Direito dos proprietários com relação às novas construções

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Há uma diferença técnica entre vícios e defeitos de construção.

Vícios: segundo o manual são “falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor”.

Defeitos: são falhas que podem “afetar a saúde e segurança do consumidor”.

Vícios e defeitos podem ser aparentes ou ocultos.

A garantia legal de uma construção é de cinco anos após a expedição do “Habite-se”. Mas o prazo legal para reclamações na Justiça e de 20 anos. Vícios e defeitos podem gerar danos à própria obra, aos moradores e a terceiros (como uma pessoa que passa na rua e é atingida por materiais caídos da obra). Neste caso atentar para o seguro da obra se ainda está vigente ou do condomínio se caso já foi realizado. É conveniente que o primeiro síndico faça uma vistoria geral na edificação, quando da entrega pelo representante da Construtora. Verificar se existem vazamentos, rachaduras e problemas nas instalações elétricas e hidráulicas, principalmente.

Para facilitar o contato com a Construtora, pode-se organizar uma lista dos problemas das áreas comuns, e outra das áreas privativas, pedindo para cada condômino inspecionar sua unidade e informar por escrito ao Síndico os vícios.

Se as negociações amigáveis com a Construtora não trouxerem resultado, pode-se entrar com uma ação de Obrigação de Fazer, na Justiça.

 

 

“A ação pode ser em nome do condomínio.”

O Juiz deve nomear um perito para realizar uma vistoria na edificação.

Além da ação de Obrigação de Fazer, pode- se também requerer indenização por Perdas e Danos. Esta prescreve em 20 anos, segundo jurisprudência do STJ (Superior Tribunal de Justiça).

Obras de melhoria no prédio durante os cinco anos iniciais podem tirar a validade da garantia da construção, por alterar os itens assegurados.

Lembro-me bem em um condomínio de Santos/SP que foi entregue em 2002 e a data do habite-se era de 10.10.2002, onde em julhol2007, pouco antes de completar os 5 (cinco) anos de garantia, foi feita uma vistoria e nada constou.

Em 2009, houve um vazamento grande na piscina, que após a vistoria de um perito contratado pelo condomínio, informou que o vazamento estava lá há 3 anos, dentro do prazo de 5 (cinco) anos. A construtora foi acionada e cobriu todas as despesas para sanar o vazamento.

Todos os condomínios, independente do porte, obedecem as mesmas regras para recolhimento de tributos e recolhimento de contribuições ao contratar serviços, tanto de empresas quanto de autônomos.

Confira abaixo as providências que devem ser tomadas quanto à contratação e ao pagamento e recolhimento/retenção das taxas em contratos de prestação de serviços.

Contratação de Profissional Autônomo

  • Elaborar um contrato do prestação de serviços.
  • Consultar trabalhos anteriores e clientes já atendidos pelo profissional.
  • Solicitar ao contratado que forneça o número de seu registro no INSS.
  • Manter no condomínio uma ficha de cadastro básica do prestador de serviço que deve conter: Nome completo, endereço, identificação documental (RG, CPF, PIS ou INSS).
  • Verificar com o prestador de serviço se o mesmo está cadastrado na Prefeitura da Cidade onde ocorrerá a prestação de serviços, possuindo. assim o CCM (Cadastro de Contribuinte Municipal).

Caso o Profissional não tenha o cadastro no INSS e na Prefeitura(ISS) recomendamos não contrata-lo. O Síndico poderá ter problemas de fiscalização.

  • INSS: Deve-se reter 11% do valor pago, a título de contribuição para a Previdência Social – INSS.
  • Recolher, por conta do condomínio, 20% sobre o total do valor pago, a título de contribuição patronal à Previdência Social.

Os dois valores – 11% de INSS e 20% de Previdência Social – devem ser recolhidos na Guia GPS sob o Código 2100 (mesma guia da folha de pagamento dos funcionários).

A maioria dos pagamentos é efetuada pela internet.

Prazo de pagamento: Vide tabela – anexos.

  • INSS: No caso de um prestador de serviço autônomo, o síndico tem de consultar a obrigatoriedade ou não de retenção de alíquota de ISS (depende da função em que o autônomo está cadastrado no CCM) – Consultar a Prefeitura do Município.
  • RPA é a abreviação de “Recibo do Pagamento de Autônomo”. É o documento que comprova/suporta o pagamento e deve ficar anexo a pasta.

Contratação de Empresa

Na contratação de empresas alguns cuidados são bem semelhantes à contratação de autônomo: Deve haver um contrato de prestação de serviços, pesquisa da empresa junto ao mercado, registro do CNPJ, satisfação dos clientes já atendidos etc.

Além disso, o condomínio deve atentar para os seguintes tópicos:

PAGAMENTO

  • Qualquer tipo de compra ou contratação de serviços exige nota fiscal.
  • Existem dois tipos de serviços: Manutenções mediante contrato com material e mediante empreitada (com aplicação de mão de obra), sem material. Essa última mais sugerida a fim de diminuir os custos.
  • Em ambos os casos, se as notas fiscais pagas somarem mais de R$ 5.000,00, deve- se reter a título de contribuição ao PIS/COFINS/CSSL 4,65%, do total da nota fiscal. Este valor deverá ser recolhido através de um DARF (Documento de Arrecadação Federal) sob o Código 5952.
  • Nos casos de prestação de serviços por empreitada, além da obrigação acima prevista, deve-se reter ainda 11% sobre o total da nota fiscal ou recibo emitido, a título de Retenção da Previdência Social. Este valor deverá ser recolhido através de GPS com o Código 2631.
  • Se a empresa prestadora do serviço for optante pelo SIMPLES, ela será isenta do recolhimento dos 4,65% de PIS/COFINS/CSSL, mas tem que arrecadar o INSS para evitar receber fiscalização Federal dos Órgãos Públicos.
  • Caso o prestador de serviço esteja localizado em outro município, deve-se também reter o ISS que deverá ser recolhido a Prefeitura onde o condomínio está localizado.
  • Todas estas retenções estão a cargo e sob total responsabilidade do tomador dos serviços (condomínio/síndico), portanto deve-se analisar criteriosamente cada nota fiscal envolvida nas operações do condomínio.

ARQUIVAMENTO DE DOCUMENTOS

  • Para os documentos relativos pagamentos, notas fiscais, recibos etc., o arquivamento deve ser feito por, pelo menos, 5 anos, conforme determina a Lei 4.59116-4 – Artigo 22 – § 1°- ltém g)
  1. manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. (Alínea incluída pela Lei n° 6.434, de 15.7.1977)

Sugerimos arquivar todos os documentos no próprio condomínio e não na empresa Administradora. Lembramos que os documentos são de propriedade do condomínio sob a responsabilidade do Síndico e já vimos ao longo de nosso trabalho, Administradores extraviarem documentos, serem incendiadas por problemas elétricos, enfim até para uma dúvida rápida, é sempre bom estar arquivado no condomínio.

Documentos relacionados com o INSS e FGTS, o arquivamento deve ser feito por tempo indeterminado. Para assegurar um melhor empenho nas documentações do Edifício, pode-se retirar via internet as Certidões Negativas de Débitos Federais periodicamente onde assegura o condomínio que não será cobrado futuramente caso deixe em desuso as guias dos tributos pagos.

Uma colocação muito importante é apresentar sempre as Certidões Negativas dos Débitos do condomínio na Assembleia Geral Ordinária (aquela realizada uma vez ao ano, obrigatória que a Convenção informa a data que essa Assembleia deve ser realizada). A apresentação destes documentos valoriza o imóvel na hora da venda, onde sugerimos ao Síndico assim que assume o condomínio, solicitar aos profissionais do CREA uma avaliação imobiliária, sendo que quando estiver para apresentar as contas, oficialmente após um ano de trabalho, findo o seu trabalho, reapresentar esta avaliação com valores atuais, mostrando a valorização do seu trabalho. Quando uma pessoa compra um imóvel em um condomínio, normalmente são solicitadas as certidões da(s) pessoa(s) que estão vendendo o imóvel, dos proprietários atuais, para saber se estão com o nome à disposição para a devida venda do imóvel e que o mesmo não está vinculado a nenhum débito dos vendedores.

Estando de posso com as certidões, o imóvel é vendido. Depois de três meses o Síndico atual do condomínio emite um edital para convocação de Assembleia Extraordinária para arrecadação de cada condômino a fim de quitar o INSS ou outra dívida qualquer com órgão público.

Então, por isso da solicitação por parte do interessado em comprar um imóvel, também das Certidões Negativas de Débito do Condomínio, inscrito sob o CNPJ do Condomínio.

Conforme informa o art. 1.345 da Lei 10406102: O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive muitas e juros moratórios.

Então não é só dívida de despesas de condomínio que o comprador assume, caso haja, e sim toda e qualquer despesa em relação ao condomínio.

 

Fonte: Manual prático de gestão de condomínios Sérgio Craveiro.

 

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