Ficou no passado a ideia de que para ser Síndico de um condomínio era necessário apenas Tempo e Disposição, de fato, ser sindico nunca foi uma tarefa fácil, mas antigamente bastavam esses dois requisitos para exercer um cargo que aparentemente era simples.
Obviamente essa realidade não se sustentou por muito tempo, a antiga lei 4591/1964, bem como o Código Civil Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002, deixaram claro como a responsabilidade do Síndico ficou ostensiva.
A função do Síndico exige conhecimentos básicos em administração, finanças, conhecimentos jurídicos, somados a habilidades com gestão de pessoas, liderança, e até a realização de mediação de conflitos entre os condôminos.
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Mesmo que exista uma empresa que administra o condomínio, a função administrativa do Sindico continua relevante.
Caio Mario Da Silva Pereira, explica:
“Ao Sindico competem a administração geral do edifício, a execução das deliberações da assembleia e em especial o comprimento dos encargos que a convenção do condomínio lhe atribua. Exerce a policia interna do Condomínio, opondo-se a qualquer dos coproprietários que realize atos contrários aos estabelecidos na Convenção ou no regimento interno. Nomeia, com autorização da assembleia os empregados necessários aos servições da casa. Demite empregados, a bem do serviço ou da disciplina Promova as obras necessárias a conservação imediata do edifício e traz ao conhecimento da assembleia as que devem realizar, mas não tem caráter de urgência , e possam , por isso mesmo , aguardar o pronunciamento dela. Organiza previsão orçamentária para o ano subseqüente e pede reforço de verba, se uma imprevista elevação de despesas ocorrer. Recebe as rendas do condomínio, auferidas das fontes normais. Prove a tudo o que se refira á administração do edifício, procedendo Cum arbítrio boni viri. Presta contas a assembleia anual das despesas e receita do exercício findo, pormenorizando o emprego das verbas arrecadadas e comprovando os gastos. Recebe dos Condôminos as Quotas a que estão sujeitos, para os encargos do condomínio. Afora os que a lei e a convenção de condomínio lhe atribuem, é justo que o sindico se considere ainda investido de faculdades implícitas para o exercício dos atos necessários ao bom desempenho das funções. (Condomínio e Incorporações-2016, p 163)
A função do Sindico embora seja taxativa na lei, não podendo ele se dirimir de suas responsabilidades, ele não pode ficar limitado apenas no que rege a lei. Obviamente ele tem que seguir o que a lei obriga, entretanto no cotidiano ele deve estar preparado para muitas outras demandas. Como gestor do condomínio o sindico responde pela má execução das suas incumbências, pela omissão culposa, e também pelos atos praticados de forma abusiva.
Porque tanta exigência? Ledo engano quem pensa que essas exigências se dão apenas pelas particularidades da Sindicância, na realidade , quando falamos das responsabilidades dos sindico, não estamos falando daquelas referentes ao exercício da atividade, a Responsabilidade do Sindico também é jurídica.
O art. 3º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, Decreto-Lei 4657/42 nos garante a eficácia do nosso ordenamento jurídico ao estipular a presunção de conhecimento da lei.
Art. 3º Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece.
Desta forma o objetivo principal desse artigo é deixar claro ao Sindico a Responsabilidade Civil e Criminal que lhe acomete, de forma que ele não pode alegar o desconhecimento da lei.
Muitas são as atribuições do Sindico, tanto a lei 4591/64 em seu artigo 22, quanto o Código Civil 2002 em seu artigo 1.348, descrevem essas atribuições de forma imperativa e muito claras.
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O artigo 1.348 é sem duvida o mais debatido e conhecido dos Síndicos.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
- 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
- 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
O artigo supracitado possui um rol taxativo. Todavia também existem outros artigos que dão deveres e direitos aos síndicos, bem como aquelas funções previstas na Convenção Condominial e no Regimento Interno. O síndico deve ter o cuidado de se inteirar de suas atribuições legais, para não ser surpreendido com demandas judiciais.
Da Responsabilidade Civil
A primeira responsabilidade no âmbito jurídico do sindico, é a própria lei que atribui. O Sindico representa o condomínio em Juízo.
Art. 1.348. Compete ao síndico: II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
A lei é expressa: o sindico representa ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, e pratica os atos de defesa dos interesses comuns, no limite da lei e da convenção. O sindico tem a representação para ingressar em juízo contra qualquer condômino ou terceiros, independente de autorização de assembleia, não precisando de procuração dos condôminos, sendo a ata de sua eleição o instrumento necessário para a representação dos condôminos, razão pela qual se recomenda o seu registro do Cartório de Títulos e Documentos.
Alem da responsabilidade elencada acima, o Sindico também pode responder civilmente por sua gestão. O Código Civil nos artigos 186, 187 e 927, são os mais comuns no âmbito da Responsabilidade Civil dos Síndicos:
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As ações do Sindico são voltadas ao bem estar dos condôminos, ao bem comum, e a manutenção de toda edificação e espaços das áreas comuns. Ao agir de forma negligente, ele poderá responder segundo o artigo
Art.186 CC- Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
O sindico não pode agir com abuso de autoridade, e muito menos se valer do cargo para praticar atos que vão alem dos interesses coletivos, ele é um administrador eleito, e não o dono do Condomínio.
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
A má gestão do sindico pode prejudicar os condôminos, de forma que pelo cargo que exerce ele tem deveres que se omitidos geram possibilidades de reparação, é o que diz o artigo 927 do CC.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.
Ao praticar uma conduta Ação, ou não praticar Omissão, o Síndico poderá fazê-la de forma negligente, imprudente ou imperito, com intenção (doloso) ou sem intenção (culposo) de prejudicar. De acordo com o parágrafo único do art. 927 descrito acima, consideramos:
- Negligência quando a pessoa deixa de agir para evitar o resultado.
- Imprudência ocorre quando ela atua sem o devido cuidado.
- Imperícia quando o agente não possui capacidade ou habilidade suficiente para praticar a ação e, com a prática, prejudica outrem.
O artigo 1348 do Código Civil, em seu inciso V descreve que compete ao Sindico:
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
É dever do Síndico zelar pela conservação e a guarda das áreas comuns, caso ele negligencie esses deveres, ou exerça uma má gestão na conservação e guarda dessas áreas, ou se abstenha de dar manutenção nos serviços essenciais, ele poderá, conforme o caso concreto, ser responsabilizado juridicamente, tanto no âmbito civil, quanto no penal se for o caso.
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A má administração também pode levar o síndico a responder com seu patrimônio pessoal por prejuízos e danos causados ao condomínio ou aos condôminos, já que suas ações, ou a falta delas, podem refletir em prejuízos ao condomínio.
De fato a manutenção e conservação dessas áreas é de extrema importância, não estamos falando apenas da conservação do espaço, essa manutenção determina o bom funcionamento de todos os equipamentos das áreas comuns.
Elevadores, pisos antiderrapante, rampas de acesso, escadas sinalizadas, brinquedos em bom estado de uso, piscina devidamente cuidada, são inúmeras as possibilidades de perigo, de acidentes, que os moradores podem ser acometidos por problemas de manutenção, ou na segurança dos condôminos.
No caso de acidentes onde o condômino sofra danos, caberá ao Sindico, a reparação de danos mediante indenização de natureza patrimonial, ou até extra patrimonial caso a vitima seja acometida por questões que afetem sua honra, seu psicológico e emocional. Todas essas responsabilidades são de natureza Civil.
Importante salientar que no caso da manutenção ou obra ter sido realizada por empresa terceirizada, a responsabilidade civil será de maneira solidaria entre a empresa, o condomínio e o síndico, pois este último tem culpa tanto por não ter fiscalizado o trabalho da empresa, quanto por não ter atentado a qualidade da mesma.
Da Responsabilidade Criminal
A responsabilidade criminal decorre da existência da prática de um ato que configure um crime previsto em norma legal e descrito em lei penal. Para que ato do sindico seja configurado como crime, primeiramente é necessária a previsão legal desse crime:
Código Penal – Decreto Lei 2848/40
Art. 1º – Não há crime sem lei anterior que o defina. Não há pena sem prévia cominação legal.
Para o Direito Penal o Sindico é o garantidor, pois é ele o responsável pelo Condomínio. Ele tem perante a lei a obrigação de cuidado, proteção e vigilância. Deixar de fazer, ou fazer de forma errônea é o mesmo que dar causa. Pois ele responde tanto por Ação quanto por Omissão. O artigo abaixo deixa clara a responsabilidade do síndico.
Código Penal – Decreto Lei 2848/40
Art. 13 – O resultado, de que depende a existência do crime, somente é imputável a quem lhe deu causa. Considera-se causa a ação ou omissão sem a qual o resultado não teria ocorrido. (Redação dada pela Lei nº 7.209, de 11.7.1984)
(……)
- 2º – A omissão é penalmente relevante quando o omitente devia e podia agir para evitar o resultado. O dever de agir incumbe a quem: (Incluído pela Lei nº 7.209, de 11.7.1984)
- a) tenha por lei obrigação de cuidado, proteção ou vigilância; (Incluído pela Lei nº 7.209, de 11.7.1984)
- b) de outra forma, assumiu a responsabilidade de impedir o resultado; (Incluído pela Lei nº 7.209, de 11.7.1984)
- c) com seu comportamento anterior, criou o risco da ocorrência do resultado. (Incluído pela Lei nº 7.209, de 11.7.1984)
Destaca-se, que em relação à Manutenção das Áreas Comuns, a segurança entre outras obrigações de cuidado que cabem ao sindico, diante de um acidente com um condômino, nada impede que por esse mesmo ocorrido o síndico responda civil e também penalmente.
A responsabilidade Civil não é cumulativa com a Penal, uma não enseja a outra obrigatoriamente. Normalmente as duas formas de responsabilidade decorrem da prática de atos ilícitos, porem nem toda ilicitude é matéria de Lei Penal. Essa ilicitude pode ser alcançada por meio de uma ação ou de uma omissão. Da mesma forma a Ilicitude também poderá ter sido praticada através de um comportamento doloso (com intenção de alcançar aquele resultado) ou culposo (sem intenção, por meio de negligência, imprudência ou imperícia). Caso a omissão do síndico provocar acidente com lesão corporal, alem de responder civilmente, ele poderá responder dentro do que reza o Código Penal no seu artigo 129.
Código Penal Art. 129. Ofender a integridade corporal ou a saúde
de outrem:
Pena – detenção, de três meses a um ano.
Também cabe ao sindico administrar todas as finanças do condomínio, essa função administrativa pode ser observada na leitura do artigo 1348 do Código Civil em seus incisos VI, VII, VIII. Caso ele esteja praticando de forma desonesta, se apropriando do dinheiro do condomínio, ou até mesmo tirando vantagens econômicas ilícitas do cargo, negligenciando as verbas previdenciárias dos funcionários, ele poderá responder criminalmente por Apropriação Indébita.
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De acordo com o artigo 168 do Código Penal, da apropriação indébita:
Código Penal- Art. 168 – Apropriar-se de coisa alheia móvel, de que tem a posse ou a detenção:
Pena – reclusão, de um a quatro anos, e multa.
Aumento de pena
- 1º – A pena é aumentada de um terço, quando o agente recebeu a coisa:
I – em depósito necessário;
II – na qualidade de tutor, curador, síndico, liquidatário, inventariante, testamenteiro ou depositário judicial;
Cabe ao síndico o acesso e o controle das contas bancárias do condomínio. Ele também é responsável pela contratação de empresas terceirizadas, bem como é ele que escolhe os fornecedores. No momento em que ele se aproveita dessa função para beneficio financeiro próprio, como por exemplo, aumentar valores dos contratos e ficar com a diferença desses valores, isso é fraude, poderá responder por crime de estelionato. Essa previsão se encontra no art. 171 do código penal
“Art. 171 – Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento: Pena – reclusão, de um a cinco anos, e multa, de quinhentos mil réis a dez contos de réis.”
Outras responsabilidades que comumente afetam os Síndicos são aquelas onde ele expõe os condôminos ou os coloca em situações vexatórias.
Exceder nos limites da cobrança do Condômino Inadimplente é um exemplo, há meios legais e seguros para isso.
Quando o sindico fala demais em grupos de whatsapp e outras redes sociais.
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Expor os inadimplentes a situações vexatórias, agir com violência para com os condominos, conduta arbitrária não permitindo o uso do contraditório aos moradores, tudo isso pode configura abuso de poder, um excesso de conduta por parte do sindico que pode lhe causar problemas jurídicos.
A Lei nº 4.898/65. Regula o Direito de Representação e o processo de Responsabilidade Administrativa, Civil e Penal, casos de abuso de poder. O sindico embora não seja uma autoridade administrativa, ele é um administrador eleito por meio de voto, representa a vontade de uma maioria. Seu mandato possui um caráter administrativo ordinário, ou seja, por analogia, também pode responder por abuso de poder no exercício de suas funções:
Lei 4898/65 Art. 6º O abuso de autoridade sujeitará o seu autor à sanção administrativa civil e penal.Lei 4898/65 Art. 5º Considera-se autoridade, para os efeitos desta lei, quem exerce cargo, emprego ou função pública, de natureza civil, ou militar, ainda que transitoriamente e sem remuneração.
Quando ele escreve a famosa lista dos inadimplentes nos murais do Condomínio, ou até mesmo quando tenta impedir que o Inadimplente circule ou utilize das áreas comuns. A jurisprudência abaixo é um bom exemplo dessa situação:
Impedir que devedores da taxa de condomínio usem áreas comuns é medida coercitiva ilegal e ilegítima. Esse foi o entendimento da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso, que obrigou o condomínio a liberar o acesso às áreas comuns sob pena de multa diária de R$ 500, ao máximo de R$ 5 mil.A relatora do processo, desembargadora Cleuci Pereira da Silva, afirmou que a condômina de fato estava inadimplente com as taxas condominiais, mas que essa dívida já se encontra em discussão judicial, inclusive com penhora do total do débito. Além disso, os artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil dão diversas opções de cobrança a credores, sem precisar que eles imponham medidas graves como restrições de circulação. “Não justifica o comportamento da administração condominial que se utilizou de procedimento indevido e de verdadeira coação ilegítima, na tentativa de buscar seu crédito, especialmente considerando, repito, que esta dívida está sendo discutida judicialmente”, disse a desembargadora. A relatora foi acompanhada pelo desembargador Carlos Alberto. Com informações da assessoria de imprensa do TJMT. Processo 1008956-78.2018.8.11.000.
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Todas essas situações permitem que o Síndico responda criminalmente por Injúria, Calunia ou Difamação. O Código Penal prevê os crimes contra a Honra, os artigos abaixo descrevem essa situação:
Art. 139 – Difamar alguém, imputando-lhe fato ofensivo à sua reputação: Pena – detenção, de três meses a um ano, e multa. Parágrafo único – A exceção da verdade somente se admite se o ofendido é funcionário público e a ofensa é relativa ao exercício de suas funções.
Art. 140. Injuriar alguém, ofendendo-lhe a dignidade ou o decoro:
Pena – detenção, de um a seis meses, ou multa.
Art. 141. As penas cominadas neste Capítulo aumentam-se de um terço, se qualquer dos crimes é cometido:
(….)
(….)
III – na presença de várias pessoas, ou por meio que facilite a divulgação da calúnia, da difamação ou da injúria.
Normalmente crimes contra a Honra, que envolvem a Injuria, Calúnia ou Difamação vem acompanhados do abalo emocional da vitima, o que também pode gerar a Responsabilidade Civil através do Dano Moral.
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De fato, como foi discorrido no presente artigo, as atribuições do Sindico são por força de lei, sendo ele responsável por toda gestão e administração condominial. O exercício de sua função esta descrito de maneira taxativa no artigo 1348 do Código Civil, mas também em outros artigos no Código Civil.
Como descrito no Código Penal ele é o garantidor do Condomínio, tem o dever de cuidar.
É fundamental que o Sindico tenha a exata dimensão de sua responsabilidade, visto que ele pode responder Civilmente, Criminalmente, e em alguns casos com o próprio patrimônio.
Há casos onde o Sindico pode perder sua unidade privativa para ressarcir a coletividade afetada por uma má gestão.
É importante esclarecer que a responsabilidade pessoal do síndico não se confunde com a responsabilidade do próprio condomínio, como em casos de extravio de encomendas dentro do condomínio, danos a veículos por conta de atos de funcionários, entre outros.
A jurisprudência abaixo demonstra caso onde o Condomínio entra com ação contra ex sindico para que ele pague pessoalmente por condenação sofrida pelo condomínio, pelos excessos cometidos enquanto ele ainda era sindico.
O apelante (condomínio) pleiteia o reconhecimento do dever de reparação cível pessoal de ex-síndico da copropriedade sob o argumento de que ele causou danos materiais ao condomínio ao agir com excesso de representação. Da análise dos fatos e provas acostados aos autos e de consulta virtual efetuada no site deste Tribunal de Justiça, decorre que o Condomínio Morada dos Nobres foi condenado a indenizar, por danos morais, o condômino José Carlos Correa no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) nos autos do Processo 2006.06.1.000483-6 (fls. 63/68), quantia que o apelante pretende seja-lhe restituída devidamente atualizada pelo ex-síndico. Nesse contexto, para reconhecimento do dever de reparação do síndico é necessário perquirir se ele infringiu a lei ou agiu com excesso de direito (CC, 187) ao praticar o ato do qual decorreu a condenação do Condomínio, o que caracteriza a imprudência enquanto elemento da conduta reprovada e enseja o dever de reparação pessoal (CC 186). Apelação 20100110469913APC DIREITO CIVIL CONDOMÍNIO SÍNDICO IMPRUDÊNCIA E EXCESSO DE PODERES ARTIGOS 186 E 187 DO CÓDIGO CIVIL CONVENÇÃO CONDOMINIAL INOBSERVÂNCIA – DEVER DE REPARAÇÃO RECURSO PROVIDO. 1. O síndico responde pessoalmente pelos danos causados ao condomínio quando age com excesso de poderes e imprudência. 2. Se o condomínio é condenado judicialmente ao pagamento de indenização por danos morais ocasionados a um dos condôminos em decorrência de conduta excessiva e imprudente adotada pelo síndico, este deve ressarcir o prejuízo causado à coisa comum. 3. Recurso CONHECIDO e PROVIDO. (TJ-DF – APC: 20100110469913 DF 0020425-30.2010.8.07.0001, Relator: LEILA ARLANCH, Data de Julgamento: 03/09/2014, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 11/09/2014. Pág.: 64)
É primordial que o Sindico ou até mesmo o candidato ao cargo esteja ciente que qualquer falta de atenção ou descumprimento aos deveres legais pode gerar obrigações jurídicas. E para evitar questionamentos jurídicos, o síndico, ao realizar suas funções, deve conhecer as disposições legais pertinentes aos condomínios, atuando com transparência e buscando a tranqüilidade, e o zelo da sua gestão. O sindico deve quando julgar necessário, buscar ajuda de assessoria nas diversas áreas com as quais vai lidar principalmente do Advogado, Administrador , e o Engenheiro Civil
A prudência e o bom senso devem moldar o trabalho do sindico. Todo cuidado e atenção devem ser tomados para evitar que ele responda com seu patrimônio pessoal por prejuízos e danos decorrentes do exercício da função, e para tanto, o cargo deve ser exercido com extrema responsabilidade, respeitando os poderes a ele conferidos.
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MIGUEL ZAIM – (Curso de Extensão: Direito Imobiliário, Direito e Processo do Trabalho e Direito Tributário, Especialista: Direito e Processo Civil, Direito e Processo Penal, Constitucional e Ambiental, Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Advogado, atuante a mais de 25 anos na área Imobiliária e Condominial, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/MT., Membro do IBRADIM, Fundador e colunista do Portal Sindico Legal, com vários artigos publicados nos diversos sites jurídicos do Brasil, Autor: do Livro Síntese do Direito Condominial Contemporâneo e da Cartilha do Sindico.).
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