terceiro, se a faculdade constasse do ato constitutivo, e não apenas da convenção do condomínio, concluindo-se, pois, que, a toda evidencia, admitiu o legislador pudesse esta ter outra origem, diferente do ato de constituição.

Por fim, analisarmos o parágrafo único do art. 1.352, verificamos que o critério de proporcionalidade na votação será o das frações ideais, salvo disposição diversa da convenção de constituição de condomínio. Vale dizer: não qualquer convenção, mas apenas aquela de constituição do condomínio.

Para nos certificarmos de que o legislador distinguiu a “convenção de constituição do condomínio” de todas as outras convenções, basta atentar para as menções feitas à “convenção” encontradas nos seguintes dispositivos:

  1. 1.334, § 1º

“A convenção poderá ser feita por escritura pública ou particular.”

  1. 1.348, §2º

“… salvo disposição em contrário da convenção.”

  1. 1.350

“Convocará o síndico… na forma prevista na convenção…”

Em todas essas últimas hipóteses que acabamos de resumir não consta dos textos reproduzidos qualquer especificação quanto à “convenção” a que o legislador pretendeu referir-se, permitindo a conclusão que poderia ser qualquer delas, seja a que constituiu o condomínio, ou outra que tenha resultado de alguma alteração.

Não há, pelo menos em nossa compreensão, a menor dúvida de que o legislador fez uma distinção entre o “ato constitutivo” do condomínio que significa a convenção original que o constituiu e, de outro lado, a simples convenção do condomínio que pode ser qualquer uma delas.

Por isso, entendemos que, quando o legislador alude, como exigência legal, para resolver uma determinada situação jurídica, ao que, sobre o assunto, dispuser o ato constitutivo, significa que estará mandando que se observe, quanto a essa matéria, o que constar a tal respeito da convenção original que constituiu o condomínio.

Fonte: Condomínio Edilício – Pedro Elias Avvad.


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