Dever dos Condôminos em não Alterar a Fachada do Condomínio.

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“CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Ação que visa ao cumprimento de obrigação de fazer. Sentença de improcedência do pedido de condenação dos réus ao restabelecimento da fachada do imóvel. Apelação do condomínio autor. Agravo retido interposto na vigência do CPC de 1.973 conhecido e rejeitado. Dever dos condôminos de não alterar a fachada do edifício. Art. 1.336, III, do CC. Alteração da fachada pelos réus comprovada por meio de prova pericial. Assembleia do Condomínio que concedeu prazo de 120 dias para que os proprietários das unidades restabelecessem as portas-balcão e a coluna do terraço ao status quo ante. Réus que têm o dever de cumprir o que foi decidido em Assembleia. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.” (TJ-SP – APL: 01201577620128260100 SP 0120157-76.2012.8.26.0100, Relator: Carmen Lucia da Silva, Data de Julgamento: 22/11/2018, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/12/2018).

 

Trata-se de recurso de apelação interposto contra r. sentença que julgou improcedente o pedido de condenação dos réus ao cumprimento de obrigação de fazer, consistente no restabelecimento das portas-balcão da unidade condominial e da viga do prédio em que residem, e, por conseguinte, condenou o condomínio autor ao pagamento das custas e despesas processuais, fixados os honorários de advogado em 15% do valor da causa.

Inconformado, apela o condomínio. Sustenta que, para mudarem a fachada do edifício, os apelados deveriam ter apresentado um projeto, a ser aprovado em Assembleia, mas eles permaneceram inertes. Enfatiza que a alteração da fachada foi, inclusive, reconhecida pelo perito judicial. Busca a tutela jurisdicional para preservação da fachada da unidade 172 A, que caracteriza área comum, a fim de impedir que outros condôminos também alterem as fachadas de suas respectivas unidades. Aduz que, após a prolação da sentença, recebeu a visita de um agente fiscal em razão de uma denúncia anônima, a respeito de reformas realizadas pelos réus sem autorização. Diante do exposto, requer a reforma da r. sentença.

De acordo com a narrativa da inicial, os réus são os proprietários da unidade 172 A do Condomínio Classique Klabin, cujo Regulamento Interno e Convenção proíbem qualquer alteração nas áreas comuns do edifício sem o consentimento dos demais condôminos. Todavia, os réus provocaram a alteração da fachada, consistente na retirada das portas-balcão da sacada e retirada da coluna existe entre as portas. Em 06/12/2010, enviou aos réus notificação para que providenciassem a adequação da sacada, mas não obteve êxito. Em 30/06/2011, convocou Assembleia para a discussão da questão, oportunidade em que ficou decidida a necessidade do restabelecimento da coluna e das portas-balcão, a fim de evitar a descaracterização da fachada do edifício. Diante de tal decisão, ficou determinado que os condôminos réus teriam prazo de 120 dias para a adequação da sacada, prazo que se encerrou em 30/10/2012. Cumpre mencionar que os réus estavam presentes à Assembleia, razão pela qual foram indubitavelmente cientificados a respeito da obrigação que lhes foi imposta. Ressalta que, em agosto de 2011, enviou nova notificação, porém não obteve sucesso. Diante do exposto, ajuizou a presente ação.

Os réus, por sua vez, em contestação, afirmaram que não existem elementos objetivos ou subjetivos que, de forma técnica, evidenciem qualquer tipo de transgressão que tenha sido cometida por eles. Esclarecem que, em 30/10/2006, a Assembleia Geral Extraordinária aprovou o fechamento das sacadas com vidro temperado incolor (Padrão Edson), não sendo permitida a utilização de cortinas ou qualquer acessório. Naquela oportunidade, não houve deliberação a respeito da retirada da porta-balcão. Por tais motivos, instalaram os vidros na sacada em 10/08/2007. Diante desse fato, a porta balcão perdeu sua utilidade, razão pela qual optaram por sua retirada. Por se tratar de reforma interna, julgaram desnecessária autorização por escrito. Ainda que assim não fosse, o síndico em exercício tinha conhecimento a respeito da retirada da porta balcão, bem como os demais condôminos, fato que caracteriza consentimento tácito.

A juíza de primeiro grau julgou o pedido improcedente, sob o argumento de que “verificando as fotos trazidas aos autos não há como diferenciar, nas sacadas que foram fechadas, quais tiverem subtração das portas e da parede”.

Pois bem.

O artigo 1.336, inciso III, do Código Civil dispõe que são deveres do condômino “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.

Realizada prova pericial, o expert concluiu que os réus, ao retirarem os elementos que compõem a fachada do edifício, provocaram a alteração da fachada. Destacou, ainda, que “foi constatado que somente numa distância maior é possível verificar as diferenças na fachada promovidas pelo requerido, porque o ângulo da rua em frente ao edifício, a laje do pavimento inferior bloqueia a visão. Porém, é necessária uma homogeneidade arquitetônica da fachada, independente da altura de cada apartamento”. Alteração em razão do bloqueio da visão do térreo pela laje superior, houve, indubitavelmente, alteração da fachada, razão pela qual assiste razão ao condomínio.

Entendimento contrário fere o princípio da igualdade, uma vez que os apartamentos dos andares superiores poderiam alterar livremente sua fachada, sob o argumento de que a alteração não seria notada porque as lajes superiores bloqueiam a visão do térreo, em detrimento dos apartamentos situados nos andares inferiores, que não poderiam alterar a fachada, já que a alteração seria perceptível mais facilmente.

Ainda que assim não fosse, o laudo pericial constatou que é possível verificar as diferenças promovidas pelos réus a partir de uma distância maior.

Tanto o é que, em 30/06/2011, em Assembleia Ordinária, “foi aprovado pela maioria dos presentes que o Condomínio deverá enviar uma notificação extrajudicial às unidades que tiverem retirado as portas balcão e a coluna central existente entre elas para que restabeleçam ao estado original da sacada no prazo máximo de 120 (cento e vinte) dias, ou seja, 4 (quatro) meses. Considerando tratar-se de uma alteração de gravidade maior, a assembleia delegou poderes à Sra. Síndica para ingressar contra a unidade que não restabelecer a sacada ao estado original dentro do prazo da notificação. A assembleia também delegou poderes para a síndica ratear o valor da contratação de advogado, caso seja necessário, para o patrocínio das ações”

Diante da manifestação da questão em Assembleia, os réus devem respeitar a decisão tomada pela maioria dos condôminos.

Desse modo, é de rigor a reforma da r. sentença para condenar os réus ao cumprimento de obrigação de fazer, consistente no restabelecimento das portas balcão e da viga que estavam na sacada, bem como o nivelamento do piso da sala de estar com o terraço, no prazo de 60 (sessenta) dias, sob pena de multa diária no valor de R$ 200,00 até o cumprimento integral da obrigação.

 

 

 

Fonte: Jusbrasil.

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