Despesas relativas as partes Comuns (art. 1.340)

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Area comum

A utilização de áreas comuns de forma exclusiva é corriqueira na vida cotidiana dos condomínios, e admitida pela lei prevendo:

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Muito embora pareça haver uma violação ao princípio constitucional da igualdade (Art. 5º da CF/88), o Art. 1.340 consagra o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, pois não haveria equidade na obrigação de um condômino assumir despesas que em nada lhe servem, seja de forma imediata ou mediata, mas apenas a um grupo reduzido de condôminos.

Portanto, o dever de concorrer com as despesas decorrentes do uso exclusivo de um bem condominial tem como base a utilização exclusiva do bem comum por um ou mais condôminos. Logo, o encargo existirá se presente o binômio uso-benefício, critério consagrado na doutrina nacional e na jurisprudência, vedando-se o enriquecimento ilícito sem causa.

I Jornada de Direito Civil – Enunciado 247 No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área “comum” que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao “uso comum” dos demais condôminos.

 

JURISPRUDÊNCIA:

RECURSO ESPECIAL – PRETENSÃO DE ANULAR ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL QUE, POR MAIS DE DOIS TERÇOS DOS VOTOS, EXPLICITOU A IMPOSSIBILIDADE DE O USO EXCLUSIVO DE ÁREA COMUM (TERRAÇO) SER TRANSMITIDO A TERCEIROS, ASSIM COMO IMPÔS CONTRIBUIÇÃO PECUNIÁRIA PELO EXERCÍCIO DE TAL DIREITO, DE MODO A ALTERAR SITUAÇÃO CONSOLIDADA POR MAIS DE TRINTA ANOS – RECONHECIMENTO DA IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. INSURGÊNCIA DOS DEMANDANTES. 1. Hipótese em que os condôminos, proprietários da unidade mais alta do edifício, a quem foram conferidos o uso exclusivo de área comum (terraço) por ocasião da especificação condominial – cujo exercício prolonga-se por mais de trinta anos -, pretendem o reconhecimento da nulidade da assembléia de condomínio que, por mais de dois terços dos votos, explicitou a impossibilidade de transmissão de tal direito por ato inter vivos ou causa mortis, bem como impôs contribuição não inferior à taxa condominial pelo correlato exercício. 1.1. Ação julgada improcedente pelas instâncias ordinárias, ao fundamento de que as alterações, além de se encontrarem arrimadas em quorum legal suficiente, não obstaram o uso da área comum, conforme concedido no ato instituidor. 1.2. A mera explicitação de que o uso exclusivo do terraço não é transmissível a terceiros, além de convergir com a natureza transitória do instituto, não frustra qualquer expectativa do condômino beneficiado. Entretanto, a superveniente exigência de uma remuneração pelo uso (não inferior à taxa condominial), após o transcurso de mais de trinta anos de exercício sem contraprestação de ordem pecuniária (apenas de conservação e manutenção) destoa da boa-fé objetiva que deve permear as relação jurídica sub judice. 2. A destinação da área comum, em princípio, é definida necessariamente pela convenção condominial, de modo a refletir, naquele momento, a vontade dos condôminos. Tal destinação, é certo, pode ser eventualmente alterada por meio de assembleia, denotando, assim, além da transitoriedade de tal estipulação, a necessária atuação dos demais envolvidos de modo a viabilizar o exercício do direito (Artigos 1351 do Código Civil e 9º da Lei n. 4.591/61). Assim, não se afigura possível atribuir feições de direito real ao uso exclusivo de área comum. A alteração da convenção de condomínio, apenas explicitando que o direito de uso privativo do terraço não poderá ser transferida por ato intervivos ou causa mortis, além de não frustrar qualquer expectativa do condômino beneficiado, já que preserva o direito de uso enquanto perdurar a sua propriedade, é consentânea com a própria natureza transitória do instituto. Do contrário, estar-se-ia consolidando, em verdade, os direitos inerentes à propriedade de área comum nas mãos de um dos condôminos, o que destoa dos contornos gizados no § 2º do artigo 1331 do Código Civil. 3. Em se tratando de relação contratual sui generis, o comportamento dos contratantes deve, igualmente, pautar-se pelos princípios da probidade e da boa-fé objetiva, com observância destacada dos deveres de lealdade e de confiança entre si. 3.1. Nessa medida, a alteração do direito de uso exclusivo de área comum conferido a algum condômino somente se aperfeiçoará se não frustrar as legítimas expectativas auferidas pelas partes envolvidas, provenientes não só da conclusão do contrato (convenção), como também de sua execução (Artigo 422 do Código Civil). 3.2. A superveniente imposição de pagamento de determinada quantia não só limita ou condiciona o uso do terraço, alterando, por si só, uma situação inegavelmente consolidada no tempo (trinta anos), mas também, a considerar o valor da contraprestação, pode, por via transversa, perfeitamente inviabilizar o próprio exercício do direito subjetivo de uso conferido aos condôminos beneficiados. 3.3. A legítima perspectiva dos proprietários beneficiados, consistente no uso privativo e permanente do terraço, responsabilizando-se, tão-somente, pelas despesas provenientes desta área (conservação, limpeza, etc), é oriunda do proceder convencional do condomínio, que, durante longos e seguidos anos, reconheceu a suficiência da contraprestação assim exigida, deixando (ou renunciando tacitamente) de exercer o direito de instituir a pretendida contribuição de ocupação. 4. Recurso Especial parcialmente provido. (REsp 1035778/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 05/12/2013, DJe 03/03/2015)

 

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. CONDOMÍNIO. LOJA TÉRREA COM ENTRADA INDEPENDENTE. CRITÉRIO DE RATEIO. CONTRIBUIÇÃO DO CONDÔMINO APENAS NAQUILO QUE EFETIVAMENTE FOR PARTÍCIPE NA DESPESA E NA PROPORÇÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS. DOUTRINA. PRECEDENTE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Inaplicabilidade do NCPC neste julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 2. A natureza estatutária da convenção de condomínio autoriza a imediata aplicação do regime jurídico previsto no novo Código Civil (REsp nº 722.904/RS, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, Terceira Turma, DJ 1º/7/2005). 3. A convenção condominial deve estar em sintonia com a lei porque apesar da autonomia dos condôminos em autorregulamentar suas condutas, jamais poderão perder de vista a lei, cuja obediência se impõe pelo princípio da supremacia da ordem pública sobre as deliberações privadas. 4. A regra estabelecida no art. 1.340 do novo Código Civil atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam de serviços ou de partes comuns a diversos deles, em detrimento daqueles que não utilizam os referidos serviços e equipamentos comuns. 5. Na espécie, o condômino somente pode suportar, na proporção de sua participação no condomínio, as despesas de conservação das coisas de cuja utilização efetivamente participa. 6. Onde não existe o gozo e/ou o uso da coisa comum, não existe obrigação de suportar os correspondentes dispêndios. 7. Recurso especial parcialmente provido.

(REsp 1652595/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 20/02/2018)

 

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