Elementos que conterá a instituição do condomínio

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O artigo 1.332 do Código Civil encerra os elementos básicos que deverá conter o ato de instituição do condomínio:

Institui-se o condomínio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal a atribuída cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

Naturalmente, além dos elementos acima, indispensável que se dê o nome ao empreendimento, a designação cadastral na Prefeitura Municipal, a área total a ser construída, o número de pavimentos, a destinação que se pretender dar, a localização e o tipo de unidades (apartamentos, lojas, salas, garagens etc.).

Algumas considerações sobre cada item do artigo 1.332 são necessárias.

  1. a) A discriminação e individualização das unidades condominiais.

Conforme já observado, as unidades condominiais constituem-se de áreas privativas e de áreas comuns, sendo que as primeiras estarão isoladas de modo a proporcionarem a devida privacidade. Para tanto, estarão separadas umas das outras através de paredes. Unicamente as garagens não necessitam estar separadas umas das outras por paredes de isolamento.

Consoante ensina João Batista Lopes,

a constituição do condomínio (modo pelo qual nasce a figura da propriedade horizontal ou condomínio em edifícios) não se confunde com a especificação do condomínio, sendo necessária a adequada caracterização das unidades autônomas com indicação das partes exclusivas e das partes comuns (áreas, destinação etc.).

Valendo-se da doutrina, segue explicando que não é suficiente o registro da incorporação, ou a averbação da construção. Até certo momento, é possível que exista somente a anotação das frações ideais do terreno. Indispensável, em se tratando de condomínio no edifício, que se faça a especificação de cada unidade e das partes comuns, ou seja a individualização. Unicamente com este ato surge o condomínio edilício, isto é, a determinação das partes que cabem a cada coproprietário. Ter-se-á, então, a individualização das frações ideais no terreno e das unidades. O encarregado da construção, ou o empreendedor, ou os proprietários encaminharão um documento ao Cartório do Registro de Imóveis, retratando como se dividirá a coisa comum. Este documento, que se formalizará através de escritura pública ou de escrito particular (como ata da assembleia dos condôminos), individualizará cada unidade, as respectivas frações ideais e as áreas comuns.

Segue expondo João Batista Lopes: “Com o registro da instituição e especificação do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis aperfeiçoa-se a figura jurídica do condomínio em edifícios, nascendo o direito real de cada condômino, que não pode sofrer alterações futuras sem o seu consentimento.”

Mário Pazutti Mezzari indica os elementos que conterá a discriminação ou individualização, conduzindo à clara identificação:

A perfeita identificação de uma unidade se faz mediante a indicação dos seguintes elementos: a designação numérica ou alfabética; a destinação; a localização por pavimento (1º, 2º, 3º etc.); a situação dentro do pavimento (frente, fundos, meio etc.); a área privativa; a correspondente área de uso comum de divisão proporcional; a eventual existência de área de uso comum de divisão não proporcional que lhe seja atribuída. Normalmente é também indicada a área total, que é o somatório das privativas e comuns acima citadas. Indica-se igualmente a fração ideal que lhe é correspondente no terreno e nas coisas comuns. A descrição interna da unidade era dispensada no art. 7º da Lei n. 4.591/1964, e é razoável que se entenda que esse dispositivo permanece em vigor, porque nada há de similar no Código Civil de 2002. Quanto às confrontações da unidade, a boa técnica registral exige que qualquer imóvel que se pretenda individualizar seja identificado também com suas confrontações externas (art. 225 da Lei dos Registros Públicos, de n. 6.015/1973). A Lei n. 4.591/1964 dispensava apenas a descrição interna da unidade e o Código Civil de 2002 ordena apenas que se faça a discriminação e individualização da unidade autônoma, sem adentrar em detalhes.

Depois de procedida a averbação da construção e da especificação ou individuação das unidades, nasce a possibilidade da abertura da matrícula de cada unidade, cuja área é somada com a fração ideal no terreno, formando uma quantidade de área privativa, que virá acompanhada da referência da área comum, chegando a um total que será mencionado.

 

 

  1. b) A determinação da fração ideal de cada unidade e das partes comuns.

Na determinação da fração ideal computam-se a área que conterá a unidade autônoma, de propriedade exclusiva do condômino, e a área das partes comuns, de proveito de todos. Ou seja, deve-se indicar as áreas construídas das unidades de cada condômino e as áreas de uso de todos, e que envolvem as paredes, as escadas, os depósitos, o salão de festas, o playground, o apartamento do zelador, os banheiros dos empregados, a churrasqueira comum, bem como os equipamentos de todos, e, assim, os elevadores, a piscina, as ferramentas e utensílios, os móveis etc.

No artigo 1.331, § 3º, do Código Civil, em redação da Lei n. 10.931/2004, consta o sentido da fração ideal, em definição que substitui a da Lei n. 4.591/1964: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.”

O inciso II do artigo 1.332 ordena que se determine a fração ideal de cada unidade e das partes comuns, que, somadas, fornecem a fração ideal total.

  1. c) O fim a que se destinam as unidades.

Consignarão os documentos de instituição a finalidade a que se destina o condomínio. Basicamente, estabelecerá se a utilização é para residência, ou para outra utilidade, como profissional (escritórios, clínicas e consultórios), comercial (garagens ou depósitos) e para a execução de certas atividades (manufaturas, prestação de serviços técnicos, consertos, salões de artesanato, salões de cabeleireiros). Especificarão se a destinação for mista, ou seja, para a coexistência de unidades residenciais e unidades não residenciais, estas geralmente localizadas no pavimento térreo.

Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo

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