Deliberação assemblear sobre obras que não obedeceu ao quórum qualificado previsto na convenção de condomínio.

I. Condômino que não participa da assembleia não pode ser privado, por norma da convenção de condomínio, do direito de impugnar judicialmente a decisão nela tomada, consoante a inteligência do artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição de 1988.

II. Deve ser mantida a decisão que, no plano da tutela de urgência, suspende deliberação assemblear sobre obras que não obedeceu ao quórum qualificado previsto na convenção de condomínio.

III. Recurso conhecido e desprovido.

• Leia mais: A convenção de condomínio e o regimento interno

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores do (a) 4ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios, JAMES EDUARDO OLIVEIRA – Relator, FERNANDO HABIBE – 1º

Vogal e ARNOLDO CAMANHO – 2º Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador

ARNOLDO CAMANHO, em proferir a seguinte decisão: NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, UNÂNIME, de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 18 de Dezembro de 2019

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO LÍDER

FLAT SERVICE contra a decisão que, na AÇÃO DECLARATÓRIA ajuizada por ATAMIS FARIA

MACHADO, deferiu a tutela de urgência, nos seguintes termos:

Recebo a emenda de Id nº 40135242.

Custas recolhidas no Id nº 40463992.

Defiro o pedido de tramitação prioritária, nos termos do art. 1.048 do CPC.

Cuida-se de ação sob o rito comum em que a parte autora, sob o argumento de que foram aprovadas obras no condomínio sem maiores esclarecimentos aos condôminos e sem que se tenha obedecido o quórum especial para aprovação, em tutela de urgência requer a suspensão da obra e dos efeitos da assembleia realizada no dia 01 de março de 2019, sob pena de multa.

Os requisitos da tutela de urgência estão previstos no art. 300 do CPC, sendo eles: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Nesse passo, entendo que os fundamentos apresentados pela parte são relevantes e amparados em prova idônea, havendo alta probabilidade dos fatos narrados, vez que analisando a Ata de Assembleia de Geral Ordinária realizada no dia 01/03/2019, Id nº 40135395, verifico que as deliberações foram todas aprovadas por maioria simples e que a convenção de condomínio é expressa ao exigir o quórum especial no que se refere a obras, Id nº 40138054 – Pág. 8:

“Cláusula Décima

(…)

Parágrafo Quinto

As obras de acréscimo, construção de novas dependências de uso comum e transformação ou modificação das partes comuns ou que interessem à harmonia das fachadas externas, internas, ou laterais, bem como quaisquer outras não previstas nesta convenção, necessitarão da concordância, pessoalmente ou por intermédio de procurador, da maioria absoluta dos condôminos (metade mais uma das unidades integrantes do Condomínio), reunidos em Assembléia especialmente convocada paradeliberar sobre o tema.”

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Ante o exposto, DEFIRO o pedido de antecipação dos efeitos da tutela para suspender os efeitos da Assembleia Geral Ordinária realizada no dia 01/03/2019, quanto aos itens III, IV e V, Id nº 40135395.

A Agravante sustenta a regularidade da convocação da Assembleia Geral Ordinária e a ausência de impugnação no prazo previsto na convenção do condomínio.

Salienta a desnecessidade de quórum especial para aprovação dos itens III, IV e V da pauta da Assembleia Geral Ordinária, relativos a obras emergenciais, necessárias e de padronização.

• Leia mais: Nula cláusula em convenção do condomínio que beneficia incorporadora.

empreendimento.

Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, a reforma da decisão agravada.

Preparo recolhido (fl. 1 IDs 11124536, 11124548, 11124550 e 11124551).

O efeito suspensivo foi indeferido nos termos da decisão de fls. 1/4 ID 11243051.

Sem contrarrazões (ID 11954995).

É o relatório.

VOTOS

O Senhor Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA – Relator

Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade, conheço do recurso.

A previsão contida na cláusula 23ª da convenção do condomínio, no sentido de que o silêncio do condômino, depois de cientificado da decisão assemblear, importa em “aprovação integral e irrevogável”, não tem o condão de inibir o exercício do direito de ação consagrado no artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal.

O condômino que não participa da assembleia não pode ser privado do seu direito de impugnar judicialmente a decisão nela tomada. Norma convencional com esse conteúdo atrita com o direito de ação que hoje é também previsto no artigo 3º do Código de Processo Civil, in verbis:

Art. 3º Não se excluirá da apreciação jurisdicional ameaça ou lesão a direito.

I – APRECIAÇÃO E DELIBERAÇÃO SOBRE AS CONTAS DO CONDOMÍNIO, RELATIVAS

AO EXERCÍCIO DE 2018; II – APRESENTAÇÃO E APROVAÇÃO DA PRESTAÇÃO DE

CONTAS DAS COTAS EXTRAS DO PERÍODO; III – APROVAÇÃO DOS PROJETOS DAS

OBRAS DE REFORMA, OBRAS EMERGENCIAIS E TODAS AS OBRAS JÁ REALIZADAS; IV – APROVAÇÃO DA ALTERAÇÃO INTERNA DAS ÁREAS DO LOBBY (RECEPÇÃO, COFFEE SHOP, MALEIRO E CRIAÇÃO DE NOVA SALA DE EVENTOS, CORREDORES DE CIRCULAÇÃO, ÁREAS EXTERNAS ADJASCENTES E FECHAMENTO DAS VARANDAS); V – APROVAÇÃO DE COTA EXTRA NA REVITALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO NAS ÁREAS DE CORREDORES DE CIRCULAÇÃO, LOBBY, SALA DE EVENTOS, ÁREAS EXTERNAS, OBRAS COMPLEMENTARES DA REFORMA, EQUIPAMENTOS DE SEGURANÇA, OBRAS EMERGENCIAIS E NECESSÁRIAS; VI – APROVAÇÃO DO ORÇAMENTO DO CONDOMÍNIO PARA O EXERCÍCIO DE MARÇO DE 2019 A MARÇO DE 2020; VII – ASSUNTOS GERAIS.

• Leia mais: Responsabilização do sindico pela fiscalização de obras restringe-se à exigência de ART

Os itens III, IV e V foram aprovados pela maioria dos presentes, conforme se colhe da transcrição abaixo:

Em regime de votação ao Item III do Edital (APROVAÇÃO DOS PROJETOS DAS OBRAS DE REFORMA, OBRAS EMERGENCIAIS E TODAS AS OBRAS JÁ REALIZADAS), foi aprovado pela maioria dos votos os projetos das obras de reforma apresentadas, bem como as obras emergenciais e todas as obras realizadas no condomínio, votos de aprovação: unidades da Construtora Mandu, as Unidades representadas pelo Síndico, as unidades 717 e 305, perfazendo o total de 123 votos e o representante da Mútua, Sr. Silvio foi acompanhado desse posicionamento contrário pelas Unidades 415, 417, 1022, 504, 719, 704, 711 e 204, perfazendo o total de 41 votos contrários.

(…)

Em regime de votação: foi aprovado (APROVAÇÃO DA ALTERAÇÃO INTERNA DAS ÁREAS

DO LOBBY (RECEPÇÃO, COFFEE SHOP, MALEIRO E CRIAÇÃO DE NOVA SALA DE

EVENTOS, CORREDORES DE CIRCULAÇÃO, ÁREAS EXTERNAS ADJASCENTES); conforme Item IV do Edital, com exclusão do item fechamento de varanda, e com a inclusão da ressalva jurídica da possibilidade legal de serem realizadas as respectivas alterações: votos favoráveis unidades da Construtora Mandu, as Unidades representadas pelo Síndico e a 717, observado as ressalvas sugeridas supramencionadas pelo Síndico, perfazendo assim o total de 122 votos; sendo contrária a aprovação as unidades da Mútua e as unidades 719, 704, 504, 711, 415, 417, 1022 e 204, perfazendo o total de 41

votos, para retirada/reprovação do Item IV do Edital;

(…)

Em regime de votação: foi aprovado por maioria dos votos (A COTA EXTRA NA REVITALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO NAS ÁREAS DE CORREDORES DE CIRCULAÇÃO, LOBBY, SALA DE EVENTOS, ÁREAS EXTERNAS, OBRAS COMPLEMENTARES DA REFORMA, EQUIPAMENTOS DE SEGURANÇA, OBRAS EMERGENCIAIS E NECESSÁRIAS); no valor de R$ 1.684.000,00 (um milhão, seiscentos e oitenta e quatro mil reais), com data de inicio em 10 de março de 2019, ressalvado as condições de pagamento pelo Pool Hoteleiro, portanto serão realizadas em 36 (trinta e seis) parcelas, com o lapso temporal de 42 (quarenta e dois) meses; sendo favoráveis pela aprovação as unidades da Construtora Mandu, as Unidades do Síndico e as unidades 717 e 305 perfazendo o total de 123 votos favoráveis.

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Ficando registrado também, que caso o Condomínio consiga aportes orçamentários extraordinários com a Hotelaria Accor ou com a Construtora Líder, este serão direcionados para a amortização da cota extra. Foram contrários ao respectivo item da pauta as unidades da Mútua, bem como as unidades 719, 204, 704, 711, 1022, 415 e 417, perfazendo o total de 40 votos.

Mudanças dessa natureza, contudo, demandam aprovação por maioria qualificada, conforme se depreende das cláusulas 10ª, § 5º, e 28ª da convenção do condomínio, que têm a seguinte redação:

CLÁUSULA DÉCIMA

(…)

Parágrafo Quinto

As obras de acréscimo, construção de novas dependências de uso comum e transformação ou modificação das partes comuns ou que interessem a harmonia das fachadas externas, internas, ou laterais, bem como quaisquer outras não previstas nesta Convenção, necessitarão da concordância, pessoalmente ou por intermédio de procurador, da maioria absoluta dos condôminos (metade mais uma das unidades integrantes do Condomínio), reunidos em Assembleia especialmente convocada para deliberar sobre o tema.

(…)

CLÁUSULA VIGÉSIMA OITAVA

As obras que interessarem a estrutura integral do prédio serão feitas com o concurso pecuniário de todos os condôminos, mediante orçamento prévio obtido em concorrência ou tomada de preços, aprovados em Assembleia Geral, cuja decisão será tomada na forma do parágrafo quinto da Clausula Décima, ficando o Sindico encarregado de mandar executá-las.

O mesmo quórum é exigido no artigo 1.341 do Código Civil, que assim dispõe:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

Não há, assim, como evadir-se, neste ambiente de cognição sumária, à conclusão da probabilidade do direito da Agravada, razão pela qual não há fundamento para suspender a decisão agravada.

ISTO POSTO, conheço e nego provimento ao recurso.

O Senhor Desembargador FERNANDO HABIBE – 1º Vogal

Com o relator

O Senhor Desembargador ARNOLDO CAMANHO – 2º Vogal

Com o relator

DECISÃO

NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, UNÂNIME