Débito condominial com compromisso de compra e venda sem registro

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Débito condominial com compromisso de compra e venda sem registro

O ministro-relator do Superior Tribunal de Justiça (STJ), Luis Felipe Salomão, ao julgar o Recurso Especial nº 1.345.331-RS, dirimiu a questão sobre legitimidade para responder pela cobrança das prestações condominiais em caso de compromisso de compra e venda sem registro.

 

 

De acordo com o artigo 1.345 do Código Civil, “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”, ou seja, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas sim a relação de fato do adquirente com o imóvel, representada pela imissão na posse, ou seja, pelo recebimento da autorização para o promissário comprador ocupar o bem, assim como pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

 

 

Vale frisar que, conforme a jurisprudência, as despesas condominiais são compreendidas como obrigações propter rem, ou seja, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.

 

 

Dessa forma, havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

 

 

No entanto, caso fique comprovado que o promissário comprador foi autorizado a adentrar na unidade habitacional adquirida e que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

 

 

A decisão do ministro-relator também teve como base o recurso REsp 1297239⁄RJ, emitido pela ministra-relatora Nancy Andrighi, da Terceira Turma do STJ, julgado em 08⁄04⁄2014:

 

“O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação”, declarou.

 

 

 

Por Juliana Zefiro | Redação Sindico Legal

 

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