Entenda melhor as advertências e multas condominiais

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O portal Síndico Legal preparou esse conteúdo exclusivo para te ensinar tudo sobre multas e advertências de condomínios
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Morar em um condomínio não é fácil, e isso não é nenhuma novidade. Em um empreendimento como esse existem diversos tipos de moradores, desde os mais silenciosos até aqueles escutam música alta em plena madrugada. Isso acontece porque muitos não se esforçam para colaborar a manter a harmonia e a boa convivência em grupo.

Mas diante de tantas atitudes erradas, e tantas infrações cometidas, como se deve aplicar as multas corretamente? Qual o valor de uma multa condominial? Essas são algumas das dúvidas que sempre passam pela cabeça dos síndicos e moradores. Pensando nisso, o portal Síndico Legal preparou esse conteúdo exclusivo para te ensinar tudo sobre multas e advertências de condomínios. Veja:

 

 

Quando é a hora de aplicar uma multa ou uma advertência?

Antes de aplicar qualquer uma das duas, o mais correto a se fazer é conferir a Convenção e o Regimento Interno do condomínio. Sempre que for necessário procure esses documentos, antes de tomar uma decisão precipitada.

Geralmente as advertências são recomendadas quando o condômino está cometendo pela primeira vez uma determinada infração. Elas possuem a função de avisar o condômino que está agindo errado. E serve mais como um comunicado do que como uma penalidade. Ao advertir o condômino, ele será aconselhado a não cometer o mesmo erro novamente, e caso se repita, poderá resultar sim numa multa. Ou seja, se o a advertência não surtir efeito, o síndico poderá aplicar a multa na próxima vez que a infração ocorrer.

Existem casos onde não cabe a advertência, como por exemplo, quando um morador danifica alguma coisa da área comum do condomínio, diante disso, uma multa deve ser aplicada diretamente, tendo em vista que será preciso ressarcir o dano. Por isso é sempre recomendado que o síndico mantenha os condôminos informados de como as áreas comuns devem ser utilizadas, e se conseguir que assinem termos de responsabilidade antes de utilizar algum espaço, melhor, pois assim, o mesmo terá que responder caso algo aconteça de errado.

Outra situação é quando o morador é reincidente, ou seja, ele já possui o costume de infringir as regras do condomínio, mesmo após já ter recebido a primeira advertência. Como já foi citado acima, nesse caso o síndico poderá sim aplicar uma multa. Esses tipos de situações ocorrem devido a falta de respeito a horários de silêncio, ou fumar em locais proibidos, ou até mesmo passear com cachorro onde também não é permitido, entre outras.

 

Como as multas condominiais podem ser aplicadas corretamente?

É preciso reforçar que as multas condominiais precisam ter fundamento, provas de que a regra em questão realmente foi infringida. Se caso a denúncia tenha sido feita por algum vizinho oralmente, e não existem provas, a informação não deverá ser considerada como prova.

Diante dessa situação, o síndico deve orientar que o morador que está incomodado relate e registre a reclamação no livro de ocorrências do condomínio.

E antes de aplicar uma multa, o síndico deverá averiguar se a multa do condomínio está prevista na Convenção ou no Regimento Interno. Caso não esteja nos documentos, o síndico precisará conferir se o problema em questão pode ser considerado uma violação de saúde e da tranquilidade dos demais moradores. É essencial que o síndico tenha bom senso na hora de aplicar advertências ou multas condominiais.

 

 

É recomendado que o síndico tente conversar com o morador infrator antes de aplicar a multa ou advertência. O gestor do condomínio deve explicar que o ato está indo contra as normas do condomínio, e informe-o de que ele poderá ser advertido ou até mesmo multado caso a situação se repita.

Porém, muitas vezes a conversa não resolve, desse modo, o síndico precisa consultar a Convenção e o Regimento Interno para entender melhor como poderá agir. Caso o condomínio não possua nenhuma regra já definida sobre advertências e multas, é importante o síndico abordar essa questão em uma reunião de Assembleia, para que seja criada uma nova regulamentação.

 

Qual poderá ser o valor de uma multa?

O que determina o valor da multa condominial será a gravidade da ocorrência e a quantidade de infrações cometidas. A primeira multa deverá ter valor menor, e posteriormente ter o valor aumentado a cada reincidência.

E mais uma vez, vai ser a Convenção e o Regimento Interno que indicarão os valores da penalidade. Caso um morador recebe uma multa por excesso de barulho, por exemplo, o valor deverá estar definido na legislação do condomínio.

Mas de acordo com o Artigo 1.336 do Código Civil, existe um limite para o valor da multa condominial. O preço da multa não pode ser superior a cinco vezes o valor da taxa condominial.

A única exceção, onde é permitido se cobrar um valor de multa condominial mais alto, é no caso de condômino antissocial. Nesse caso, é permitido que a multa chegue até 10 vezes o valor da cota mensal. E essa situação está esclarecida pelo Artigo 1.337.

 

A multa condominial poderá ser cobrada com a cota condominial?

Sim. A cobrança da multa deverá ser feita junto com o valor da cota condominial.

Atenção: Se a convenção do condomínio for antiga e ainda se baseia em Unidade Real de Valor (URV), ao salário mínimo ou outras medidas de valores, o síndico deve realizar uma reunião de assembleia para alterar e atualizar o documento.

 

Como recorrer a uma multa condominial?

O morador poderá recorrer a multa condominial caso considere que a mesma esteja sendo abusiva ou injusta. Nesse caso, a primeira coisa a se fazer é também consultar o Regimento Interno ou a Convenção, para que possa conferir se a multa teve fundamento ou não.

Alguns documentos do condomínio não permitem o direito de defesa, mas a administração condominial pode fornecer esse direito ao condômino. Após receber a notificação da multa, o morador pode entrar em contato com o síndico pessoalmente, por e-mail, ou carta, para apresentar o seu desejo de recorrer a multa. O direito de defesa deve ser apresentado em Assembleia, junto com os demais condôminos.

Caso o morador não tenha o direito de defesa, ele pode buscar uma solução junto ao Poder Judiciário. E dependendo do caso, a Justiça pode considerar a multa autoritária e assim, anular a cobrança.

 

 

O que pode acontecer se o morador não pagar a multa?

Se o morador não pagar a multa, o condomínio poderá aplicar uma cobrança judicial. Ou seja, se o problema não for solucionado, o nome do morador pode ser negativado e o imóvel poderá ir à leilão.

Advertência e multa condominial costuma ser um assunto muito polêmico, e causa muito estresse principalmente para o gestor do condomínio. Contudo, se o síndico souber agir, e basicamente aplicar as mesmas de forma correta, elas deixaram de ser um bicho de sete cabeças. Sempre siga o Código Civil, a Convenção e o Regimento Interno!

Redação Síndico Legal – Toheá Ranzeti

 

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