Diferença entre CCI e RI

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A Convenção de Condomínio é o registro dos direitos e deveres de todos no Condomínio e a forma de fazer a sua gestão (Assembleias, Administração, Prestação de Contas, etc.).

O Regulamento Interno é o documento que estabelece as regras sociais para a utilização das áreas e coisas comuns (acesso, circulação, salão de festas, equipamentos de lazer etc.) e horários para certas atividades, entre outras disposições.

O Regulamento Interno de um condomínio, tanto residencial com comercial, são diferentes devem ser aprovados em Assembleia.

Por exemplo, em um condomínio residencial, reformas nos imóveis normalmente são realizadas no período das 8h às 17h, sendo que em um condomínio comercial as reformas nos imóveis, são realizadas à noite, sábados à tarde, aos domingos e feriados.

Certa vez, uma ligação de uma moradora, reclamando que o Sr. Arnaldo do Bloco 01, Apto. 14 estava lavando o carro na garagem, o Síndico foi até o condomínio, abordá-lo e pedir para parar de lavar o carro. Ele solicitou que mostrasse onde estava escrito a proibição de lavar o carro dentro do condomínio.

Não havia sito descrito na Convenção de Condomínio e muito menos no Regulamento Interno do Condomínio.

Desculpas foram pedidas ao Sr. Arnaldo e a Sra. Maria foi informada, mas disse que tinha que ter bom senso, pois estava usando água do condomínio que todos pagam para lavar o próprio carro.

Percebemos com este contexto que bom senso dentro de condomínio, não existe. Quando há bom senso, não existe regra. Se existe regra, tem que obedecer.

Isso gerou fofocas no condomínio. Mas, realizando uma nova Assembleia, foi decretado o Regulamento Interno da Garagem do Condomínio.

Com olhos de gestor condominial, nota-se um bom Síndico, informado e que consegue resolver os 4 Cs do condomínio:

  1. Carro;
  2. Cano;
  3. Cachorro;
  4. Criança.

O Regulamento Interno de um condomínio deve ser aprovado em Assembleia e não exige quórum específico, ou seja, em um condomínio com 100 imóveis, o Síndico convoca os condôminos para aprovarem o Regulamento Interno e aparecem somente 11 condôminos na Assembleia, a mesma pode ser iniciada e a maioria mais um dos presentes, aprovam, ou seja, 6 votaram a favor do Regulamento apresentado e 5 votaram contra, o Regulamento Interno está aprovado para todos os 100 condôminos.

O art. 1.350 do Código Civil informa este procedimento, mas atenção.

 

 

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da Assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

Assim, todo o ano o Síndico deve convocar a Assembleia Geral Ordinária, onde na Convenção diz como convocar, e quando será esta Assembleia (ex.: primeira quinzena de março; ao longo do mês de janeiro etc.), onde no edital deverá constar a Prestação de Contas, Previsão Orçamentária, parecer sobre a contribuição dos condôminos e caso o Síndico seja obrigado ficar um ano, ele deve então acrescentar um item da ordem do dia para eleger o Síndico e demais membros do Corpo Diretivo e alterar o Regimento Interno, caso ele queira, então como sugestão, eu coloco um item da ordem do dia, como exemplo.

5) Re-ratificação do Regimento Interno.

Esta Assembleia de prestação de contas, nunca exigiu quórum específico para aprovação das contas e cheguei a conclusão que o Regimento Interno, então, também pode ser alterado ou criado com qualquer quórum. A Lei determinou esta situação, pois conseguir que 2/3 (67%) dos condôminos, compareçam em Assembleia para alterar o Regimento Interno é muito difícil e como temos vários condôminos mudando de propriedade, eles podem trazer para o nosso condomínio experiências de outros condomínios e aprovar em Regimento Interno sem a necessidade de levar para a alteração da Convenção que é mais complicado.

Todo Síndico e gestor condominial deve atentar para:

O art. 1.351 do Código Civil (Lei 10.406/02) informa este procedimento, mas atenção.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

O texto da Lei 10.406/02, art. 1.351 diz na parte em destaque que para a aprovação do Regimento Interno, deve ter o voto de 2/3 dos condôminos.

Ou seja, trocando em miúdos, a Lei 10.406/02. diz no art. 1.350, que o Síndico pode alterar o Regimento Interno com qualquer número de pessoas presentes em Assembleia, devido ao fato de ser a Assembleia Ordinária de prestação de contas que nunca exigiu quórum específico. E o art. 1.351 diz exatamente ao contrário, ou seja, que precisa de 2/3 para alteração do Regimento Interno.

Conclusão: Várias ações na justiça para ver o que a Justiça determinaria.

Rapidamente, visto o erro de planejamento na aprovação do Código Civil em 2003, foi aprovada a Lei 10.931/04 que alterou o art. 1.351 da Lei 10.406/02, dizendo:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção: a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

(Redação dada pela Lei 10.931/04)

Retirando o termo: “… e do Regimento Interno:” da Lei 10.406/02.

A partir de 2004, você Gestor Condominial, Condômino, Conselheiro, pode e deve regular todas as ações do Síndico através de Regulamento Interno, bem criado e planejado suprindo todos os problemas e as rotinas periódicas do condomínio e do Síndico, suportando com mais detalhes o art. 1.349 do Código Civil, que diz:

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2° do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

O Síndico só pode ser destituído mediante estes três problemas.

Então, Prezado Síndico, por Lei, você pode ser destituído por praticar irregularidades – sendo provado através de documentos e outras formas.

Se o Prezado Síndico não prestar coisas – passar do prazo da devida Assembleia Ordinária que está previsto na Convenção e não tenha realizado a Prestação de Contas (mais comum).

Não administrar o condomínio convenientemente – o que é isso? – foi aberto um leque de problemas onde esse termo pode se encaixar.

Pense do contrário, ou seja o que é administrar o condomínio convenientemente?. Passe da forma profissional e leve todos os problemas em Assembleia e aprove-os através de Regulamento Interno, sendo assim caso o Síndico não proceda de acordo com que foi aprovado ele pode ser destituído do cargo.

Alguns exemplos de Regulamentos Internos:

Regulamento Interno para uso da garagem;

Regulamento Interno para uso do salão de festas;

Regulamento Interno para uso do salão de jogos;

Regulamento Interno para uso da piscina;

Regulamento Interno de procedimento para os inadimplentes;

Regulamento Interno para os funcionários;

Regulamento Interno para uso do Fundo de Reserva.

Entre outros conforme a necessidade de cada condomínio.

Uma vez criado, é registrado anexo à Ata, e entregue para os condôminos através de protocolo.

O proprietário que não reside no condomínio, use os serviços do portal: www.comprova.com enviando por email, para socializar os condôminos, é uma forma segura, muito rápida e de fácil utilização.

Lembrando que o Novo CPC (Código de Processo Civil) Lei 13.105 – Artigo 190° diz que podem ser alterados os Regulamentos Internos, pode existir mudanças em procedimentos e incluir nas regras dos condomínios, algum diferencial de cobrança, solução de conflitos e etc., para ser cumprido em eventual processo judicial. Tais como: redução de despesas processuais; antecipação e rateio das correspondente aos honorários contratuais do advogado do condomínio.

Fonte: Manual prático de gestão de condomínios Sérgio Craveiro.

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