O pagamento regular da cota condominial é obrigação de cada um dos proprietários ou possuidores em regime de condomínio edilício, conforme previsto no art. 1336, inciso I, do Código Civil.
Estando inadimplente com a contribuição mensal no condomínio, inicialmente o condômino devedor estaria sujeito aos parágrafos 1° e 2° do artigo 1.336 do Código Civil.
Entretanto, se o devedor, arbitrariamente e de forma reiterada, passar a não cumprir com o pagamento da cota condominial de forma habitual, deixando reunir inúmeras parcelas, é tido como devedor contumaz.
O devedor que passa a não cumprir de forma habitual com suas obrigações estará sujeito, a partir de então, às penalidades do artigo 1.337 do Código Civil.
Art. 1337 do CC: O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
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Problemas que condomínios enfrentam por causa dos Inadimplentes.
Dessa forma, diante desse tipo de inadimplente, deve se designar uma assembleia específica para a aplicação dessa multa, com o quórum de ¾ da totalidade dos condôminos, e aplicar até cinco vezes o valor da taxa do condomínio.
Ainda assim, muitas vezes, em razão dos juros baixos, correção monetária e até mesmo em relação à multa aplicada, ainda é vantajoso para esse devedor deixar atrasar as cotas condominiais.
Em muitos casos o condômino opta por sanar outras dívidas em que pode gerar maior repercussão, bloqueio de bens, busca e apreensão, despejo, entre outros, deixando a cota condominial para depois, trazendo, com isso, inúmeros prejuízos para a administração.
Entretanto, de forma a compelir esse devedor habitual, e sanar tais problemas na administração condominial, o STJ, em 2015, decidiu que não há ilegalidade na cumulação das sanções previstas nos artigos 1.336, § 1º, e 1.337, caput, do Código Civil, trazendo, com isso, a possibilidade de haver a cobrança conjunta das penalidades previstas nos dois dispositivos legais acima citados. Senão vejamos:
Informativo nº 0573 – DIREITO CIVIL. APLICAÇÃO DE MULTAS SANCIONATÓRIA E MORATÓRIA POR INADIMPLÊNCIA CONDOMINIAL CONTUMAZ. No caso de descumprimento reiterado do dever de contribuir para as despesas do condomínio (inciso I do art. 1.336 do CC), pode ser aplicada a multa sancionatória em razão de comportamento “antissocial” ou “nocivo” (art. 1.337 do CC), além da aplicação da multa moratória (§ 1º do art. 1.336 do CC). De acordo com o art. 1.336, caput, I e § 1°, do CC, o condômino que não cumpra com o dever de contribuir para as despesas do condomínio, adimplindo sua cota-parte dentro do prazo estipulado para o vencimento, ficará obrigado a pagar juros moratórios convencionados ou, caso não ajustados, de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito. Já o art. 1.337 do CC cria a figura do “condômino nocivo” ou “condômino antissocial”, utilizando-se de cláusula aberta em relação àquele que não cumpra reiteradamente com os seus deveres com o condomínio. Nessa medida, o caput do art. 1.337 do CC inovou ao permitir a aplicação de “multa” de até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, em face do condômino ou possuidor que não cumpra reiteradamente com os seus deveres com o condomínio, independente das perdas e danos que eventualmente venham a ser apurados. Frise-se que o “condômino nocivo” ou “antissocial” não é somente aquele que pratica atividades ilícitas, utiliza o imóvel para atividades de prostituição, promove a comercialização de drogas proibidas ou desrespeita constantemente o dever de silêncio, mas também aquele que deixa de contribuir de forma reiterada com o pagamento das despesas condominiais. A par disso, em leitura detida do caput do art. 1.337 do CC, conclui-se que o CC previu a hipótese genérica para aquele “que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio”, sem fazer qualquer restrição ou óbice legal que impeça a aplicação ao devedor contumaz de débitos condominiais. Ademais, observa-se que a multa prevista no § 1º do art. 1.336 do CC tem natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 do CC tem caráter sancionatório, uma vez que, se for o caso, o condomínio pode exigir, inclusive, a apuração das perdas e danos. De mais a mais, tal posicionamento intensifica a prevalência da “solidariedade condominial”, a fim de que seja permitida a continuidade e manutenção do próprio condomínio e impedir a ruptura da sua estabilidade econômico-financeira, o que provoca dano considerável aos demais comunheiros. Por fim, a atitude do condômino que reiteradamente deixa de contribuir com o pagamento das despesas condominiais viola os mais comezinhos deveres anexos da boa-fé objetiva, principalmente na vertente da cooperação e lealdade, devendo ser rechaçada veementemente atitudes tais que colocam em risco a continuidade da propriedade condominial. REsp 1.247.020-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 15/10/2015, DJe 11/11/2015. (Grifo nosso).
Esclarece que não é somente para aquele que atrasa algumas parcelas, mas sim, aquele que deixa sobrevir uma longa lista de débitos, levando a juízo tal cobrança, com isso o STJ, percebendo a gravidade e a repercussão negativa desse devedor contumaz, bem como, o que ele causa à economia financeira do condomínio, entendeu ser aplicável a cumulação das sanções, conforme indicado acima.
Conforme verifica-se do julgado do STJ no REsp 1.247.020-DF, o condômino, descumprindo reiteradamente o dever de contribuir para as despesas do condomínio (inciso I do art. 1.336 do CC), o condomínio poderá aplicar contra ele, além da multa moratória (§ 1º do art. 1.336 do CC), multa sancionatória em razão de comportamento “antissocial” ou “nocivo” (art. 1.337 do CC).
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Outrossim, avançando na análise, pode-se estender a interpretação do devedor contumaz ao condômino nocivo, ou “condômino antissocial”, tendo em vista estar clara a intenção do legislador do Código Civil de 2002, bem como o entendimento do STJ acima apontado, a intenção de aplicar uma sanção mais rígida ao condômino que ameaça a convivência harmônica em condomínio, entre várias outras gravidades, tornando-se um condômino nocivo, pela insuportável convivência social dentro do condomínio.
O condômino que se opõe ao convívio social é denominado de ANTISSOCIAL, que quer dizer contrário à sociedade, à organização, interesses da sociedade ou costumes.
É necessário frisar que o Código Civil aponta a proibição de “atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem”. (parágrafo segundo).
O morador que não respeita a Função Social no âmbito Condominial é compelido a arcar com multa, e se praticar por reiteradas vezes, é tido como antissocial, o qual poderá ser constrangido a pagar até o décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme disciplina o Código Civil:
| Art. 1337. (…) Parágrafo único do CC: O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia. |
Caso seja aplicada a multa e mesmo assim o infrator continue apresentando reiteradamente o comportamento ofensivo, a doutrina sustenta que será possível que o condomínio ajuíze ação para expulsar o condômino antissocial.
Como se vê no Enunciado 508 do Conselho da Justiça Federal, justifica-se a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.
Em face disso é cabível a extensão do parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil ao devedor contumaz, tornando-se um condômino antissocial, naqueles casos em que a inadimplência ocorre reiteradamente e de forma arbitrária, de maneira tal que acaba por restar comprometida gravemente a convivência harmônica dele com os demais condôminos, causando prejuízos à solidariedade condominial e sua administração.
Corrobora o exposto a doutrina:
Em caso de descumprimento do dever de contribuição pelas despesas condominiais, o Código Civil (arts. 1.336 e 1.337) impõe ao condômino inadimplente severas sanções de ordem pecuniária, na medida de sua recalcitrância. Inicialmente, a inadimplência das despesas condominiais ensejará o pagamento de juros moratórios de 1% ao mês, caso não convencionado outro percentual, e multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1′, do CC). Independentemente desta sanção, verificada proposital reiteração do comportamento faltoso (o que não se confunde com o mero incumprimento involuntário de alguns débitos), o CC estabelece a possibilidade de o condomínio, mediante deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos restantes, impor ao devedor contumaz outras penalidades, também de caráter pecuniário, segundo gradação proporcional à gravidade e à repetição dessa conduta. ,Via de consequência, segundo dispõe o art. 1.337, caput e parágrafo único, do CC, a descrita reiteração do descumprimento do dever de contribuição das despesas condominiais, poderá ensejar, primeiro, uma imposição de multa pecuniária correspondente ao quíntuplo do valor da respectiva cota condominial (500%) e, caso o comportamento do devedor contumaz evidencie, de fato, uma postura transgressora das regras impostas àquela coletividade (condômino antissocial), comprometendo a própria solvência financeira do condomínio, será possível impor-lhe, segundo o mencionado quórum, a multa pecuniária correspondente de até o décuplo do valor da correlata cota condominial (1.000%). (FARIAS; ROSENVALD, 2017a, p. 727).
Com isso, nasce a possibilidade de haver uma maior sanção ao condômino contumaz, podendo até ser afastado da massa condominial, tendo em vista o seu comportamento reiterado em não honrar com o seu compromisso financeiro perante o condomínio, de forma arbitrária.
E M E N T A: Apelação. Cobrança. Réu devedor de cotas condominiais. Imposição da multa prevista no artigo 1.337 do Código Civil. Improcedência. Apelação do Condomínio Autor. I – O condômino que deixar de adimplir reiteradamente a importância devida a título de cotas condominiais poderá, desde que aprovada à sanção em assembleia por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos, ser obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração. II – R. Sentença que julgou improcedente o pedido, ao fundamento de impossibilidade de o Réu efetuar o pagamento das cotas condominiais, eis que o valor das referidas cotas será estabelecido em liquidação da R. Sentença proferida no processo n.º 0446445-86.2012.8.19.0001. III – A inadimplência total do Réu não se justifica com a discussão acerca do valor da cota, haja vista que o ora Apelado permanece inadimplente desde abril/2010, sem contribuir para o rateio das despesas comuns, sequer, com os valores que entende devidos. IV – Reforma da R. Sentença que se impõe, para que seja aplicada a sanção aprovada em Assembleia, obedecido o quórum legal. Inadimplência reiterada e contumaz, em relação ao pagamento dos débitos condominiais, a atrair a aplicação da sanção com base no art. 1.337, caput, do Código Civil. V – Provimento do Recurso para reformar o R. Julgado, julgando parcialmente procedente o pedido para condenar o Réu ao pagamento da multa estabelecida na Assembleia Geral realizada em 19/11/2015, reservando-se, entretanto, esta Relatoria, si et in quantum, a nova apreciação do quantum em face do que está pendente de julgamento no processo n.º 0446445-86.2012.8.19.0001, inclusive ao número de vezes, haja vista o percentual dos Condôminos. (TJ-RJ – APL: 00538292920168190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 50 VARA CIVEL, Relator: REINALDO PINTO ALBERTO FILHO, Data de Julgamento: 29/03/2017, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/03/2017). (Grifo nosso).
O comportamento contumaz, muitas vezes propositado, viola completamente o pacto de convivência estabelecido na convenção, razão pela qual deve ser punido por meio de pena pecuniária, a qual, neste caso específico, tem natureza compensatória ou reparatória.
Nos casos de inadimplemento “abusivo”, a aplicação da multa por comportamento antissocial deve ser precedida da aplicação da multa por descumprimento reiterado de deveres. Ou seja, em primeiro lugar, deve-se aplicar a multa de cinco vezes o valor da taxa condominial. Caso a penalidade não cumpra com a sua finalidade e o condômino persista, sem justa causa, na conduta de inadimplente contumaz, deve-se aplicar a multa de dez vezes o valor da taxa.
Fonte: Síntese do Direito Condominial Contemporâneo/ Autor Miguel Zaim, 1º Edição, 2019.
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