É possível a alienação de parte acessória de unidade autônoma?

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É possível a alienação de parte acessória de unidade autônoma?

O ART. 1.339, § 2º, abre duas exceções à regra do caput e do § 1.º, permitindo a alienação somente de parte acessória, em primeiro lugar a condômino e, em segundo lugar, a terceiro, se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser á respectiva assembleia geral.

A primeira parte da regra não traz novidade alguma e sempre teve ensejo: há muito mesmo sem existir autorização legal expressa, já se desvincula o direito ao uso de vaga de garagem pertencente a uma unidade para vinculá-la a outra, por meio da cessão de direitos. A outra parte do artigo é absurda e, ousamos dizer, inexequível.

 

 

A razão é bastante simples. Quando se desvincula uma parte acessória de uma unidade que se está alienando a outro condômino, dito acessório vincula-se imediatamente á outra propriedade e continua sendo o que era antes: parte acessória, embora pertencente a uma outra unidade.

Ora, conforme o art. 1332, I, desse mesmo Código, só podem ser discriminadas e individualizadas as unidades autônomas e as partes comuns, não podendo ser objeto de individualização, as partes acessórias, que não tem existência legal, salvo se vinculadas a uma unidade autônoma.

 

 

Ainda que superada essa impossibilidade material, e considerando que o ato constitutivo admitisse a hipótese, a lei não explica como se obterá a anuência da assembleia geral tampouco a que fato é respectiva.

Realmente, o legislador não foi feliz ao conceber a segunda parte deste artigo, não apenas pela inexequibilidade da norma, como pela incongruência da redação.

 

 

Ao admitir a possibilidade de alienação a terceiro de parte acessória, a lei está criando, em tese, uma nova modalidade de condomínio, sem definir-lhe os contornos, as características e a própria identidade, isto é, não lhe atribuindo condições mínimas de existência jurídica.

Acreditamos que a forma de se proceder a essa alienação está muito mais próxima dos regulamentos edilícios, código de obras dos municípios e política urbana, do que propriamente na legislação condominial.

Com certeza, a alienação deve ser acompanhada de alteração do projeto arquitetônico, licença e aceitação da modificação no processo administrativo relativo á edificação, pela autoridade municipal competente.

 

 

Direito á vaga de garagem é transferível por meio de escritura de acessão de diretos, pagamento de ITBI e desvinculação na matrícula do imóvel cedente e vinculação na matrícula do imóvel adquirente no registro de imóveis competente.

O “condomínio” deve conhecer das alterações que condôminos vieram realizar na composição das unidades e proceder a tais mudanças dentro da estrutura condominial, inclusive com relação ao valor das contribuições, se estas estiverem vinculadas, de algum modo, á área ou ao valor das unidades.

 

 

Não vemos, entretanto, como tais alienações possam ser feitas a terceiros, mesmo que a autorização conste do ato constitutivo do condomínio.

Se é terceiro, não é condômino e, portanto, não é proprietário de unidade à qual possa ser vinculada a parte acessória que tenha sido adquirida, De outro lado, não há como se proceder ao registro discriminado de parte acessória, nem responsabilizar terceiro por despesas condominiais isoladas.

A remessa final, existente no texto da lei, á não oposição da respectiva assembleia geral, sem que, antes, se tenha mencionado assembleia alguma, faz parte desse deslize do legislador, ao prever a possibilidade de alienação de parte acessória a terceiro que, na prática, será absolutamente inviável, salvo se melhor explicitada por meio de profunda alteração na lei que admitiu sua realização.

Conclusão: a autorização legal para que parte assessória de unidade autônoma possa ser alienada a terceiro é absolutamente inócua e legalmente impraticável.

 

SÍNTESE

 Em resumo, o art. 1338 concedeu preferência na locação de área no abrigo de veículos, quando não se tratar de propriedade autônoma, aos possuidores de unidades e, em seguida, aos condôminos e, por último, aos estranhos interessados, salvo, quanto a estes, se for proibido pela convenção. Trata-se de direito de difícil execução e quase impossível fiscalização e tende a se tornar ineficaz.

Condensando-se todo o art. 1.339, temos que a regra é a inseparabilidade da fração ideal; das partes comuns correlatas e respectivas partes acessórias de cada unidade, como também, via de regra, não podem tais bens ou direitos ser alienados ou gravados separadamente.

 

 

A exceção à regra diz respeito tão somente às partes acessórias que podem, sem tese, ser alienadas, apenas, para outro condômino, se a parte acessória, ou os respectivos direitos, puderem ser incorporados à unidade pertencente ao vizinho, porquanto dentro do atual sistema registrário são insusceptíveis de alienação a terceiro.

Malgrado a permissão legal, não há como, legalmente, transferir parte acessória a terceiro, por isso que consideramos essa autorização, material e formalmente, inexequível.

 

APLICAÇÃO

Exemplificando o conceito anteriormente manifestado, podemos afirmar:

a) é válida a preferência instituída no art. 1338;

b) o dispositivo não se aplica, entretanto, às situações jurídicas nas quais a convenção do condomínio tenha proibido a locação a terceiros estranhos á comunhão;

c) o disposto no art. 1.339 caput e no seu § 1.º têm aplicação imediata porquanto não se alteram as regras, até então, vigentes;

d) a faculdade contida no art. 1339, § 2.º se exequível, tem aplicação imediata se preenchidas as condições nele previstas, já que está expressamente ressalvada a existência de previsão positiva no ato constitutivo do condomínio

 

Fonte: Condomínio Edilício: Pedro Elias Avvad

 

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