Despesas relativas a áreas comuns de uso exclusivo (art. 1.340)

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A dúvida que surge é quanto à eficácia do dispositivo em relação às situações jurídicas previamente constituídas e anteriormente existentes. A questão que defrontamos é saber se, diante de uma lei nova com efeito imediato que atua para o futuro, estarão atingidos os efeitos doravante produzidos, em decorrência de situação jurídica já constituída, de formação sucessiva, que a doutrina chama de “em curso de constituição”.

Aplicado ao caso concreto, temos que, de acordo com a faculdade prevista na lei anterior, determinada convenção previu que os condôminos dividiriam, proporcionalmente às suas respectivas áreas, as despesas condominiais, por isso o proprietário do apartamento do andar térreo arcava, igualmente aos demais, com as despesas de elevador, embora este se destinasse ao uso exclusivo dos condôminos dos andares superiores.

A questão que se apresenta é: a aplicação imediata da lei nova atinge os efeitos produzidos, a partir da data da sua vigência, por essas situações jurídicas constituídas regularmente durante a vigência da lei anterior?

 

 

Pensamos que não. A lei vigente, que já não é tão nova, não alcança as situações regularmente constituídas ou formadas durante a vigência da lei anterior. Assim entendemos por várias razões.

Inicialmente, pensamos não se tratar a regra de princípio de ordem pública, tampouco possui eficácia ou comando imperativo, automático, dependendo sua aplicação de provocação do interessado. A decisão que vier a estabelecer u novo critério poderá, eventualmente, operar efeito retroativo para atingir as situações regularmente constituídas, exceto as que já estiverem prescritas. Ademais, a mudança que fosse determinada na vontade das partes colocaria frente a frente dois direitos conflitantes: de um lado, afetando o direito e em plena vigência já teria ingressado no patrimônio da cada um e a medida estaria atingido a segurança jurídica dos contratos, livre e regularmente estabelecidos pelas partes; do outro, restabelecendo o equilíbrio do contrato afetado por uma regra que proporcionava enriquecimento injusto de alguns à custa do empobrecimento de outros.

Assim, a aplicação dos novos princípios às relações jurídicas que vierem a ser reclamadas, com base no art. 1.340 do Código Civil, não afetariam os efeitos anteriormente produzidos na vigência da Lei 4.591/1964. Eventuais iniquidades ocorridas deverão ser judicialmente apreciadas e resolvidas por meio da teoria da revisão dos contratos, dentro dos conceitos do equilíbrio e boa-fé que deve presidir a sua constituição e desenvolvimento, como ainda com base no enriquecimento sem causa.

Fonte: Condomínio Edilício – Pedro Elias Avvad.

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