Danos ou furtos nos condomínios, de quem é a responsabilidade?

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O condomínio, regra geral, não responde por danos ou furtos nas suas dependências, salvo se houver disposição na convenção condominial, constando a sua responsabilidade, o que é raríssimo, ou se houver a contratação de serviços de segurança e ou seguro que acoberte essas situações. Os condôminos não são depositários dos bens dos moradores e visitantes do condomínio.

De acordo com a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça

“O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção.” (EREsp 268669/SP, Relator o Ministro ARI PARGENDLER, DJ de 26.4.2006)

Mas se o porteiro deixar algum estranho entrar no edifício sem exigir documento de identidade e essa pessoa praticar algum furto ou roubo, naturalmente o condomínio será responsabilizado, eis que o funcionário agiu com imprudência e negligencia, razão pela qual devem ser devidamente instruídos e treinados quanto aos procedimentos a serem obedecidos.

Assim, se o dano foi ocasionado por culpa ou dolo dos funcionários do condomínio, haverá a obrigação de indenizar

O condomínio também (não havendo disposição expressa na convenção), não responde por danos ocorrido nas áreas comuns nem nas garagens aos veículos, nem a furtos.

É comum, nas garagens dos condomínios, o morador notar que seu veículo foi arranhado. O questionamento, então é saber como deve fazer para acionar o condomínio para ser ressarcido pela despesa com o dano.

A resposta é que o condomínio não deve ser acionado, porque não responde pelos atos de condomínio ou demais moradores. Somente se quem arranhou foi um de seus funcionários.

 

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Por exemplo, sobre furto de bicicleta, o inquilino de um apartamento pretendeu o ressarcimento, pelo condomínio, do seu prejuízo, que foi rechaçado pelo Poder Judiciário:

“Salvo culpa devidamente comprovada, os condomínios residenciais não respondem por danos ou furtos ocorridos em áreas de estacionamento ou de uso comum” (1ª Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais do Rio Grande do Sul). 

O fator importante, que embasa a decisão acima, é o de que a relação entre condomínio e condôminos não é de consumo e, por tanto, não incidem as regras do Código do Consumidor. Os condôminos estão entre si, no mesmo pé de igualdade.

 

 

Alguns desavisados, entretanto, teimam em propor ações contra os condomínios, baseados na relação consumerista.

O Código de Defesa do Consumidor (CDC), Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Trata de produto ou serviço. E, no parágrafo segundo, do artigo 3º, define serviço como:

“qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista”. 

O condomínio não tem personalidade jurídica. Não é pessoa física nem jurídica. Não presta serviços mediante remuneração. Constitui-se em comunhão de interesses, onde são rateadas despesas. Não tem objetivo de lucro, distinguindo-se assim das sociedades.

 

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Essa circunstância foi elucidada com grande clareza pelo Juiz Milton Sanseverino, que atual como relator na Apelação nº 614098-00/2 (2º Tribunal de Alçada Civil – 3ª Câmara), em julgado datado de 23 de outubro de 2001. Vale à pena transcrever trecho do acórdão:

 “O condomínio nada mais é, em essência, que a massa ou o conjunto de condôminos, isto é, o complexo de coproprietários da coisa comum. Ora, não teria sentido imaginar que cada um dos com proprietários pudesse ser considerado “consumidor” em relação aos demais e que estes, por sua vez, pudessem ser tidos na qualidade “fornecedores” de “produtos” e/ou de “serviços” uns aos outros, co-respectivamente, pois isto não só contrariaria a natureza mesma das coisas como aberraria dos princípios e das normas jurídica disciplinadoras da espécie, destoando por completo da realidade e da logica mais complementar”.

 E, adiante, prossegue ele:

 “não existe verdadeira e própria relação de consumo não podendo o condomínio, a toda evidência, ser considerado “fornecedor de produtos e serviços”, nem o condômino “consumidor final” de tais “produtos e serviços”, como é de meridiana clareza, ou, em outros termos, de primeira, elementar e inafastável intuição”.

 

 

Fonte: Problemas em Condomínios – Daphnis Citti de Lauro

 

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