Da figura do devedor contumaz como condômino antissocial

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O pagamento regular da cota condominial é obrigação de cada um dos proprietários ou possuidores em regime de condomínio edilício, conforme previsto no art. 1336, inciso I, do Código Civil.

art1336

Estando inadimplente com a contribuição mensal no condomínio, inicialmente o condômino devedor estaria sujeito aos parágrafos 1° e 2° do artigo 1.336 do Código Civil.

Entretanto, se o devedor, arbitrariamente e de forma reiterada, passar a não cumprir com o pagamento da cota condominial de forma habitual, deixando reunir inúmeras parcelas, é tido como devedor contumaz.

O devedor que passa a não cumprir de forma habitual com suas obrigações estará sujeito, a partir de então, às penalidades do artigo 1.337 do Código Civil.

Art. 1337 do CC: O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

 

 

Dessa forma, diante desse tipo de inadimplente, deve se designar uma assembleia específica para a aplicação dessa multa, com o quórum de ¾ da totalidade dos condôminos, e aplicar até cinco vezes o valor da taxa do condomínio.

Ainda assim, muitas vezes, em razão dos juros baixos, correção monetária e até mesmo em relação à multa aplicada, ainda é vantajoso para esse devedor deixar atrasar as cotas condominiais.

Em muitos casos o condômino opta por sanar outras dívidas em que pode gerar maior repercussão, bloqueio de bens, busca e apreensão, despejo, entre outros, deixando a cota condominial para depois, trazendo, com isso, inúmeros prejuízos para a administração.

Entretanto, de forma a compelir esse devedor habitual, e sanar tais problemas na administração condominial, o STJ, em 2015, decidiu que não há ilegalidade na cumulação das sanções previstas nos artigos 1.336, § 1º, e 1.337, caput, do Código Civil, trazendo, com isso, a possibilidade de haver a cobrança conjunta das penalidades previstas nos dois dispositivos legais acima citados. Senão vejamos:

Informativo nº 0573DIREITO CIVIL. APLICAÇÃO DE MULTAS SANCIONATÓRIA E MORATÓRIA POR INADIMPLÊNCIA CONDOMINIAL CONTUMAZ. No caso de descumprimento reiterado do dever de contribuir para as despesas do condomínio (inciso I do art. 1.336 do CC), pode ser aplicada a multa sancionatória em razão de comportamento “antissocial” ou “nocivo” (art. 1.337 do CC), além da aplicação da multa moratória (§ 1º do art. 1.336 do CC). De acordo com o art. 1.336, caput, I e § 1°, do CC, o condômino que não cumpra com o dever de contribuir para as despesas do condomínio, adimplindo sua cota-parte dentro do prazo estipulado para o vencimento, ficará obrigado a pagar juros moratórios convencionados ou, caso não ajustados, de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito. Já o art. 1.337 do CC cria a figura do “condômino nocivo” ou “condômino antissocial”, utilizando-se de cláusula aberta em relação àquele que não cumpra reiteradamente com os seus deveres com o condomínio. Nessa medida, o caput do art. 1.337 do CC inovou ao permitir a aplicação de “multa” de até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, em face do condômino ou possuidor que não cumpra reiteradamente com os seus deveres com o condomínio, independente das perdas e danos que eventualmente venham a ser apurados. Frise-se que o “condômino nocivo” ou “antissocial” não é somente aquele que pratica atividades ilícitas, utiliza o imóvel para atividades de prostituição, promove a comercialização de drogas proibidas ou desrespeita constantemente o dever de silêncio, mas também aquele que deixa de contribuir de forma reiterada com o pagamento das despesas condominiais. A par disso, em leitura detida do caput do art. 1.337 do CC, conclui-se que o CC previu a hipótese genérica para aquele “que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio”, sem fazer qualquer restrição ou óbice legal que impeça a aplicação ao devedor contumaz de débitos condominiais. Ademais, observa-se que a multa prevista no § 1º do art. 1.336 do CC tem natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 do CC tem caráter sancionatório, uma vez que, se for o caso, o condomínio pode exigir, inclusive, a apuração das perdas e danos. De mais a mais, tal posicionamento intensifica a prevalência da “solidariedade condominial”, a fim de que seja permitida a continuidade e manutenção do próprio condomínio e impedir a ruptura da sua estabilidade econômico-financeira, o que provoca dano considerável aos demais comunheiros. Por fim, a atitude do condômino que reiteradamente deixa de contribuir com o pagamento das despesas condominiais viola os mais comezinhos deveres anexos da boa-fé objetiva, principalmente na vertente da cooperação e lealdade, devendo ser rechaçada veementemente atitudes tais que colocam em risco a continuidade da propriedade condominial. REsp 1.247.020-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 15/10/2015, DJe 11/11/2015. (Grifo nosso).

 

Esclarece que não é somente para aquele que atrasa algumas parcelas, mas sim, aquele que deixa sobrevir uma longa lista de débitos, levando a juízo tal cobrança, com isso o STJ, percebendo a gravidade e a repercussão negativa desse devedor contumaz, bem como, o que ele causa à economia financeira do condomínio, entendeu ser aplicável a cumulação das sanções, conforme indicado acima.

Conforme verifica-se do julgado do STJ no REsp 1.247.020-DF, o condômino, descumprindo reiteradamente o dever de contribuir para as despesas do condomínio (inciso I do art. 1.336 do CC), o condomínio poderá aplicar contra ele, além da multa moratória (§ 1º do art. 1.336 do CC), multa sancionatória em razão de comportamento “antissocial” ou “nocivo” (art. 1.337 do CC).

 

 

Outrossim, avançando na análise, pode-se estender a interpretação do devedor contumaz ao condômino nocivo, ou “condômino antissocial”, tendo em vista estar clara a intenção do legislador do Código Civil de 2002, bem como o entendimento do STJ acima apontado, a intenção de aplicar uma sanção mais rígida ao condômino que ameaça a convivência harmônica em condomínio, entre várias outras gravidades, tornando-se um condômino nocivo, pela insuportável convivência social dentro do condomínio.

O condômino que se opõe ao convívio social é denominado de ANTISSOCIAL, que quer dizer contrário à sociedade, à organização, interesses da sociedade ou costumes.

É necessário frisar que o Código Civil aponta a proibição de “atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem”. (parágrafo segundo).

O morador que não respeita a Função Social no âmbito Condominial é compelido a arcar com multa, e se praticar por reiteradas vezes, é tido como antissocial, o qual poderá ser constrangido a pagar até o décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme disciplina o Código Civil:

Art. 1337. (…) Parágrafo único do CC: O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Caso seja aplicada a multa e mesmo assim o infrator continue apresentando reiteradamente o comportamento ofensivo, a doutrina sustenta que será possível que o condomínio ajuíze ação para expulsar o condômino antissocial.

Como se vê no Enunciado 508 do Conselho da Justiça Federal, justifica-se a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.

 

 

Em face disso é cabível a extensão do parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil ao devedor contumaz, tornando-se um condômino antissocial, naqueles casos em que a inadimplência ocorre reiteradamente e de forma arbitrária, de maneira tal que acaba por restar comprometida gravemente a convivência harmônica dele com os demais condôminos, causando prejuízos à solidariedade condominial e sua administração.

Corrobora o exposto a doutrina:

Em caso de descumprimento do dever de contribuição pelas despesas condominiais, o Código Civil (arts. 1.336 e 1.337) impõe ao condômino inadimplente severas sanções de ordem pecuniária, na medida de sua recalcitrância. Inicialmente, a inadimplência das despesas condominiais ensejará o pagamento de juros moratórios de 1% ao mês, caso não convencionado outro percentual, e multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1′, do CC). Independentemente desta sanção, verificada proposital reiteração do comportamento faltoso (o que não se confunde com o mero incumprimento involuntário de alguns débitos), o CC estabelece a possibilidade de o condomínio, mediante deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos restantes, impor ao devedor contumaz outras penalidades, também de caráter pecuniário, segundo gradação proporcional à gravidade e à repetição dessa conduta. ,Via de consequência, segundo dispõe o art. 1.337, caput e parágrafo único, do CC, a descrita reiteração do descumprimento do dever de contribuição das despesas condominiais, poderá ensejar, primeiro, uma imposição de multa pecuniária correspondente ao quíntuplo do valor da respectiva cota condominial (500%) e, caso o comportamento do devedor contumaz evidencie, de fato, uma postura transgressora das regras impostas àquela coletividade (condômino antissocial), comprometendo a própria solvência financeira do condomínio, será possível impor-lhe, segundo o mencionado quórum, a multa pecuniária correspondente de até o décuplo do valor da correlata cota condominial (1.000%). (FARIAS; ROSENVALD, 2017a, p. 727).

Com isso, nasce a possibilidade de haver uma maior sanção ao condômino contumaz, podendo até ser afastado da massa condominial, tendo em vista o seu comportamento reiterado em não honrar com o seu compromisso financeiro perante o condomínio, de forma arbitrária.

E M E N T A: Apelação. Cobrança. Réu devedor de cotas condominiais. Imposição da multa prevista no artigo 1.337 do Código Civil. Improcedência. Apelação do Condomínio Autor. I – O condômino que deixar de adimplir reiteradamente a importância devida a título de cotas condominiais poderá, desde que aprovada à sanção em assembleia por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos, ser obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração. II – R. Sentença que julgou improcedente o pedido, ao fundamento de impossibilidade de o Réu efetuar o pagamento das cotas condominiais, eis que o valor das referidas cotas será estabelecido em liquidação da R. Sentença proferida no processo n.º 0446445-86.2012.8.19.0001. III – A inadimplência total do Réu não se justifica com a discussão acerca do valor da cota, haja vista que o ora Apelado permanece inadimplente desde abril/2010, sem contribuir para o rateio das despesas comuns, sequer, com os valores que entende devidos. IV – Reforma da R. Sentença que se impõe, para que seja aplicada a sanção aprovada em Assembleia, obedecido o quórum legal. Inadimplência reiterada e contumaz, em relação ao pagamento dos débitos condominiais, a atrair a aplicação da sanção com base no art. 1.337, caput, do Código Civil. V – Provimento do Recurso para reformar o R. Julgado, julgando parcialmente procedente o pedido para condenar o Réu ao pagamento da multa estabelecida na Assembleia Geral realizada em 19/11/2015, reservando-se, entretanto, esta Relatoria, si et in quantum, a nova apreciação do quantum em face do que está pendente de julgamento no processo n.º 0446445-86.2012.8.19.0001, inclusive ao número de vezes, haja vista o percentual dos Condôminos. (TJ-RJ – APL: 00538292920168190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 50 VARA CIVEL, Relator: REINALDO PINTO ALBERTO FILHO, Data de Julgamento: 29/03/2017, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/03/2017). (Grifo nosso).

O comportamento contumaz, muitas vezes propositado, viola completamente o pacto de convivência estabelecido na convenção, razão pela qual deve ser punido por meio de pena pecuniária, a qual, neste caso específico, tem natureza compensatória ou reparatória.

Nos casos de inadimplemento “abusivo”, a aplicação da multa por comportamento antissocial deve ser precedida da aplicação da multa por descumprimento reiterado de deveres. Ou seja, em primeiro lugar, deve-se aplicar a multa de cinco vezes o valor da taxa condominial. Caso a penalidade não cumpra com a sua finalidade e o condômino persista, sem justa causa, na conduta de inadimplente contumaz, deve-se aplicar a multa de dez vezes o valor da taxa.

 

Fonte: Síntese do Direito Condominial Contemporâneo/ Autor Miguel Zaim, 1º Edição, 2019.

 

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