Cuidado com as obras dentro das unidades!

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Acredito que este tenha sido um dos temas mais palpitantes dentro dos condomínios, no auge da pandemia do Coronavirus em nosso País, pois além de muitos moradores se julgarem no “poder” de fazer e desfazer obras dentro dos seus apartamentos, valendo-se somente do direito de propriedade, e neste caso agindo completamente em desconformidade às leis e normas vigentes, no auge da pandemia, quando todos ficaram isolados em casa, começaram a querer melhorar através de obras e reformas aquilo que por muito tempo não tiveram tempo de realizar em outro momento justamente por não estarem dentro das suas casas boa parte do tempo.

Quando as obras são realizadas em lojas ou comércios de rua, os empresários se preocupam com o alvará e tentam cumprir todas as normas já que existe fiscalização das subprefeituras e as obras nos comércios costumam ser muito mais visíveis, o que não ocorre nos condomínios, pois os prédios apesar de estarem suscetíveis às mesmas fiscalizações, as reformas são feitas sem a uma liberação oficial e a ilegalidade é descoberta normalmente por denúncia, ou quando há infelizmente o prenúncio de uma prejudicialidade maior ao condomínio ou à algum condômino.

Precisamos lembrar que é dever de todo condômino não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, conforme o Artigo 1.336, inciso II, do Código Civil. E para fiscalizar se a obra está ou não regular, o síndico do condomínio tem um papel primordial, afinal ele é o guardião do condomínio.

Em alguns documentos constitutivos dos condomínios, existe a exigência do enviar da planta modificativa bem como a autorização para a realização da obra, e mesmo que essa norma não exista no condomínio, o síndico tem o poder e dever, no exercício de suas funções, de requerer ao condômino, antes do início da obra, o alvará ou o requerimento autuado e a identificação do engenheiro ou arquiteto responsável pela obra.

Crucial para este assunto de segurança e durabilidade das edificações brasileiras, é a norma da ABNT, a 16.280, que começou a valer em 18/04/2014 e foi revisado em agosto de 2015 e preceitua que qualquer alteração feita nas edificações – inclusive as executadas dentro das unidades – deve ser  comunicada ao síndico (obrigatório). Essa norma vale para os condomínios e o seu maior objetivo é mudar a cultura de que a contratação de um bom pedreiro não acarreta em maiores problemas para a estrutura do condomínio (haja vista os desastres que comentei acima, no início deste texto).

Segundo a Norma Brasileira 16.280, para executar uma obra ou reforma dentro da unidade condominial, o proprietário/morador deverá apresentar para o síndico um plano de reforma e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), assinados, respectivamente, por um engenheiro ou arquiteto que deverão acompanhar as obras, antes que elas se iniciem.

É preciso lembrar que pequenas modificações pinturas, trocas de piso, entre outros do mesmo porte, não dependem de autorização, devendo apenas obedecer normas internas como horário de barulho, envio de identificação de prestador de serviço que adentrará o condomínio, entre outras, onde cada condomínio terá as suas regras.

Assim, aconselho sempre o síndico a conversar com o condômino e mediante autorização do condômino, poder verificar a obra no local, ou seja, dentro da unidade condominial e de preferência na presença de um engenheiro.

Mas se o síndico tiver que contratar um especialista para verificar a obra do condômino, quem irá arcar com esta despesa? Como então se adequar à Norma Brasileira 16.280?

Pois é, esta contratação envolve custos e por isso aconselho discutir sobre quem arcará com ele e assim, o ideal seria uma assembleia para debater o tema e deliberar sobre o morador que estiver tocando uma obra em sua unidade deverá arcar com os custos de um engenheiro ou arquiteto escolhido pelo condomínio, para analisar a obra e dar mais segurança na aprovação das alterações.

Pode-se optar também para que o condomínio arque com este custo, o que acaba não sendo muito aceito pelos demais condôminos quando o assunto é levado à decisão assemblear, mas é uma opção que deve ser levada à votação.

Em alguns casos, morador e condomínio podem contar com apenas um profissional, sendo ele um engenheiro ou um arquiteto.

Existe um quórum específico para deliberar sobre este assunto?

Sim, e ele é da maioria simples dos presentes na assembleia, ou seja, 50% mais um dos condôminos participantes.

Mas o que fazer caso o condômino inicie uma obra sem a devida autorização?

Neste caso o síndico deverá notificá-lo a apresentar a respectiva autorização para a realização da obra sob pena de medidas legais cabíveis, e caso o síndico não seja atendido, a obra poderá ser paralisada até a situação seja regularizada.

O assunto “obras nas unidades condominiais” não se esgota aqui, mas deixarei para outros textos mais discussões sobre este tópico.

Até o nosso próximo encontro.

Amanda Accioli: Advogada formada em 1996, pós-graduada em Direito Empresarial (Mackenzie), em Direito Público (Federal Educação) e em Direito Imobiliário (Escola Paulista de Direito).  Possui formação complementar na área condominial, como de Administração Condominial e Síndico Profissional, de Direito Condominial e de Direito Imobiliário, todos pela Escola Paulista de Direito (EPD), entre outros. Hoje realiza trabalhos como síndica profissional e presta consultoria para síndicos de condomínios residenciais e comerciais, bem como atua como advogada consultiva condominial para grandes escritórios jurídicos. Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP e membro da Comissão de Direito Urbanístico e de Vizinhança da OAB/SP –  Subseção  de Pinheiros.

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