Despesas de condomínio na proporção da fração ideal.

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“APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. CRITÉRIO DE RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO. LEGALIDADE. Conforme previsto no inciso I do art. 1.336 do Código Civil e no art. 12 da Lei 4.591/64, a regra geral é que o rateio das despesas condominiais ocorre proporcionalmente conforme a fração ideal de cada condômino, salvo previsão convencional diversa. Na hipótese dos autos, a convenção condominial está de acordo com a determinação legal, razão pela qual não há falar em enriquecimento sem causa ou locupletamento ilícito dos demais proprietários de frações ideais de área inferior. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70076077437, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em 07/06/2018).” (TJ-RS – AC: 70076077437 RS, Relator: Mylene Maria Michel, Data de Julgamento: 07/06/2018, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 11/06/2018).

Trata-se de apelação cível interposta por ENIO ROSA DE OLIVEIRA em face da sentença que julgou improcedente a ação ordinária com pedido liminar em que contende com CONDOMÍNIO RENOIR.

Eis o dispositivo da sentença:

“Isso posto, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTE a ação.

Condeno os autores ao pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios em favor da parte contrária, que arbitro em 20% sobre o valor atualizado da causa, em face da complexidade da demanda e trabalho desenvolvido, na forma do art. 85, § 2º, do CPC.”

Sustenta o apelante que: a) as despesas do condomínio devem ser divididas de forma igualitária pelo número de condôminos, sob pena de enriquecimento ilícito dos proprietários de área menor; b) a maioria dos condôminos, por meio de decisão em assembleia, impôs uma situação que causa prejuízo à minoria, dona de fração ideal maior do que os demais, citando doutrina e jurisprudência de acordo com a tese.

O apelante argumenta que a divisão de despesas proporcional à área, critério adotado em assembleia condominial prejudica os proprietários de fração ideal maior do que os demais. A respeito do instituto do enriquecimento sem causa (também qualificado como ilícito), sua finalidade é remover de um patrimônio acréscimos financeiros indevidos, em razão de estes serem juridicamente reservados a outro patrimônio.

Neste sentido, as obrigações oriundas do enriquecimento ilícito visam corrigir transferência patrimonial sem razão justificativa, ou feita à custa dos bens de outrem. Tal entendimento é reproduzido no artigo 884 do CC, citado na inicial como fundamento para o pedido de restituição de valores alegadamente pagos a maior, a título de contribuição condominial.

A respeito do critério de rateio de despesas condominiais, o art. 1334, I do CC expressamente define que a obrigação dos proprietários em arcar com as despesas ordinárias e extraordinárias, na proporção de suas quotas, conforme dispor a convenção. As despesas ordinárias são relacionadas ao custeio normal do condomínio, indispensáveis, portanto, à administração de sua área comum, enquanto as extraordinárias envolvem gastos esporádicos, como os inerentes à estrutura da edificação.

A respeito das despesas ordinárias, a convenção de condomínio prevê que estas sejam divididas na proporção de suas frações ideais, segundo orçamento aprovado pela assembleia geral, nos termos do art. 27 da convenção. O critério proporcional é adotado também no que tange às despesas extraordinárias, conforme o art. 21 da convenção.

O artigo 1336, I do CC expressamente prevê como dever do condômino a contribuição relativa às despesas condominiais. Com a alteração do trazida pela Lei nº 10.931, de 2004, o referido dispositivo legal passou a ter a seguinte redação:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (…)”.

No mesmo sentido, em relação à Lei nº 4.591/64 – a qual dispõe sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias – atribui a cada condômino a obrigação de arcar com as despesas proporcionalmente à cota parte que lhe couber. Sobre as questões ora discutidas, menciono o artigo 12 da lei citada supra:

“Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

  • 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.”

Assim, é lícita a previsão que estipula o rateio das despesas comuns de condomínio na proporção da fração ideal de cada condômino. Inocorrente o enriquecimento sem causa ou locupletamento ilícito dos condôminos de frações ideais inferiores aos demais, pois a situação se fundamenta em previsão legal expressa, com causa juridicamente reconhecida.

Estando a convenção de acordo com as regras aplicáveis, e não havendo alteração assemblear prevendo critério diverso, deve-se reconhecer a legalidade da forma de rateio adotada, tanto para as despesas extraordinárias quanto para as ordinárias. O Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência pacífica ao admitir a legalidade da previsão do rateio das despesas condominiais em razão da fração ideal de cada condômino, ressaltando a legitimidade exclusiva da convenção de condomínio para modificação desta regra geral:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ARTIGO 544 DO CPC/1973)- AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DOS RÉUS. 1. Instâncias ordinárias que apreciando as circunstâncias de fato da causa e os documentos constantes dos autos, concluíram pela desnecessidade de prova pericial e por inocorrência de cerceamento de defesa, em virtude de a controvérsia ser afeta a questão eminentemente de direito. Incidência do óbice da súmula 7/STJ. 2. A ausência de enfrentamento das teses relacionadas aos princípios da isonomia e boa-fé, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito do prequestionamento, nos termos da súmula 211 do STJ. 3. Nos termos do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, é dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção”. 4. Consoante a jurisprudência desta Corte, é obrigatória a observância do critério de rateio das despesas condominiais expressamente previsto na respectiva convenção do condomínio, especialmente quando o critério eleito é justamente aquele previsto como regra geral para as hipóteses em que ausente tal estipulação. Precedentes. 5. Estando o acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, incide a Súmula nº 83 desta Corte, aplicável por ambas as alíneas autorizadoras. 6. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AREsp 816.278/MG, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/11/2016, DJe 18/11/2016).

“RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. LEI N. 4.591/1964. RATEIO DAS COTAS CONDOMINIAIS. FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO DE CADA UNIDADE. REGRA GERAL. FORMA DE DIVISÃO QUE SOMENTE PODE SER ALTERADA POR CONVENÇÃO APROVADA NA FORMA DA LEI. NULIDADE DAS DECISÕES ASSEMBLEARES. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. MULTA. AFASTAMENTO. RECURSO PROVIDO. 1. Segundo o § 1º da Lei n. 4.591/1964, somente a convenção pode fixar o rateio das contribuições condominiais de maneira diversa da regra da fração ideal pertencente a cada comunheiro. 2. Na hipótese, como não fora aprovada convenção condominial até a data de realização das assembleias impugnadas, não se deve permitir a forma de rateio adotada pelo condomínio em prejuízo aos demais comunheiros, devendo ser utilizado como base de cálculo a fração ideal pertencente a cada condômino. 3. Deve ser afastada a multa de 1% (um por cento) aplicada por ocasião dos embargos de declaração quando estes não se revelarem protelatórios e tiverem por objetivo prequestionar dispositivos legais (Súmula 98/STJ). 4. Recurso especial provido.” (REsp 1213551/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17/09/2015, DJe 20/10/2015).

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. DESPESAS DE CONSERVAÇÃO E MANUTENÇÃO DO CONDOMÍNIO. RATEIO. CÁLCULO PELA FRAÇÃO IDEAL DOS IMÓVEIS. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. LEGALIDADE. SÚMULA 83/STJ. 1. Nos termos do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, é dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção”. 2. Consoante a jurisprudência desta Corte, é obrigatória a observância do critério de rateio das despesas condominiais expressamente previsto na respectiva convenção do condomínio, especialmente quando o critério eleito é justamente aquele previsto como regra geral para as hipóteses em que ausente tal estipulação. 3. Estando o acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, incide a Súmula nº 83 desta Corte, aplicável por ambas as alíneas autorizadoras. 4. Agravo regimental não provido.” (AgRg no AREsp 583.848/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/06/2015, DJe 06/08/2015).

Além disso, ausente nulidade ou ilegalidade na convenção de condomínio, não se mostra possível que o Poder Judiciário se sobreponha à vontade da maioria dos condôminos. A alteração das regras previstas na convenção fica sujeita ao voto mínimo de 2/3 dos condôminos nos termos do seu art. 42.

Ante o exposto, nego provimento à apelação.

 

Fonte: Jusbrasil.

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