Como dito em artigos anteriores, a assessoria jurídica especializada para condomínios não é excesso de precaução, nos tempos modernos, é essencial.
O papel da administradora e do síndico é essencial dentro de um condomínio, no entanto, o papel do advogado é de extrema importância para redução de riscos e para que as contas do condomínio permaneçam saudáveis com a recuperação eficiente do crédito inadimplente (cobrança extrajudicial e judicial).
Ciente da importância da contratação de assessoria jurídica especializada dentro dos condomínios, o que deve constar no contrato de prestação de serviços? Quais são as principais obrigações e deveres de um escritório de advocacia?
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Diferença entre o papel do síndico e da administradora de condomínio
Esta questão é delicada e envolve, principalmente, o que está sendo contratado.
O escritório de advocacia poderá prestar diversos serviços voltados para o condomínio, dentre eles, podemos citar:
- Cobrança extrajudicial e judicial de inadimplentes;
- Defesa em ações judiciais;
- Acompanhamento do síndico em delegacias e demais órgãos administrativos;
- Consultoria jurídica preventiva;
- Elaboração de contrato de prestação de serviços para terceirizada;
- Elaboração de convenção e regimento interno;
Como os serviços são diversos, o condomínio pode optar por contratar escritório de advocacia especializado em apenas uma área, como exemplo, escritórios para cobrança e recuperação de crédito, através de contrato por prazo determinado ou ainda, contratação de escritório para serviços avulsos, como elaboração de nova convenção condominial.
O ideal é que o síndico opte pela contratação de escritório de advocacia por prazo determinado, oferecendo, no mínimo, os serviços de assessoria jurídica preventiva e cobrança extrajudicial e judicial de cotas inadimplentes.
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Aspetos formais do contrato:
Qualificação e legitimidade:
É importante, na qualificação do contrato, sempre indicar o nome do síndico atual do condomínio, garantindo que a contratação está sendo feita pelo delegatário do mesmo.
Neste ponto, o escritório de advocacia deve exigir que seja enviada a ata da assembléia que elegeu o síndico, confirmando a sua legitimidade, para que não haja futura nulidade do contrato.
Das obrigações do contratado (escritório de advocacia):
A vida em condomínio não é fácil, os problemas surgem em qualquer momento, independente do horário.
Portanto, é importante que o escritório adicione em seu contrato o horário de atendimento, prazo para elaboração de pareceres e cobrança adicional no caso de atendimento em horários noturnos, finais de semana, feriado e pareceres emergenciais.
Caso os serviços oferecidos pelo escritório englobem a participação em reuniões do conselho e assembleias, deve-se constar uma cláusula para que as datas e horários sejam comunicados com, no mínimo, cinco dias de antecedência, para fins de programação, caso contrário, haverá a cobrança de valores extraordinários.
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Das obrigações do contratante (condomínio):
O escritório de advocacia deve fazer constar no contrato a obrigação do condomínio em lhe apresentar todos os documentos e informações necessárias para o cumprimento integral da prestação de serviços que está sendo oferecida.
Exemplo de documentos: Atas de assembléia, lista de inadimplentes, cadastro dos condomínios, eventuais gravações de câmeras de segurança e etc.
Outro aspecto importante é que o escritório sempre especifique em seu contrato a obrigação pelo pagamento das custas e despesas extrajudiciais e judiciais que se façam necessárias para a prestação dos serviços, evitando futuros transtornos no momento do pagamento ou reembolso.
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Dos honorários advocatícios ajustados:
Neste aspecto, deve-se constar sempre no contrato de prestação de serviços, de forma expressa, o valor ajustado entre as partes para prestação dos serviços, a forma de pagamento (transferência ou boleto) e a data do pagamento.
Deve-se ainda constar a alíquota da multa e dos juros no caso de atraso no pagamento e a forma de reajuste dos honorários pactuados.
Por fim, deve-se constar no contrato o caráter de confidencialidade das informações prestadas por ambas as partes, que o contrato não possui caráter de exclusividade, podendo o escritório prestar serviços para outros condomínios e o foro para eventuais resoluções de conflito.
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Modelo de contrato para prestação de serviços de assessoramento jurídico para condomínios:
CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO
(Assessoria Jurídica para Condomínios)
Pelo presente instrumento particular, o Condomínio ___________, pessoa jurídica de direito privado, inscrito no CNPJ sob nº _______________, com sede à ______________, neste ato representado por seu síndico ______________ (síndico profissional) e o escritório Teixeira e Reis Sociedade de Advogados (CONTRATADO), CNPJ sob nº __________________, inscrito na OAB/SP sob nº 25220, com sede na Rua Narciso Sturlini, 62, sala 818, Centro, Osasco/SP, CEP: 06018-095, através de seus sócios ________________, celebram entre si justo e contratado o seguinte:
I – DO OBJETO:
O objeto do presente contrato é dar suporte jurídico à CONTRATANTE, atendendo suas necessidades legais, cabendo à CONTRATADA, a prestação se assessoramento jurídico especializado na esfera extrajudicial, no estado de São Paulo/SP, com vigência imediata.
II – DAS OBRIGAÇÕES DO CONTRATADO:
Inclui-se na prestação de serviços de assessoramento jurídico por parte do CONTRATADO:
Cláusula 1ª: Pareceres jurídicos e esclarecimentos de dúvidas legais direcionadas ao síndico, preposto, subsíndicos, conselheiros fiscais e administradora de condomínio acerca de dúvidas relacionadas a problemas que envolvam o condomínio.
- 1º: O CONTRATADO terá o prazo de até 72 horas para elaboração do parecer formal. No caso de necessidade de parecer emergencial, o CONTRATADO fará jus a honorários extraordinários no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais). Considera-se parecer emergencial àquele solicitado para o mesmo dia.
Cláusula 2ª: Análise de contrato de prestadores de serviços e contrato de trabalho de eventuais funcionários do condomínio, sempre que solicitado pelo síndico.
Cláusula 3ª: Emissão de pareceres jurídicos sempre que solicitados pela massa condominial.
Cláusula 4ª: Participação das assembleias ordinárias e extraordinárias para eventuais esclarecimentos legais solicitados pelos condôminos participantes.
- 1º: A data e hora das assembleias deverão ser comunicadas para o CONTRADO com cinco dias de antecedência. As assembleias que forem agendadas e comunicadas fora deste prazo dependerão da disponibilidade do CONTRATADO conforme a sua agenda.
Cláusula 5ª: Participação como ouvinte e parecerista nas reuniões administrativas envolvendo o síndico, preposto, subsíndico, administradora ou conselheiros fiscais, sempre que solicitado a sua presença.
- 1º: A data e hora das reuniões deverão ser comunicadas para o CONTRADO com cinco dias de antecedência. As reuniões que forem agendadas e comunicadas fora deste prazo dependerão da disponibilidade do CONTRATADO conforme a sua agenda.
Cláusula 6ª: Suporte legal para atendimento das necessidades da CONTRATANTE em defesa de seus direitos e interesses junto a seus clientes, contratantes, imprensa e demais que se fizerem necessários, assim como, elaboração de contratos, licenças e pareceres.
Cláusula 6ª: Elaboração de notificações extrajudiciais para defesa dos direitos da CONTRATANTE sempre que solicitado.
Cláusula 7ª: Cobrança extrajudicial, mediações e conciliações para recuperação de crédito das taxas condominiais em atraso, com acréscimo de honorários advocatícios conforme convenção condominial desde que previamente autorizado pelo síndico e sempre que for solicitado.
- 1º: A cobrança extrajudicial será feita através de telefonemas, e-mail e correspondências, analisadas as particularidades de cada caso e á critério do CONTRATADO.
- 2º: Não será realizado atendimento pessoal dos condôminos inadimplentes no escritório do CONTRATADO. Poderão ser realizados eventos visando a recuperação de créditos envolvendo taxas condominiais em atraso com vários condôminos em local previamente definido no próprio condomínio.
Cláusula 8ª: Acompanhamento do síndico ou preposto em audiências, delegacias e demais órgãos onde ocorra processo administrativo proposto contra o condomínio.
- 1º: O CONTRATADO poderá enviar um preposto do escritório para estas diligências.
- 2º: No caso de acompanhamento emergencial serão cobrados honorários extraordinários no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais). Considera-se acompanhamento emergencial àquele comunicado em menos de 48 horas da diligência.
Cláusula 9ª: O CONTRATADO prestará os serviços supracitados de segunda á sexta feira no horário compreendido entre as 09:00 e 18:00 horas. Aos sábados, o CONTRATADO se colocará inteiramente á disposição do síndico, preposto, subsíndico, administradora e conselho fiscal, para participação em reuniões previamente agendadas.
III – DAS OBRIGAÇÕES DO CONTRATANTE:
Cláusula 1ª: O CONTRATANTE se obriga a apresentar ao CONTRATADO todos os documentos e informações necessárias ao bom e fiel cumprimento do presente contrato, quando solicitado, não restando ônus a este pela ausência da remessa ao mesmo.
Cláusula 2ª: O CONTRATANTE se obriga a custear todas as despesas extrajudiciais e judiciais que se fizerem necessárias para o fiel cumprimento do presente contrato, tais como certidões, custas judiciais, taxas, impostos, autenticações, reconhecimento de firmas e etc. Em contrapartida, obriga-se o CONTRATADO a comprovar tais despesas através de recibos, notas fiscais, certidões ou demais documentos hábeis.
- 1º: O CONTRATADO fica isento de quaisquer responsabilidades quanto às consequências que possam advir do não pagamento, tempestivo, das despesas tratadas na cláusula 2ª.
IV – DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS
Fica estabelecido que os honorários advocatícios devidos ao CONTRATADO pelo CONTRATANTE para prestação dos serviços de assessoramento jurídicos e demais previsto neste contrato serão de R$ 10.000,00 (dez reais mensais) mensais que serão pagos através de emissão de boleto bancário pelo CONTRATADO até o dia 20 do mês subsequente ao mês da prestação dos serviços.
- 1º: Fica estabelecido que o serviço prestado pelo CONTRATADO é de assessoramento e extrajudicial. Desta forma, caso haja necessidade de ingresso ou defesa do CONTRATANTE em ação judicial perante o Poder Judiciário, o CONTRATADO fará jus ao recebimento de honorários complementares. Neste caso, deverá ser firmado entre as partes contrato adicional, conforme análise do caso concreto.
- 2º: O CONTRATADO fará jus a honorários extraordinários quando forem necessários pareceres e diligências emergenciais, conforme já esclarecido.
- 3º: O CONTRATADO fará jus a honorários extraordinários no caso de cobrança extrajudicial, previamente autorizada pelo síndico, na importância estabelecida na convenção condominial.
- 4º: Os valores recebidos á título de honorários sucumbenciais, serão exclusivamente do CONTRATADO, conforme disposto em lei.
- 5º: Sempre que houver a falta de pagamento dos honorários ora pactuados pelo CONTRATANTE ao CONTRATADO no prazo estabelecido neste contrato, fica acordada a aplicação de multa de 2% (dois por cento) ao mês, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária conforme tabela do Tribunal de Justiça do estado de São Paulo.
- 6º: O valor dos honorários sofrerá reajuste anual (doze meses a contar da data da assinatura do contrato) pela aplicação da média do índice do IGPM.
V – DAS COMUNICAÇÕES
Todas as comunicações entre as partes deverão ser feitas por escrito através de e-mail ou carta com aviso de recebimento, destinadas aos seguintes endereços:
CONTRATADO: Rua Narciso Sturlini, 62, sala 818, Centro, Osasco/SP – CEP: 06018-095.
CONTRATANTE: _________________ (endereço da administradora do Condomínio).
Cláusula 1ª: Em caso de mudança de endereço, ambas as partes se obrigam a comunicar uma ou outra a cerca da mudança efetivada.
VI – DO PRAZO
O presente contrato terá duração de 24 meses a contar da sua assinatura, podendo ser prorrogado automaticamente, desde que não seja renunciado expressamente dentro do prazo de 30 dias antes do término do mesmo, ou de sua prorrogação.
- 1º: No caso de rescisão contratual, caso esteja em andamento alguma ação judicial ou outro serviço extrajudicial ou administrativo, a rescisão deste contrato não interfere e nem cancela os demais, salvo acordo expresso.
VII – DA RESCISÃO
O presente contrato poderá ser rescindido por livre acordo entre as partes, ou no caso de uma das partes deixarem de cumprir com as cláusulas deste contrato, sem aplicação de multa. No caso de rescisão contratual, independente de quem der causa a rescisão, o contrato vigorará por mais dois meses a partir da data da rescisão formal.
VIII – CONDIÇÕES GERAIS
Cláusula 1ª: Fica estabelecido que as informações prestadas por ambas as partes possuem caráter confidencial e deverão ser mantidas em absoluto sigilo, principalmente com relação aos trabalhos técnicos-jurídicos que serão fornecidos pelo CONTRATADO para o CONTRATANTE perante terceiros. A obrigação de confidencialidade desta cláusula deverá perdurar mesmo após o término ou rescisão deste contrato.
Cláusula 2ª: O CONTRATADO poderá prestar serviços para outros contratantes/condomínios, sem prévia autorização do CONTRATANTE. O presente contrato não tem caráter de exclusividade.
Cláusula 3ª: O CONTRATADO prestará serviços apenas para o CONTRATANTE, denominado condomínio. Desta forma, neste contrato de prestação de serviços, não está incluso o assessoramento jurídico ou defesa em ações judiciais dos condôminos relativamente a assuntos particulares destes como problemas relativos às suas unidades, ações trabalhistas, ações envolvendo direito de família (divórcio, guarda e etc.), recursos acerca de multas aplicadas às suas unidades e demais assuntos particulares.
IX – DO FORO
As partes elegem o foro da comarca de Osasco/SP para dirimir eventuais controvérsias oriundas do presente contrato.
Osasco, 16 de outubro de 2019
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Contratado
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Contratante
DIEGO VICTOR CARDOSO TEIXEIRA DOS REIS – Graduado em Direito pela Universidade Paulista; Pós-Graduado em Direito Imobiliário com ênfase em Direito Notarial e Registral pelo Legale; Especialista na área imobiliária e condominial; Sócio-Proprietário do escritório Teixeira e Reis Sociedade de Advogados
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