Das novas modalidades condominiais; Loteamento Fechado.

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Com a evolução dos negócios e da sociedade, que tornou a vida nas cidades cada vez mais complexa, aumentando, por conseguinte, a demanda por segurança, outras modalidades condominiais foram surgindo.

Nesse passo, apareceram novas realidades em matéria de condomínios que não se coadunam com o condomínio tradicional, bem como não se aplicam à tipicidade regulada pela Lei n. 4.591/64 e também aos dispositivos que disciplinam o condomínio edilício no Código Civil de 2002.

 

 

 

SÍLVIO DE SALVO VENOSA ensina que:

“São frequentes os chamados loteamentos fechados: bairros urbanizados, em periferia de grandes centros, para fins residenciais, ou em regiões mais afastadas para finalidade de lazer”.

Em síntese, no magistério de MARIA HELENA DINIZ:

“Cada titular é proprietário de sua casa, podendo cercá-la conforme a convenção e aliená-la com o terreno reservado sem, contudo, ter o direito de dissociá-la do conjunto condominial e de apoderar-se das áreas comuns”.

Com a proliferação dessa nova modalidade condominial, surgiram duas acirradas discussões de interesse jurídico.

 

 

A primeira é saber qual a legislação aplicável à espécie: a lei do parcelamento do solo urbano (Lei n. 6.766/79), ou a legislação que rege os condomínios (Lei n. 4.591/64, nos dispositivos não revogados pelo Código Civil de 2002, e este próprio, mais precisamente nos seus arts. 1.331 a 1.358).

A segunda é quanto à possibilidade de cobrança de cotas condominiais; esta tem gerado julgados às vezes conflitantes.

Vamos analisar, agora, cada um desses dilemas.

A melhor solução para a primeira dessas questões é a dada por SÍLVIO DE SALVO VENOSA, que comunga com o entendimento dos eminentes juristas NASCIMENTO FRANCO e NISSKE GONDO, os quais dizem, com razão, que em se tratando de construções erigidas em vários lotes cortados por vias públicas particulares, onde não pairam dúvidas que existem partes comuns, coletivas e unidades autônomas, deve ser aplicada a lei condominial. Se, no entanto, a urbanização é feita pelo município, não há propriedade coletiva, não há partes ideais no condomínio, não existe condomínio na forma prevista n Código Civil de 2002, devendo ser aplicada à espécie a lei de parcelamento do solo urbano (Lei n. 6.766/79).

Interessante também é a posição de JOÃO BATISTA LOPES neste dilema: “É comum, porém, nos loteamentos regidos pela Lei 6.766/79, pretender-se aplicar, concomitantemente, o regime do condomínio edilício, especialmente no que concerne às despesas de condomínio. Em princípio, não é admissível, por simples vontade dos proprietários dos lotes e sem observância da lei, converter o loteamento em condomínio em edifícios. A estrutura rígida do condomínio não permite alteração do modelo adotado pelo legislador, fruto do desenho doutrinário concebido ao longo do tempo”.

O segundo dilema diz respeito à cobrança das despesas oriundas da existência do loteamento fechado.

Havendo loteamento fechado no qual as construções foram erigidas em vários lotes cortados por vias públicas particulares, de modo que não pairem dúvidas de que existem partem comuns, coletivas e unidades autônomas, sendo aplicado, pois, o novo Código Civil, as despesas serão cobradas na forma nele prevista, pois existe aí um condomínio horizontal dentro de um loteamento fechado.

 

 

Em se tratando de loteamento antigo, originariamente aberto, tendo sido fechado depois por vontade de alguns proprietários, sem a concordância de todos os adquirentes primitivos, sobretudo dos que não construíram suas casa nem se beneficiaram com os melhoramentos introduzidos, ensina NELSON KOJRANSKI que, nessas hipóteses, “…não ocorre, praticamente, divergência na orientação pretoriana. À falta de previsão legal, não há como compelis o proprietário que antecedeu a aquisição do lote a suposta obrigação de pagar as taxas de manutenção. Inexiste, aqui, a obrigação civil. Não há obrigação moral, na medida em que não se beneficia dos melhoramentos introduzidos, já que não edificou sobre o lote”.

 

 

Devemos ainda atentar para a hipótese da existência de loteamento, também antigo, “aberto” na sua implantação e “fechado” posteriormente, quando da comercialização dos lotes. Nesse caso, no que toca às despesas condominiais, tem estendido a jurisprudência que não se trata de obrigação propter rem, por faltar-lhe previsão legal, não sendo também possível obrigar alguém a associar-se. Tem sido invocado nessa hipótese o princípio do enriquecimento sem causa, pois sempre que o proprietário adentrar ao loteamento já vai deparar com as benfeitorias introduzidas e o sistema de administração implantado; portanto, como inegavelmente vai o proprietário beneficiar-se das melhorias implantadas pela comunidade, deve com esta contribuir.

 

 

Aqui também vale lembrar a abalizada posição da JOÃO BATISTA LOPES: “Põe-se, porém, a questão da legitimidade das associações de proprietários de lotes para a cobrança das despesas com a administração das coisas de uso comum (playground, piscina, quadras esportivas, etc). Não obstante respeitável opinião em contrário, afigura-se inafastável o dever de participação no rateio das despesas comuns, desde que a associação traduza a vontade da maioria e seja regularmente constituída. É princípio geral implícito no sistema a correspondência entre as vantagens (benefícios) e os ônus (encargos) (ubi commoda, ibi onera). Independentemente de regra expressa, devem os beneficiários de obras e serviços necessários arcar com o custo respectivo, sob pena de enriquecimento sem causa, que o direito condena (alterum non laedere). Daí por que não se poder recursar às associações de proprietários legitimidade para a cobrança de despesas necessárias à administração do ‘loteamento fechado’.

 

 

Prosseguindo em sua explanação, JOÃO BATISTA LOPES nos traz interessante julgado: “A quaestio foi examinada pelo extinto 2º Tribunal de Alçada Civil, em acórdão de que foi relator o juiz GILBERTO PINTO DOS SANTOS, em que ficou remarcado que, pela associação de vontades dos proprietários, estabeleceu-se o que se pode chamar de ‘condomínio de fato’, que não pode ser ignorado em seu contornos e implicações no campo de direito, Ou em entras palavras, como resumindo no V. acórdão juntado a fls. 133-137: ‘Cuida-se de verdadeira sociedade civil essa reunião dos proprietários instituída a bem de todos, da coletividade, objetivando melhor viver, com mais segurança, higiene e conforto (fls. 136). (…) Consoante se vê dos autos, os serviços de coleta de lixo, segurança, manutenção e limpeza das áreas comuns e de lazer são realizados por funcionários ou pessoas contratadas pelo dito Condomínio’, custeados com as prestações pagas pelos seus integrantes. Aliás, na ata da assembleia geral realizada em 06.04.1997, um dos condôminos reclamava do síndico as providências seguintes (fls. 20): ‘(…) Só por isso já é possível ter-se a ideia da amplitude dos serviços que o empreendimento exige e, como destacado na r. sentença, a se aceitar que pessoas como o requerido deixem de pagar as contribuições condominiais, estar-se-ia permitindo que auferissem vantagem indevida, em detrimento dos demais condôminos que continuassem pagando as mencionadas verbas, porquanto os serviços proporcionados com tais pagamentos continuariam à disposição dos inadimplentes. Tal enriquecimento, ao contrário do que afirma o demandado, é vedado pela lei civil e constitui legítimo fundamento a embasar e permitir a propositura da presente ação’ (fls. 159-160) (2º Câm., Ap. c/Ver. 542.249-00/5, j. 29.03.1999)”.

 

 

Conclui JOÃO BATISTA LOPES que: “Esclareça-se, porém, que a cobrança dos encargos não pode fundar-se no art. 1.336, I, do CC, uma vez que não se cuida de condomínio edilício, mas sim do princípio geral de direito que veda o enriquecimento sem causa. De qualquer modo, porém, a introdução de inovações exige a concordância da unanimidade dos proprietários de lotes, já que, não existindo condomínio edilício, não há, quanto a esse ponto, como invocar a força das deliberações assembleares”.

Fonte: Condomínio Edilício – Carlos Alberto Dabus Maluf – Márcio Antero Motta Ramos Marques.

 

 

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