É NECESSÁRIA A REALIZAÇÃO DE ASSEMBLEIA GERAL PARA SUBSTITUIÇÃO DE ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO?
Um assunto polêmico e, por vezes, intrigante, diz respeito às exigências de algumas administradoras de condomínio em informar o síndico sobre a necessidade de realização de Assembleia Geral. Na maioria das vezes, as administradoras fundamentam tal afirmação com base no art. 1.348 e seu parágrafo 2º, do Código Civil, que assevera:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
(…).
- 2oO síndico pode transferira outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Contudo, tais exigências não possuem sustentação jurídica e representam uma interpretação equivocada do texto legal, resultando em uma forma de manutenção do contrato de prestação de serviços com o condomínio a qualquer custo.
Para a maioria dos condomínios no momento de sua constituição através de Assembleia Geral, a própria empresa construtora (e geralmente, incorporadora também), indica/nomeia uma administradora de condomínio para realização da Assembleia de Constituição e assim, inicia a coordenação das atividades, previsões de orçamento e, entre elas, eleger um síndico condômino ou profissional.
Os presentes nesta Assembleia, debatem, votam e aprovam os temas em pauta, e a administradora participante recebe a incumbência de desde o início destas atividades condominiais, promover os serviços relacionados à gestão do condomínio, por prazo indeterminado. Logo, houve a transferência destas atribuições à administradora, nesta primeira na Assembleia de Constituição, o que não lhe dá o direito de exigir outra Assembleia Geral para substituí-la.
A palavra “transferir” possui significado diverso de “substituir”. Assim, uma vez transferidos os poderes de representação (na primeira Assembleia Geral), a troca da empresa administradora será por substituição de outra, e então os poderes de representação e das funções administrativas permanecem com a primeira, enquanto não houver a sua substituição, sendo isto uma prerrogativa do síndico.
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Isto porque o síndico eleito possui a legitimidade, a titularidade, por assim dizer, de escolher a empresa administradora do condomínio. A imposição da administradora em fazer tal exigência ou, de forma truculenta, não enviar a documentação e informações relacionadas ao tempo que desenvolveu tal atividade para intimidar o síndico, representam ações ilegais e prejudiciais ao condomínio.
Com relação a parte final do § 2º do mencionado artigo, há uma suposta exceção, ou seja, que a exigência de Assembleia Geral para troca da administradora depende do que estiver previsto na Convenção. Entretanto, neste caso, os condôminos detém tal prerrogativa de substituição, independentemente da realização de Assembleia.
Precisa-se ter em mente que a administradora do condomínio é uma pessoa jurídica prestadora de serviços, não sendo condômino, síndico ou qualquer membro integrante do conselho, razão pela qual não cabe a ela determinar que sua substituição exija a convocação e realização de uma Assembleia Geral.
FELIPE FAVA FERRAREZI (OAB/SC 26.673) – Advogado, Graduado em Direito pela Fundação Universidade Regional de Blumenau (FURB); Pós-Graduado em Direito Processual Civil pela Universidade do Vale do Itajaí (UNIVALI).
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