Eleição do síndico e a intervenção judicial

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O artigo 1.347 do Código Civil (a previsão na Lei n. 4.591/1964 vinha no art. 22) trata da nomeação do síndico, por um prazo que vai até dois anos: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a 2 (dois) anos, o qual poderá renovar-se.”

Está bem visível a permissão de escolha de pessoa que não seja condômino, isto é, de uma terceira pessoa, física ou jurídica. Haverá, então, um administrador com as funções de síndico.

Procede-se à eleição pela assembleia-geral, precedida de convocação, que se realiza a cada ano, com a prévia inclusão da matéria na ordem do dia, e mediante a aprovação, em primeira convocação, por maioria dos votos dos condôminos presentes, que devem representar, pelo menos, metade das respectivas frações ideais. Em segunda convocação, basta a maioria simples dos condôminos presentes. Se passado o tempo do mandato, segue na administração o síndico que se encontra no cargo, até a escolha de outra pessoa, em assembleia convocada, na omissão do síndico, no mínimo por um quarto dos condôminos, ou por determinação judicial (art. 1.350 e parágrafos).

Omitindo-se o síndico em convocar, e não suprido o ato por um quarto dos condôminos, a qualquer dos condôminos cabe encaminhar solicitação ao síndico, para que diligencie na designação e convocação.

 

 

Não se efetuando a convocação, seja pelo síndico ou pelos condôminos, ao juiz cabe providenciar para que se realize a assembleia, por provocação de qualquer condômino. É a regra do artigo 27 da Lei n. 4.591/1964, que se mantém em pleno vigor: “Se a assembleia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.”

Mostra-se imperfeita a redação. Não se impõe a convocação da assembleia para oportunizar a intervenção judicial. Reserva-se ao juiz a nomeação caso não exista convocação tanto pelo síndico como pelos condôminos, ou não se realize a assembleia por outros motivos. Daí o caráter supletivo da sentença, já que supre a omissão de ato do encargo da assembleia. De igual modo, ao juiz cabe determinar e garantir a assembleia se convocada pelos condôminos, e surgir a tentativa do síndico ou mesmo de condôminos em impedir a sua efetivação.

Terá a sentença força e vigência enquanto os condôminos, em assembleia, não decidirem pela eleição regular de um síndico, posto que se deveu a mesma pela falta de providência dos condôminos.

Ingressa-se com uma ação de rito ordinário, com o pedido de antecipação de tutela se conveniente, descrevendo-se a situação e justificando-se o pedido, com a juntada da documentação pertinente.

A duração do mandato será de dois anos, sendo permitida a reeleição. Todavia, nada impede a adoção de período menor, em geral de um ano, desde que a convenção assim estabeleça. Mostra-se inconveniente um prazo menor, pois não dará estabilidade à administração, com a possibilidade de constante mudança de orientação e critérios na direção.

Cabe lembrar que pode o síndico desistir do cargo, e mesmo abandoná-lo, em qualquer tempo, independentemente do consentimento de outro órgão, eis que, por sua natureza, tem caráter voluntário, a lei não impele a obrigatoriedade da aceitação, nem existe mandamento algum que constranja a permanência até o final do período de eleição.


Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

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