Despesas condominiais, compromisso de compra e venda, dívida, legitimidade passiva ad causam.

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Após o julgamento do recurso especial nº 1.345.331/RS — recurso repetitivo: art. 1.036 do Código de Processo Civil –, a questão não comporta mais discussão.

A Segunda Seção do C. Superior Tribunal de Justiça, no recurso especial representativo de controvérsia nº 1.345.331/RS, pôs uma pá de cal na discussão: “6. Assim, encaminho os seguintes entendimentos a serem firmados para efeitos do art. 543-C do CPC: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse do promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 7. No caso concreto, foi celebrado compromisso de compra e venda entre (…), ora interessado, e os recorrentes. A contratação deu-se em 1991, ao passo que os débitos condominiais em execução tiveram início em 1994, como ficou consignado no v. acórdão recorrido (fl. 242). Outrossim, o Condomínio Edifício (…), ora recorrido, tinha inequívoco conhecimento de que o mencionado contrato havia sido celebrado entre o ora interessado e o recorrente. É o que consta da ata de Assembleia Geral Ordinária realizada em 24/3/1999, verbis: Salientou que o Sr. (…), do apto. 301, tem a abater de sua dívida para com o condomínio os seguintes valores: 1) orçamento da pintura da primeira etapa, no valor de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), 2) orçamento da pintura da segunda etapa, R$ 1 650,00 (hum mil seiscentos e cinquenta reais), sendo que o Sr. (…) ainda terá que pintar as duas laterais da frente para a Rua Barão de Gravataí, para finalizar seus serviços. O Sr. (…) deverá apresentar os custos com materiais utilizados na ampliação do depósito, que não constaram no seu apartamento. Assim sendo, a responsabilidade pelas despesas condominiais, nas circunstâncias ora expostas, deve recair sobre os adquirentes do imóvel, ora recorrentes, sendo legítima a penhora deste, em sede de execução de sentença” (STJ – Recurso Especial nº 1.345.331/RS – Segunda Seção – rel. Ministro Luis Felipe Salomão – j. 08.10.2015) (nota: art. 543-C, CPC/1973 = art. 1.036, CPC/2015).

Aliás, o C. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já tem seguido a “orientação”: “De acordo com o entendimento consolidado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, tem legitimidade para figurar no polo passivo da ação de cobrança de despesas condominiais o compromissário comprador, desde que imitido na posse e ciente o condomínio da existência desse negócio: (…)” (TJSP – Apelação nº 1027623-39.2017.8.26.0224 – 26ª. Câmara de Direito Privado – rel. Desembargador Alfredo Attié – j. 02.05.2018).

 

 

A tese de que o proprietário em nome de quem a unidade autônoma está registrada no livro imobiliário é sempre parte legítima para ser demandado por despesas condominiais não pagas, já não é absoluta.

O v. acórdão do STJ revela uma preocupação de ordem prática, capaz de resolver os problemas do dia-a-dia.

Não pode haver dúvida quanto à natureza propter rem da obrigação.

A taxa condominial deve ser da responsabilidade final do proprietário, do dominus, mas quem deve pagar é quem tira proveito útil da coisa, isto é, responsável pelo pagamento é aquele que usufrui a coisa, isto é, quem urtiliza a coisa, ou quem tem a posse da coisa.

Não é sem razão, pois, que se diz que a posse é o elemento visível da propriedade, do domínio.

Enfim, quem tira a utilidade da coisa havida em condomínio é quem deve, normalmente, pagar a taxa condominial, que, entretanto, não deixa de, só por isso, ser obrigação propter rem, uma vez que, a coisa, ou o seu proprietário ou o dominus é, a final, o responsável  pelos ônus que incidem sobre a coisa (daí que o direito das coisas cogita da relação entre a coisa e a pessoa).

 

FÁBIO HANADA – Membro efetivo da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP, Relator do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP, coautor dos livros “A Lei do Inquilinato: sob a ótica da doutrina e da jurisprudência” e “Condomínio Edilício – Questões Relevantes: A (Difícil) Convivência Condominial”, Advogado nas áreas Imobiliária e Condominial há mais de 25 anos.

Leia mais artigos do Advogado Fábio Hanada aqui.

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