Saiba mais sobre Multipropriedade / Time-Sharing

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Com a evolução dos negócios e da sociedade, que tornou a vida nas cidades cada vez mais complexa, aumentando, por conseguinte, a demanda por segurança, outras modalidades condominiais foram surgindo.

 

Nesse passo, apareceram novas realidades em matéria de condomínios que não se coadunam com o condomínio tradicional, bem como não se aplicam à tipicidade regulada pela Lei n. 4.591/64 e também aos dispositivos que disciplinam o condomínio edilício no Código Civil de 2002.

Na segunda metade do século XX, surgiu no Brasil uma nova modalidade de condomínio – o de uso temporário, mais conhecido pelo nome de time-sharing.

Nessa modalidade de condomínio o adquirente passa a se titular de um imóvel, assegurando-se lhe determinado período anual para usar e gozar da coisa.

Cuida-se de sistema destinado a locais de lazer. O sistema surgiu primeiramente na Europa, e hoje é muito usado por empresários ligados ao turismo.

 

 

A Argentina e a Venezuela (Lei de 18-12-1995) referem-se à multipropriedade ou time-sharing como sendo uma propriedade de tempo compartilhado, e os italianos consideram-na uma proprietà spazio temporale.

De acordo com a definição de GUSTAVO TEPEDINO, “multipropriedade designa-se, genericamente, a relação jurídica de aproveitamento econômico, de uma coisa móvel ou imóvel, repartida em unidades fixas de tempo, de modo que diversos titulares possam, cada qual a seu turno, utilizar-se da coisa com exclusividade, e de maneira perpétua”.

 

  • O que vem a ser essa espécie de condomínio?

Trata-se da venda de uma unidade residencial a várias pessoas.

É o que se dá, por. exemplo., com o condomínio hoteleiro, o mesmo apartamento dentro de um hotel poderá ser negociado muitas vezes em quotas.

 

  • De que maneira?

No espaço de um mês ou em 30 dias, poderá haver 2 períodos de uso (um para a primeira quinzena e outro para a segunda quinzena).

Nessa hipótese, em 12 meses, ou 360 dias, haverá 24 períodos.

Cumpre distinguir, contudo, nessa nova modalidade, o uso temporário da quota em período fixo, que podemos chamar de time-sharing impróprio, e o uso temporário com período fixo, o time-sharing próprio.

Alguns empreendedores ao elaborar seus contratos já o fazem com a época prefixada e com o número da unidade, alienado, por conseguinte, ao adquirente, determinada fração ideal no terreno do imóvel, constituindo, assim o que chamamos de time-sharing próprio. Como exemplo temos o time-sharing constituído no “Campos de Jordão Parque Hotel”, na cidade de Campos do Jordão, Estado de São Paulo, nos idos de 1959, possivelmente o primeiro do Brasil, criado pelo empreendedor Newton de Carvalho, e desenvolvido pelo eminente advogado paulista César Elias Maluf.

Outros, mais habilidosos, só cedem o direito de uso por tantos dias em um ano, mas sem indicar a unidade nem alienar qualquer fração ideal de terreno.

É o intitulado time-sharing impróprio. Pode ser dado como exemplo o instituído no antigo “Hotel Ferrareto”, na cidade do Guarujá, Estado de São Paulo.

 

 

Perguntar-se-ia: qual a vantagem desse segundo sistema para o empreendedor?

A resposta é simples, nessa segunda modalidade, a administração pode manipular o período como melhor lhe aprouver.

Fica, pois, com ampla liberdade para oferecer ao usuário que possui apenas uma quota um período de baixa estação, reservando ao grande quotista as melhores estações do ano.

Para o condômino, o primeiro sistema apresenta-se com maiores vantagens, pois, sendo detentor de uma fração ideal de terreno, tem um direito real erga omnes.

E, sabendo de antemão qual o número da unidade e o período de uso, pode exigir seu direito de ocupação nos dias estipulados no contrato de venda e compra.

 

 

Com isso cerceia a liberdade do empreendedor e da administração do condomínio.

Segundo GUSTAVO TEPEDINO, “a divisão das partes comuns em frações ideais apresenta-se indispensável à multipropriedade imobiliária, já que sempre haverá uma projeção de suas unidades, espacial e temporariamente definidas, sobre o solo e construções comuns, bem como as frações de tempo intercorrentes entre os turnos individuais.

Além disso, a multipropriedade insere-se, normalmente, em complexo imobiliário com estruturas de serviços e recreação, área comum sobre a qual, também, se projetam as frações ideais dos multiproprietários”.

Nada obsta, diz o mesmo GUSTAVO TEPEDINO, a regulamentação da multipropriedade pela Lei n. 4.591/64, mediante a disciplina fixada pela convenção de condomínio, que especifique as normas de conduta dos multiproprietários no tocante ao uso das partes comuns, a administração do complexo imobiliário e, inclusive, aos limites de casa utente ao aproveitamento de sua própria unidade autônoma. A convenção, uma vez regularmente aprovadas pela assembleia de multiproprietários, tem eficácia perante terceiros, nos termos do art. 9º, § 2º.

 

 

Quanto a esta nova modalidade condominial merecem destaques as importantes ponderações feitas por JOÃO BATISTA LOPES:

“A natureza jurídica da multipropriedade apresenta, na doutrina, panorama de contrastes. Para GUSTAVO TEPEDINO, há perfeita compatibilidade entre os institutos do condomínio em edifícios e a multipropriedade, por isso que a disciplina do primeiro é bastante abrangente, ‘deixando significativa margem de atuação para a autonomia privada, tanto no que concerne à individuação das unidades autônomas quanto no que tange à convivência interna, regulada substancialmente pela convenção, fixação livremente pelos condôminos’ (Multipropriedade imobiliária, p. 109-110). CASELLI sustenta, porém, que o regime da multipropriedade carece de um elemento essencial do condomínio em edifício, isto é, ‘il godimento unitário e continuato delle singole unità e delle parti communi dell’ ‘immobile’. Em recente dissertação de mestrado, a ilustre juíza SIMONE GOMES RODRIGUES CASORETTI, após analisar os argumentos favoráveis e os contrários à aproximação dos dois institutos, conclui pela inadmissibilidade da aplicação da Lei 4.591/1964 à multipropriedade, verbis: ‘Na multipropriedade, os apartamentos devem ser utilizados por turnos, de forma fracionada no tempo, inexistindo o uso continuado das unidades autônomas pelos titulares de direito. A constituição da multipropriedade (contrato) diverge daquela prevista no art. 7º da Lei 4.591/1964’ (cf. Multipropriedade imobiliária, p. 127 e ss.)”.

 

Conclui JOÃO BATISTA LOPES, fazendo interessante distinção:

“Em verdade, o instituto da multipropriedade não se confunde com o condomínio edilício, e dele se estrema pelas seguintes razões fundamentais: a) na multipropriedade não há uso e gozo continuados das unidades, como ocorre no condomínio; b) multipropriedade tem caráter predominantemente contratual; o condomínio em edifícios, ao revés, tem caráter institucional ou estatuário (ato-regra); c) administração do condomínio é confiada ao síndico, eleito pelos condôminos; a da multipropriedade, ao complexo turístico sem interferência dos condôminos; d) unidade autônoma, no condomínio, pode ser modificada internamente, o que não é admitido na multipropriedade; e) o caráter propter rem das despesas de condomínio é incompatível com o fracionamento da dívida, próprio do regime da multipropriedade”.

 

Em que pesem as fundamentais  opiniões em contrário, muito bem apresentadas e acompanhadas por JOÃO BATISTA LOPES, entendemos como GUSTAVO TEPEDINO, no sentido de que há perfeita compatibilidade entre os institutos do condomínio em edifícios e a multipropriedade, podendo a ele ser aplicada a parcialmente revogada Lei n. 4.591/64, bem como o Código Civil de 2002, que embora não faça menção expressa ao time-sharing, deve ser a ele aplicada, por interpretação analógica.

 

Fonte: Condomínio Edilício – Carlos Alberto Dabus Maluf – Márcio Antero Motta Ramos Marques.

 

 

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