A demolição ou alienação do edifício por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, por falta de segurança ou salubridade e por motivo de desgaste do prédio

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Com o passar do tempo, naturalmente ficam desatualizados ou ultrapassados o feitio e a estrutura do prédio, não satisfazendo os padrões de conforto. Inúmeros os casos de prédios que são demolidos porque não mais satisfazem as exigências que surgiram com o evoluir do tempo, tanto na aparência como nas utilidades que foram aparecendo e se tornaram comuns. Até porque, em épocas passadas, a concepção restringia-se à realidade então vigente, jamais se imaginando a técnica e os avanços que foram surgindo. Em geral, não se previam unidades com duas ou mais garagens, nem se implantava um sistema de segurança e prevenção contra incêndios que a necessidade e a ciência passaram a impor.

Ademais, surgem problemas que envolvem a segurança e a completa falta de salubridade, isto é, não mais oferecendo garantia em face de rachaduras das paredes, afundamento das vigas, decomposição do reboco e inclusive do concreto, além da total falta de proteção contra delinquentes ou invasores. Existem prédios que tornam perigosa ou nociva à saúde a ocupação, em razão da umidade, da falta de luminosidade, das fissuras em paredes, dos vazamentos da rede de encanamentos.

Daí que procurou o legislador moldar o sistema de mecanismos que permitem ou facilitam a alienação e demolição do edifício de estrutura ultrapassada, ou por motivos de segurança e falta de salubridade. Com efeito, o artigo. 17 da Lei n. 4.591/1964 teve a redação modificada pela Lei n. 6.709/1979, de modo a se viabilizar a demolição, a reconstrução ou alienação:

“Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade.”

Revela-se injusto aceitar que a minoria de um grupo de pessoas imponha a sua vontade, não raramente por meras dissensões pessoais e não por razões de ordem real e objetiva.

Para a aprovação, requisito básico está na votação favorável por condôminos que representem pelo menos dois terços do total das unidades isoladas, e ao mesmo tempo sejam titulares de, no mínimo, oitenta por cento do terreno e coisas comuns. Não atingindo os níveis de aprovação previstos, mantém-se o prédio no estado em que se encontra.

A recusa em contribuir não contém o condão de impedir a demolição, a reconstrução ou a alienação.

 

 

Decorre, ademais, que aqueles que discordarem não ficam obrigados a contribuir para a construção. No entanto, se os demais condôminos manifestarem interesse na aquisição das unidades dos dissidentes, são estes obrigados a vender, sob pena de se depositar em juízo o valor, apurado em procedimento judicial de avaliação. Adjudicam-se os interessados na propriedade das unidades.

Realmente, esse o caminho traçado pelo § 1º do artigo 17: “A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 15.”

O artigo 15 regulamenta a reconstrução do prédio no caso de incêndio, em especial a adjudicação pela maioria dos condôminos relativamente às unidades postas à venda dos que discordarem, devendo o adjudicante fazer o prévio depósito do valor do prédio apurado através de avaliação, conforme se verá, abaixo, no item seguinte. Na espécie em exame de demolição e reconstrução por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou por falta de segurança ou salubridade, também está garantido o direito de adjudicação, como já referido, com o depósito do montante calculado mediante avaliação judicial. Ingressa o condômino interessado com uma ação de adjudicação compulsória, requerendo o depósito do preço.

Os dois terços correspondem às unidades isoladas e frações ideais, isto é, ao conjunto das duas áreas pertencente aos condôminos, cujo domínio das áreas deve abranger, no mínimo, à titularidade de dois terços dos condôminos, e somar oitenta por cento do total da área do edifício.

De outro lado, assegura-se o direito de alienação em havendo o desgaste, pela ação do tempo, das unidades.

Realmente, existe também a alienação por desgaste do prédio, ou seja, em razão dos defeitos que passa a apresentar, como deterioração das paredes, aparecimento de fissuras, vazamentos no telhado, rompimentos do sistema de energia elétrica, entupimento dos canos, envelhecimento do esgoto e da canalização da água, insuficiência de garagens ou de espaço para o estacionamento de veículos. Vem a matéria disciplinada no § 2º do mesmo artigo 17:

“Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum qualificado mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta Lei.”

Pensa-se que não apenas a venda garante-se aos condôminos, mas ainda a demolição e reconstrução do prédio, desde que atingida a maioria estabelecida acima. Parece evidente que o desgaste conduz à inadequação aos requisitos arquitetônicos e urbanísticos. Não existe impedimento em decidir a es respeito, dada a semelhança de situação relativamente à desconformidade com os mencionados requisitos.

O § 3º dá o parâmetro do valor atribuído às unidades dos condôminos vencidos, e que formam a minoria, na hipótese de decidir a maioria pela venda por causa do desgaste, o que atinge a decisão de demolição e reconstrução, conforme entendido acima, valor que deve equivaler ao preço efetivo do prédio, a que se chega através de avaliação, ou mediante estimativa comparativa com prédios vizinhos: “Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo, e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de construção.”


Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

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