Inicialmente, sabemos que as despesas do condomínio são pagas pelas contribuições feitas pelos condôminos todo mês, e este é o meio que mantém as obrigações assumidas pelo condomínio em dias.
Estas despesas são calculadas com base na previsão orçamentária de cada ano, a qual compete ao síndico demonstrar minuciosamente para os condôminos os gastos que serão realizados, em assembleia ordinária, conforme art. 1.348, inciso VI e art. 1.350, do Código Civil:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
(…)
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
Feitos estes procedimentos e aprovado em assembleia as despesas e cálculo das contribuições, os condôminos se obrigam a cumprir o que foi acordado, pagando todo mês o boleto, mesmo aquele que não concordou e votou contra aprovação, em razão de que prevalece o princípio da coletividade sobre o interesse privado. Ressalta-se que não há óbice do condômino discutir judicialmente seu interesse.
Deste modo, é interesse mencionar os seguintes julgados:
APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PARTE RÉ QUE IMPUGNA A COBRANÇA DE COTA EXTRA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ.
Cota extra que foi aprovada em assembleia, e sua cobrança se destina a cobrir gastos com obras estruturais do condomínio, em virtude de danos em um dos pilares. Havendo aprovação da cobrança da cota extra pela assembleia, é dever do condômino contribuir com o pagamento das despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal. Art. 1.336, I do CC/2002.
Incidência de juros e multa de 2% (dois por cento) sobre o valor total do débito, incluindo o valor devido pelo condômino a título de fundo de reserva. Art. 1.336, § 1º do CC/2002.
Na ação de cobrança de cotas condominiais, consideram-se incluídas na condenação as parcelas vencidas e não pagas até a satisfação integral da obrigação pelo devedor. Art. 323 do CPC/2015.
Manutenção da sentença. NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO.
(TJ-RJ – APL: 00270019520138190002 RIO DE JANEIRO NITEROI 2 VARA CIVEL, Relator: SÉRGIO SEABRA VARELLA, Data de Julgamento: 31/01/2018, VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR, Data de Publicação: 01/02/2018).
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO MONITÓRIA. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. DÍVIDA LÍQUIDA CONSTANTE DE INSTRUMENTO PARTICULAR. PRESCRIÇÃO. PRAZO QUINQUENAL DO ART. 206, § 5º I DO CÓDIGO CIVIL. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO. APELO PROVIDO. É obrigação legal do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção da sua cota parte, cuja dívida se constitui a partir da Convenção Condominial, aprovada em Assembléia Geral, na qual define-se valor e data de vencimento.
Tratando-se de instrumento particular, é quinquenal o prazo prescricional para o exercício da pretensão de cobrança da dívida, conforme determina o art. 206, § 5º, I do Código Civil.
Cabe ao magistrado reconhecer de ofício a prescrição da pretensão relativa às cotas condominiais vencidas nos cinco anos anteriores à data da propositura da ação, conforme determina o art. 219, § 5º do Código de Processo Civil. Recurso conhecido e provido.
(TJ-DF – APC: 20150610019094, Relator: MARIA IVATÔNIA, Data de Julgamento: 25/11/2015, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 03/12/2015 . Pág.: 240).
Entretanto, nem sempre os condôminos cumprem com as obrigações assumidas, alegando situação financeira ou motivo de força maior.
Em decorrência do descumprimento, o condomínio sente o impacto em seu financeiro, que dependendo da quantidade de condôminos, pode até mesmo deixar de cumprir com as obrigações assumidas, como por exemplo: pagamento do síndico profissional, empresas terceirizadas, administradoras, entre outras.
São situações complicadas que atingem até mesmo aqueles que fazem suas contribuições corretamente.
Diante dos fatos da inadimplência, o síndico tem o dever de tomar atitudes, adotando uma gestão eficiente para coibir/diminuir os riscos que o condomínio esta adstrito. Consoante o art. 1.348, inciso VII, do Código Civil:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
(…)
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
Para isso existem fontes que o síndico pode utilizar para cobrar as contribuições, desde notificação extrajudicial até a execução das cotas.
NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL
Normalmente este é um dos primeiros meios de cobrança, o Advogado ou mesmo o Síndico, elabora uma notificação contendo todos os requisitos (nome, unidade, cota devida, aplicação da multa e juros moratórios), é enviada por AR ou protolocada em mãos.
É importante descrever na notificação a possibilidade de acordo (caso haja), mostrando ao condômino que diante ineficiência da tentativa, haverá consequências como uma futura execução judicial, caso o pagamento não seja realizado no prazo estabelecido.
Lembramos que o síndico não pode fazer acordo ou abrir mão dos juros ou encargos moratórios sem previsão expressa na convenção do condomínio.
PROTESTO – LEI FEDERAL Nº 9492/1997
Este é outro meio de forçar o condômino a contribuir com as obrigações e o condomínio recuperar o crédito. A partir da vigência do novo Código de Processo Civil, as taxas de condomínios podem ser protestadas por estarem no rol dos títulos executivos extrajudiciais.
O credor/condomínio, representado pelo síndico, voluntariamente, procurará o cartório de protesto competente para protocolizar o título ou documento de dívida, os quais serão examinados em seus caracteres formais, não cabendo ao tabelião de protesto investigar a ocorrência de prescrição ou caducidade.
Diante do protesto, ocorrerá a publicidade do devedor oriundo da dívida e, por conseguinte seu nome será inserido no Serviço de Proteção ao Crédito, onde empresas privadas têm acesso para analisar o crédito pessoal da pessoa. Ressalta-se que isso não materializa qualquer constrangimento.
Todo o procedimento do protesto tem como marcas a segurança jurídica e a fé-pública, inerentes à atividade notarial e registral. O artigo 3°, da Lei Federal 8.935/94, também conhecida como “Lei dos Notários e Registradores”, preceitua que “notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé-pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro”.
Para a realização do protesto alguns documentos devem ser apresentados, como:
- Cópia da Convenção de Condomínio;
- Cópia da certidão em inteiro teor do Registro do Imóvel (art. 167 da Lei 6.015/73 – figurando o nome do devedor como titular de direito real sobre o imóvel);
- Cópia da ata da assembleia que elegeu o síndico atual;
- Cópia da ata da assembleia onde o valor da cota foi estabelecido;
- Planilha discriminada do débito, contendo o valor do principal, da correção monetária (com menção do índice aplicado), dos juros moratórios e da multa.
Via de regra, este é o procedimento, mas há casos em que deve ser obsevado, como ocorre com protestos indevidos. Normalmente passível de dano moral e quem responde pelo erro é o condomínio.
Consoante assentou os seguintes julgados:
O recurso da parte autora cinge-se tão somente quanto aos danos morais, os quais foram negados na origem, e merece provimento.
Verifica-se que, embora a autora tenha quitado com atraso a taxa condominial do mês de setembro/2013 (vencida em 15/09/2013 e paga em 27/09/2013 – fls. 16/18), o seu nome foi levado a protesto no dia 07/03/2014 (fl. 14), isto é, quase seis meses após a quitação.
Dessa forma, os danos morais restaram configurados no caso, o que decorre do próprio abalo de crédito sofrido pela autora, em razão do protesto indevido do título. (Grifo nosso).
Quanto ao valor da indenização, deve ser levado em conta a extensão do dano e a condição econômica da vítima e do infrator. Nesse cotejo, sopesadas ditas circunstâncias, tenho como adequado à reparação do dano sofrido o valor de R$7.500,00 (sete mil e quinhentos reais).
O voto, pois, é no sentido de DAR PROVIMENTO AO RECURSO para condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais na importância de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), corrigida monetariamente pelo IGP-M a contar desta data e acrescida de juros de 1% ao mês desde a data da citação.
(TJ-RS – Recurso Cível: 71005527809 RS, Relator: Vivian Cristina Angonese Spengler, Data de Julgamento: 28/10/2015, Segunda Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 03/11/2015).
DESPESAS DE CONDOMÍNIO – Pretensões de sustação de protesto e de indenização julgadas procedentes – Protesto de título de crédito emitido indevidamente em nome da promitente vendedora da unidade condominial – Julgamento que deve observar o que foi decidido pelo STJ no REsp nº 1.345.331, submetido ao regime do artigo 543-C, do CPC (recursos repetitivos), no sentido de que, havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade do compromissário comprador pelo pagamento das obrigações condominiais está condicionada a sua imissão na posse da unidade condominial e à ciência pelo condomínio da transação de compra e venda – Protesto que se tem por indevido – Dano moral presumido, segundo jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça – Verba honorária advocatícia majorada para 20% do valor atualizado da condenação, a termo do disposto no artigo 85, parágrafo 11, do NCPC – Recurso não provido.
(TJ-SP 10443335520168260100 SP 1044333-55.2016.8.26.0100, Relator: Sá Duarte, Data de Julgamento: 12/03/2018, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/03/2018).
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EXECUÇÃO DAS COTAS CONDOMINIAIS
Como se sabe, o Código de Processo Civil tornou as contribuições ordinárias e extraordinárias do condomínio em título executivo extrajudicial, conforme art. 784, inciso X.
Nas palavras do Professor Daniel Amorim A. Neves, “em novidade evidentemente voltada à proteção dos condôminos adimplentes, que tem que se cotizar para cobrir o inadimplemento do condômino devedor, garantindo assim, o pagamento dos funcionários do condomínio e de despesas como de água, luz, dentre outras, o inciso X do art. 784 cria título executivo que não dependerá da participação do devedor em sua elaboração e muito menos de sua assinatura. No caso ora analisado bastará ao condomínio edilício ingressar com processo de execução contra o condômino devedor”. (Novo código de processo civil comentado artigo por artigo).
Desde modo, a proteção jurídica dada aos condomínios em receber seus créditos tornará um processo mais ágil, devendo o síndico adotar uma gestão eficiente para cobrança, pois é seu dever.
Os documentos necessários para preencher os requisitos (certeza, liquidez e exigibilidade) e propor a execução, são os seguintes:
- Ata da eleição do síndico;
- Cópia do registro do imóvel
- Ata da convenção do condomínio e a ata da assembleia que aprovou as despesas;
- Boleto condominial;
- Planilha discriminada do débito, contendo o valor principal, correção monetária, juros e multa.
Em continuidade da ação, o devedor (condômino) será citado para pagar o débito no prazo de 03 (três) dias, caso não haja o pagamento poderá haver a ordem de penhora de bens, conforme o art. 829.
Lembramos que, a unidade é passível de penhora para pagamento do débito, vez que, para cobrança de taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar, a impenhorabilidade não é oponível, conforme art. 3, inciso IV, da Lei Federal nº 8.009/1990.
Consoante são os seguintes julgados:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÕES PROPTER REM. PENHORA SOBRE O IMÓVEL SOBRE O QUAL RECAEM OS DÉBITOS CONDOMINIAIS OBJETO DA COBRANÇA. PENHORA CABÍVEL, AINDA QUE ESTEJA O IMÓVEL NA POSSE DE TERCEIRO. ART. 1345 DO CÓDIGO CIVIL. AGRAVO PROVIDO. 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu a penhora sobre imóvel para pagamento de taxas condominiais porque registrado em nome de terceiro. 2.Não resta dúvida de que a obrigação do titular de unidade autônoma em condomínio edilício tem natureza propter rem,ou seja, existe quando um titular de um direito real é obrigado, devido a essa condição, a adimplir determinada prestação. 2.1 Noutras palavras: a pessoa do devedor se individualiza pela titularidade do direito real. Logo, quem adquire unidade autônoma passa a suportar com as respectivas despesas, porquanto a obrigação é imposta à pessoa que se apresenta como titular do bem. 3. É dizer ainda: as despesas de condomínio perseguem a coisa porque, por força legal, têm a natureza propter rem. Por tal motivo, tanto podem ser exigidas do titular do domínio como do possuidor. 3.1 Tanto assim o é que o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula 478 para assegurar que as cotas condominiais têm preferência inclusive sobre a hipoteca gravada sobre o imóvel. 3.2 Noutro giro, nos termos preconizados pela Lei n. 8009/90, art. 3º, inciso IV, as dívidas oriundas de cotas condominiais amparam penhora, inclusive, sobre bem de família. 3.3 Inteligência, ainda, do art. 1345 do Código Civil. 4. Em resumo: devida a penhora do próprio imóvel que deu origem aos débitos condominiais para satisfazer a obrigação oriunda de referidas despesas. 5. Agravo de instrumento provido.
(TJ-DF 20160020445346 0047071-70.2016.8.07.0000, Relator: JOÃO EGMONT, Data de Julgamento: 14/12/2016, 2ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 24/01/2017 . Pág.: 305/333).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. Tratando-se de débito condominial, o próprio imóvel pode servir para a satisfação do valor devido, não havendo falar em excesso de penhora, porquanto a parte devedora não indica outros bens passíveis de constrição e nem mesmo demonstra a intenção de quitar o débito. Jurisprudência da Corte. Manutenção da decisão que se impõe. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (Agravo de Instrumento Nº 70074672023, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em 23/08/2017).
(TJ-RS – AI: 70074672023 RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Data de Julgamento: 23/08/2017, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 31/08/2017).
Ressalta-se que essas são formas de cobranças dos condôminos, não necessariamente o síndico/administrador terá que seguir o rito acima exposto, poderá adotar qualquer um desde haja efetividade.
Assim, por competência do síndico, este impreterivelmente não poderá deixar de cumprir com a obrigação de cobrar dos condôminos suas contribuições, sendo que, caso haja omissão, poderá ser responsabilizado por seus atos.
É necessário também ter uma boa assessoria jurídica nos atos extrajudiciais e judiciais, analisando todo procedimento e requisitos, para que o condomínio não incorra em erro e seja responsabilizado.
MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).
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