Para falarmos de Minuta da Convenção Condominial é extremamente necessário abordarmos a Assembleia de Instalação do Condomínio, que é o momento ideal para a análise e a atualização desse documento.
Normalmente e erroneamente especialistas dão maior evidência as Assembleias Ordinárias e Extraordinárias, no entanto a Assembleia de Instalação é de fato um marco na vida do Condomínio, principalmente porque é nesse momento que as Incorporadoras apresentam a Minuta da Convenção, o documento mais importante dentro de um Condomínio.
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A Lei 4591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias é o primeiro grande estatuto dos Condomínios e da Construção Civil, em seu texto a mesma determina sua autonomia em face as Incorporadoras no mercado imobiliário.
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Seguidamente o artigo 32 reza sobre uma relação documental que condiciona a venda das unidades autônomas a entrega de determinados documentos junto ao cartório de registro de imóveis.
Um desses documentos é a Minuta da Convenção do Empreendimento, vejamos:
Das Obrigações e Direitos do Incorporador
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
- j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;
De acordo com o artigo apontado a Minuta da Convenção é um pré-requisito para comercialização das unidades autônomas, ou seja, é fundamental a entrega desses documentos por parte da Incorporadora.
Nesse documento deve estar contido todos os requisitos que preenchem as exigências dos artigos 1.332,1334 e 1351 do Código Civil, porém vale ressaltar que outros temas também são matéria da Convenção Condominial principalmente se elas passam por atualizações frequentes.
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A responsabilidade das construtoras e incorporadoras pelas construções em condomínios
A práxis é que as Minutas sejam elaboradas respeitando apenas as formalidades dos artigos supracitados.
Sendo necessário estar contidos como base legal em qualquer Minuta de Convenção os 9 itens abaixo
1º A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
2º A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
3º A finalidade do Condomínio, se residencial, se comercial ou se mista.
4º O devido registro em cartório para que essa Minuta da Convenção ou até a Convenção propriamente dita seja oponível contra terceiros.
5º A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.
6º A forma de administração do condomínio, se por Sindico Profissional, ou por Sindico Morador, ou uma Administradora.
7º A competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações.
8º As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores
9º O regimento interno.
Como já foi dito acima, essa é a base legal de uma Minuta de Convenção e de uma Convenção Condominial, no entanto é necessário que demais regras acerca das especificidades do Condomínio sejam expostas no texto desses documentos.
Cada condomínio possui um perfil, econômico, social, cultural e geográfico, por isso é salutar agregar outros requisitos na Minuta realizada pela incorporadora, e um dos momentos ideais para fazer essas modificações é na Assembleia de Instalação.
Nesse sentido Rubens do Carmo Elias Filho explica muito bem a importância de a Convenção condominial estar de acordo com as especificidades do Condomínio. (Filho, 2012, p. 86)
Os instrumentos de instituição, especificação e convenção de condomínio precisam refletir a essência da estrutura edilícia, contemplando normas que atendam ao perfil de cada estrutura edilícia. Tratando-se de ponto de convergência de interesses privados e comuns, cuja coexistência harmônica decorrerá da sua forma de administração e da disciplina do uso das áreas e serviços comuns, tais regras deverão ser objeto da Convenção de Condomínio, normas interna corporis, de obediência obrigatória por todos os seus ocupantes. Não é suficiente que a convenção de condomínio simplesmente cumpra o disposto nos arts.1.332 e 1.334 do Código Civil de 2002, mas sim se aprofunde em critérios e formas de administração que se adequem à modalidade do condomínio edilício, sem se olvidar, outrossim, que as normas ―jamais poderão perder de vista as leis editadas pelo poder público, cuja obediência se impõe pelo princípio da ordem pública sobre as deliberações privadas.
Posto que considerada a lei interna do condomínio‘, a convenção não deve ser interpretada e aplicada isoladamente, mas deve guardar harmonia com a Constituição Federal e com a legislação infraconstitucional.
O grande problema se dá durante a Assembleia de Instalação, quando os Condôminos aprovam o texto da Minuta, feita pela construtora, respeitando as exigências do Código Civil, genérica e distante do perfil do condomínio, desatualizada com as demandas jurídicas que norteiam esse universo condominial.
Dificilmente encontra-se Convenções Condominiais de acordo com o novo posicionamento do STJ sobre animais em Condomínio, ou em consonância com os novos entendimentos acerca dos condôminos inadimplentes.
Existe muitas críticas em relação as Convenções Condominiais desatualizadas, o grande problema é que erroneamente, por falta de conhecimento justificam alguns erros lançando o raciocino de que esses documentos são realizados pelas Incorporadoras.
A verdade é que a Minuta da Convenção é feita pela Incorporadora, e existe um momento onde ideal para que esse texto seja atualizado e personalizado de acordo com o condomínio e os condôminos que ali irão morar, e esse momento é a Assembleia de Instalação.
A falta de informação e de Assessória Jurídica especializada durante a Assembleia de Instalação pode resultar em sérios conflitos futuros.
Pela complexidade e importância deste documento, se faz necessário o acompanhamento de um advogado especialista em Direito Imobiliário ou Condominial durante a Assembleia de Instalação, e posteriormente assessorando o Condomínio em relação as Normas Internas, mesmo porque, esses documentos, principalmente a Convenção Condominial deve estar em conformidade com as Leis Federais, Estaduais e Municipais.
Outra questão muito relevante é que na maioria das vezes essas Minutas são escritas como já foi dito, de maneira genéricas pelas construtoras, usando como base a Lei 4591/94 que em grande parte já fora revogado pelo Código Civil de 2002.
De acordo com os Roll das exigências do Código Civil 2002 podemos apontar como sugestão alguns assuntos que deveriam fazer parte do texto de uma Convenção Condominial moderna e eficiente.
1º Sobre a finalidade do Condomínio, se residencial, se comercial ou se mista. Essa é uma questão que deve ser bem debatida entre os moradores na hora da aprovação da Minuta da Convenção.
Um bom exemplo sobre a importância da finalidade é o AIRBNB, que ainda não foi regulamentado, e a tendência dos tribunais passar essa responsabilidade para a Convenção Condominial, é ideal que os moradores deixem no texto da Convenção de forma explicita se vão admitir a locação por temporada e se sim, quais serão as regras impostas. Ademais, é comum condomínios estritamente residenciais que admitem práticas de determinados comércios, resultando em ações judiciais por parte daqueles condôminos que não concordam com a pratica.
2º A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. Esse é outro assunto que o código civil autorizou que a convenção regulamente. Vejamos:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I –a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
A práxis é que o calculo dessas despesas seja feito em relação ao cálculo aritmético da fração ideal, nesse caso, as coberturas ou térreos que tem o metro quadrado das áreas privadas maiores que os demais acabam pagando por cotas condominiais maiores, mesmo que o uso dos serviços comuns ordinários sejam idênticos aos demais apartamentos. Se estamos falando de condomínios onde alguns serviços são individualizados, como a água, e o gás, então porque usarmos a fração ideal como base de calculo se podemos usar o calculo baseado no uso do serviço? É importante ser feito uma análise entre os moradores com Assessoria Jurídica a esse respeito pois há muitas lides nos judiciários solicitando que o calculo dessas despesas seja feito com base em Principio-os Constitucionais da Razoabilidade, Proporcionalidade e Vedação do Enriquecimento Ilícito.
3º A forma de administração do condomínio, se por Sindico Profissional, ou por Sindico Morador, ou uma Administradora, esse item é muito importante pois de acordo com o código civil o Síndico pode deliberar algumas funções administrativas. Esse é o texto do artigo abaixo:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
2oO síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Dentro dessas deliberações é de extrema importância que o Síndico ou a Administradora tenham Acessória Jurídica e de Engenharia Civil permanentemente ou regular, um Advogado Especialista para atender as demandas jurídicas em relação a toda legislação e formalidades que envolve o Universo Condominial, e um Engenheiro Civil para trabalhar com planos de manutenção e prevenção predial do Condomínio, seguindo as normas da ABNT, e também as exigências de demais normas, aliás, o plano de manutenção e inspeção predial de um condominial e as normas da ABNT devem estar descritas no próprio texto da Convenção Condominial.
As principais normas da ABNT que estabelecem os requisitos mínimos para gestão e manutenção das Edificações são:
ABNT NBR 5674 – Que estabelece os requisitos do sistema de gestão de manutenção de edificações.
ABNT NBR 14037 – Que estabelece os requisitos mínimos para elaboração e apresentação dos conteúdos do Manual de Uso, Operação e Manutenção das edificações, elaborado e entregue pelo construtor e/ou incorporador ao condomínio por ocasião da entrega do empreendimento.
ABNT NBR 15575 – Que estabelece e avalia os requisitos e critérios de desempenho que se aplicam às edificações habitacionais, tanto como um todo quanto como de forma isolada para um ou mais sistemas específicos.
ABNT NBR 16280 – Que estabelece os requisitos para os sistemas de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança a serem adotados na execução de reformas em edificações.
O numero de acidentes e tragédias envolvendo condomínios é cada vez maior, existe um índice do IBAPE nacional que diz que grande parte dos acidentes envolvendo condomínios, e da depreciação dessas construções se dão por falta de manutenção predial adequada por parte do Síndico, normalmente as Convenções Condominiais são mudas a esse respeito.
Uma Convenção Condominial que não tenha em seu texto um projeto sobre manutenção, e reforma tanto das áreas internas quanto externas dos apartamentos é no mínimo negligente.
4º A competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações. Esse item é importantíssimo, pois devem estar claras na Convenção Condominial todas as formalidades que envolvem os atos administrativos de um condomínio, como por exemplo a forma de Convocação das Assembleias Condominiais, é exigível total cumprimento dessas formalidades, afim de evitar nulidades de atos. Atualmente vivemos a Quarta revolução Industrial, onde as Inteligência artificial está contida em muitos segmentos sociais, e com certeza dentro dos condomínios, dificilmente se vê uma Convenção onde já está previsto a comunicação por grupos de whats up, que admitem a convocação para assembleia por essa via, ou até mesmo por e-mail, no entanto sabemos que hoje aplicativos de conversa e e-mail são a forma de comunicação utilizada por boa parte da sociedade Qualquer ato administrativo dentro de um condomínio que é envolto a formalidades e que não tem essas respeitadas pode ser um ato nulo de pleno direito.
5º As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores. A convenção condominial deve ter clara em seu texto o respeito ao contraditório e a ampla defesa do condômino, qualquer multa enviada a um condômino que não tenha sido previamente notificado e garantido o seu direito de defesa pode ser perfeitamente anulável juridicamente, um condomínio deve ter esse procedimento de aplicação de multas e regras dentro de Princípios Constitucionais como os que já foram ditos, e demais princípios que são exigíveis em toda legislação Brasileira. Porque não seriam nas Convenções Condominiais?
6º O regimento interno, é um texto que deve estar contido na Convenção Condominial, porém que tutela assuntos próprios, sobre regras de conduta, é um código de convivência, que possui elementos que regularizam o convívio entre as pessoas, a forma como será utilizada a propriedade em comunidade. A grande questão se dá quando o texto do regimento interno e o da Convenção condominial se misturam, ou seja, quando em uma norma possui regras que não são de sua competência, isso pode gerar nulidades em uma serie de atos, prejudicando a gestão dos conflitos no condomínio.
7º Outro item que pode estar contido no texto de uma Convenção Condominial é a Cláusula Compromissória Arbitral. A Cláusula Compromissória Arbitral é um excelente instrumento pacificador dentro dos Condomínios, capaz de fazer com que a gestão e a Administração Condominial sejam de fatos eficazes e eficientes. É necessários que todos os profissionais envolvidos na Administração de um condomínio, bem como os seus moradores tenham um maior conhecimento e entendimento a respeito dos benefícios da Mediação e Arbitragem, tão salutar a resolução de lides condominiais, desafogando o judiciário, proporcionando com mais celeridade essas resoluções, favorecendo de maneira eficaz a Justiça almejada, e maior estabilidade nas relações Condominiais. Já é comum que Convenções Condominiais em outros países admitam a Mediação e Arbitragem. Atualmente existem Câmaras privadas de Conciliação, Mediação e Arbitragem que lidam com questões Condominiais.
Como pode ser observado nos sete itens. sugeridos acima, a confecção de um texto com tanta importância como uma Convenção Condominial não pode estar limitada apenas no Roll Elencados nos Artigos do Código Civil, mas sim deliberar sobre assuntos que fazem parte ou poderão fazer da realidade daquela pequena comunidade e suas necessidades.
A Convenção Condominial é o documento mais importante dentro de um Condomínio, todos os Advogados envolvidos no Direito Condominial, bem como os Síndicos e Administradoras sabem sua força normativa.
Atualmente o judiciário vem se deparando com conflitos que seriam facilmente resolvidos entre moradores e Condomínio se a Convenção Condominial propiciasse uma norma clara, eficiente e eficaz. É comum condôminos levarem ao Judiciário Lides a apenas o texto da Convenção seria o suficiente para tutelar.
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Do contrário o mais comum é que a Convenção Condominial seja incapaz de resolver os conflitos condominiais justamente por serem documentos eirados de flagrante ilegalidade, ou incompatibilidade com a legislação superior, bem como possuírem vícios relativos aos aspectos formais de convocação de assembleia ou quórum.
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Arnaldo Rizzardo, esclarece que:
“a convenção constitui a lei interna do condomínio, que é adotada para reger as relações de convivência dos condôminos, de uso das áreas exclusivas e comuns, e de conduta individual dos moradores, com a discriminação dos direitos e das obrigações a que todos ficam sujeitos, mais especificamente é o ato normativo interno do microssistema do condomínio aprovado pela vontade dos condôminos, em assembleia, destinando-se a regular as relações ente os condôminos, mas estendendo-se a sua aplicação a terceiros que frequentarem o prédio ou forem ocupantes de unidades”. (Rizzardo, 2014)
Os problemas relativos à falta de Assessória Jurídica adequada em relação as Convenções Condominiais tem gerado um posicionamento por parte de Especialistas em Direito Condominial e Imobiliário, sobre a necessidade do visto do Advogado na confecção desse documento.
De fato, a falta de acessória jurídica correta e de esclarecimento aos Condôminos e Síndicos, principalmente durante a Assembleia de Instalação, em relação a aprovação da Minuta da Convenção sem fazer devidas atualizações pode causar uma sorte de problemas futuros, onde as Convenções Condominiais tornam-se impraticáveis.
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Nesses casos Síndicos, Administradoras e Condôminos tornam-se sujeitos de uma pequena sociedade problematizada desde o início, onde a Convenção Condominial é um texto incapaz de resolver os conflitos ali instalados.
É necessário levar em consideração que existe um lapso temporal entre o lançamento da Incorporação Imobiliária e a entrega do empreendimento pronto, quando os proprietários poderão de fato fazer a imissão na posse do bem, esse lapso temporal é o suficiente para que algumas leis eu entendimentos jurisprudenciais acerca da legislação imobiliária e condominial aconteça, ou seja, a Minuta Condominial passa a ser uma Convenção Condominial atualizada as realidades daquele condomínio especifico, a manifestação das vontades dos seus proprietários, e de acordo com as legislações vigente na data, deste modo é fundamental a participação de um advogado especialista em Direito Condominial para atualizar esse documento.
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Lembrando que para atualização dessa Minuta, bem como demais atualizações que virão a ser feitas será necessário o quórum de 2/3 dos Condôminos, é o que diz o artigo 1351 do Código Civil
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
A Assembleia de Instalação é um marco inicial na vida do Condomínio, nesse momento elege-se o Síndico, a Administradora se for o caso, os respectivos Conselhos, demais profissionais contratados para administração do condomínio, a previsão orçamentaria para estipulação da Quota Condominial, e demais providências
Após a Assinatura da Ata nessa Assembleia, considera-se o Condomínio Instituído, quando poderá requerer o número de inscrição no CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica), contratar funcionários, abrir conta bancária, entre outras providências.
Em relação a Convenções Condominiais desatualizadas eu em discordância com a legislação podemos elencar alguns textos jurisprudenciais com esse entendimento.
Em relação a Cláusula Abusiva na Convenção: Nesse caso o recurso de apelação julgou procedente o pedido para anular clausula de convenção condominial, colocada de forma unilateral pela construtora, que causa benefícios somente a ela, e que fere princípios constitucionais.
CONDOMÍNIO. DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO. Destinada a suprir as despesas da comunidade condominial, cada um de seus membros tem de arcar com sua cota-parte, mostrando-se totalmente contrária ao princípio da isonomia e da boa-fé a conduta da construtora requerida, que se aproveitando da possibilidade de elaborar unilateralmente a minuta da primeira convenção condominial, faz inserir cláusula que lhe beneficia em detrimento de todos os demais proprietários, isentando-se, em causa própria, de boa parte do valor das quotas condominiais. Sentença mantida. Recurso desprovido, com majoração da verba honorária nos termos do art. 85 § 11 do CPC. (TJ-SP 10013567920168260510 SP 1001356-79.2016.8.26.0510, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 10/05/2018, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/05/2018)
Em relação ao inadimplemento: Sentença deixa claro a invalidade da Convenção Condominial que contraria legislação em vigor.
E argumenta que, embora as decisões em assembleia tenham caráter soberano, não se admite a utilização de práticas abusivas ou o exercício arbitrário das próprias razões para obrigar os devedores condominiais a adimplir com suas obrigações por serem contrárias ao Estado Democrático de Direito.
Há mecanismos legais e céleres para se promover essa cobrança.
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. TAXAS CONDOMINAIS. INADIMPLEMENTO CONVENÇÃO. ASSEMBLEIA. DECISÃO. CORTE NO FORNECIMENTO DE ÁGUA. IMPOSSIBILIDADE. EXERCÍCIO ARBITRÁRIO DAS PRÓPRIAS RAZÕES. PRECEDENTES. 1. Nos termos dos arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil, a convenção constitui a lei interna do condomínio edilício e suas prescrições têm força de norma cogente. Logo, na convenção condominial poderão ser estabelecidas regras de convivência com força normativa, podendo limitar direitos individuais em benefício do interesse coletivo, desde que não contrariem a legislação em vigor. 2. O art. 784, VIII do CPC/2015 estabelece que as taxas e as despesas do condomínio são títulos executivos extrajudiciais, podendo o credor executá-las sem necessidade de anterior ajuizamento de ação de conhecimento. 3. Embora as decisões em assembleia tenham caráter soberano, não se admite a utilização de práticas abusivas ou o exercício arbitrário das próprias razões para obrigar os devedores condominiais a adimplir com suas obrigações por serem contrárias ao Estado Democrático de Direito. Há mecanismos legais e céleres para se promover essa cobrança. Precedentes deste Tribunal. 4. Julgado o mérito do agravo de instrumento, fica prejudicado o agravo interno interposto contra a decisão que indeferiu o pedido efeito suspensivo ao recurso. 5. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Agravo interno prejudicado. (TJ-DF 20160020443605 0046892-39.2016.8.07.0000, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, Data de Julgamento: 02/02/2017, 8ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 09/02/2017 . Pág.: 375)
Em relação a restrição de direitos dos condôminos: Sentença anula cláusula de convenção condominial por considerar a mesma em desconformidade com legislação vigente.
Argumenta que as regras instituídas em convenção somente podem ser desconstituídas por outra decisão soberana da própria Assembleia ou por decisão judicial, caso haja flagrante ilegalidade.
A vedação de acesso dos condôminos aos hidrômetros revela-se irrazoável e ilegal por violar direito individual, cabível, no caso, a intervenção do Judiciário
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONDOMÍNIO. NULIDADE. CLÁUSULA DE RESTRIÇÃO DE CONDÔMINO AO HIDRÔMETRO. VIOLAÇÃO. DIREITO. MULTA. EXCLUSÃO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Recurso próprio, regular e tempestivo. 2. Recurso interposto pelo condomínio réu em que alega que a cláusula restritiva, ao invés de prejudicar os interesses do autor, ora recorrido, objetiva garantir sua segurança e a dos demais condôminos. Sustenta que a limitação aos hidrômetros desacompanhada de pessoal técnico especializado em nada interfere no direito constitucional de petição, que efetivamente pode ser exercido, mesmo sem o acesso. Requer a reforma da sentença para manter a cláusula 24º ?J? da Convenção Condominial. 3. Cinge-se a controvérsia quanto à legalidade de cláusula prevista em Convenção de Condomínio que preconiza ser vedado: ?J) Manusear, sob qualquer pretexto, chaves, registros, quadros de luz, medidores de gás, porteiro eletrônico e demais peças e instrumentos das instalações de água, esgoto, luz, telefone, gás e outras, que existam no Condomínio, bem como acessar a casa de máquinas dos elevadores, casas de bombas d´água, caixas d´água e lajes da cobertura. O acesso a qualquer destas dependências e/ou instalações, só poderá ser feito, quando necessário, por profissionais habilitados, precedida de autorização do síndico.? 4. A sentença declarou a nulidade da aludida cláusula e condenou o recorrente a permitir o acesso do recorrido ao hidrômetro, acompanhado por um de seus funcionários, a partir do trânsito em julgado da decisão, sob pena de multa no importe de R$ 200,00 (duzentos reais), a cada recusa injustificada. 5. Com apoio no art. 1333 do Código Civil, a convenção condominial, subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, tornando-se desde logo, obrigatória, poderá estabelecer regras de convivência com força normativa, podendo limitar direitos individuais em benefícios do interesse coletivo, desde que não contrariem legislação em vigor. 6. As regras instituídas em convenção somente podem ser desconstituídas por outra decisão soberana da própria Assembleia ou por decisão judicial, caso haja flagrante ilegalidade. 7. A vedação de acesso dos condôminos aos hidrômetros revela-se irrazoável e ilegal por violar direito individual, cabível, no caso, a intervenção do Judiciário. 8. A nulidade da cláusula 24ª, alínea?j?, da Convenção de Condomínio do St. Régis Special Residence é medida que se impõe, a fim de permitir a qualquer condômino o acesso a qualquer das instalações do edifício, desde que acompanhado de algum funcionário do condomínio, conforme determinado em sentença. 9. Uma vez que o ingresso às instalações deve se ajustar ao horário e disponibilidade de funcionários do condomínio, devendo ser considerado, inclusive, o difícil acesso às devidas instalações, que se encontram na laje da cobertura do edifício, a aplicação da multa poderia ensejar distorções indesejáveis, pois, diante da interpretação subjetiva de cada um, eventual recusa para acesso ao local em horário inoportuno, poderia ser interpretada como justificada ou não para o condômino solicitante. A aplicação da multa não se mostra razoável, devendo ser excluída. 10. Sentença reformada em parte, tão somente, para excluir a aplicação da multa, mantendo-se, no mais, os demais termos da r.sentença. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Sem condenação em custas processuais e em honorários advocatícios (art. 55, Lei 9099/95). 11. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46, Lei 9099/95).(TJ-DF 07018333120198070016 DF 0701833-31.2019.8.07.0016, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, Data de Julgamento: 13/06/2019, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Publicação: Publicado no DJE : 01/07/2019 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)
Em relação a animais em Condomínio: A jurisprudência apontada abaixo tem o entendimento de que a norma do condomínio não pode impor regras de proibição para animais de acordo com o seu tamanho, e sim considerar o direito de vizinhança que aponta questões relativas a saúde, o sossego e a segurança dos moradores.
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO. CRIAÇÃO DE ANIMAL DE GRANDE PORTE. PROIBIÇÃO. NORMA INTERNA E SUA RELATIVIZAÇÃO. INTERPRETAÇÃO TELEOLÓGICA. CONGRAÇAMENTO ENTRE OS DIREITOS INDIVIDUAIS E COLETIVOS. CÃO DE CONDUTA DÓCIL. SOSSEGO, SALUBRIDADE E SEGURANÇA PRESERVADOS. APELO PROVIDO. 1. A permanência de um animal em um prédio só pode ser proibida se houver violação do sossego, da salubridade e da segurança dos condôminos (art. 1.336, IV, Código Civil). No ponto, invoca-se o clássico paradigma dos três S, para “uma devida eficiência de análise do caso concreto ao desate meritório”. 2. Doutrina de Flávio Tartuce e José Fernando Simão, sustenta: “…sendo expressa a proibição de qualquer animal, não há que prevalecer a literalidade do texto que representa verdadeiro exagero na restrição do direito de uso da unidade autônoma, que é garantido por lei (art. 1.335, I, do CC e art. 19 da Lei nº 4.591/1964) (…), valendo o entendimento pelo qual se deve afastar a literalidade da convenção para a análise do caso concreto”. 3. Assim, “se o cão não traz qualquer insegurança aos moradores, seja de ordem física ou de ordem psicológica, não viola o sossego e não se mostra nocivo, inexiste razão alguma para que a norma seja interpretada restritivamente tão só pelo fato de o mesmo ser de grande porte”. Se assim não fosse, o portador de deficiência visual ficaria proibido de ter em sua companhia no edifício seu cão-guia. 4. Tem-se presente, outrossim, conhecida alegoria do domador de ursos, sempre citada pela jurista Giselda Hironaka e também referida por Luis Recasens Siches na sua obra “Filosofía Del Derecho”, em uma estação ferroviária da Polônia. Ali era expressamente proibido o acesso de cães e nada referido ao acesso de ursos. 5. Em ser assim, deve haver, na estimação da norma, uma devida congruência entre meios e fins, para que a eficácia da norma exalte a sua própria razão de ser, interpretando-se que a proibição condominial não se refere a animal de grande e médio porte, mas os de grande e médio porte que violem o sossego, a salubridade e a segurança dos condôminos. Demais disso, caberia a indagação: Se o animal fosse pequeno e feroz e causasse risco à segurança, saúde e sossego, seria permitida a sua manutenção? 6. Demais disso, uma nova compreensão acerca da proteção jurídica e dos direitos dos animais, avoca estudo recente do jurista português José Luis Bonifácio Ramos, intitulado “O animal como tertium genus?”, onde ele defende que o animal não pode continuar sendo identificado simplesmente como coisa. 7. Com efeito, o condomínio pode estabelecer regras limitativas do direito de vizinhança, conforme autoriza a Lei 4591/64. Entretanto, a regra interna do Condomínio que proíbe a criação de animais deve ser interpretada teleologicamente, apenas se aplicando quando restar demonstrado que está ocorrendo perturbação ao sossego, salubridade e segurança dos demais moradores. 8. Recurso de apelação provido, por maioria, julgando-se procedente o pedido inicial no alcance de ser permitida a permanência do animal na unidade autônoma do Condomínio, invertidos os ônus sucumbenciais.(TJ-PE – APL: 710708020108170001 PE 0071070-80.2010.8.17.0001, Relator: Jones Figueirêdo, Data de Julgamento: 25/10/2012, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 208)
Analisando os julgados acima podemos identificar de que forma Convenções desatualizadas podem ser motivo de insegurança jurídica para os condomínios, e inclusive resultar em consequências financeiras, pois em muitos casos uma Convenção que contrarie a legislação pode dar causa a dano moral.
Ademais devemos sugerir mais atenção a todos os envolvidos em Assembleias de Instalação, não deixar apenas a mercê das Incorporadoras, mas sim convocar uma Assessória Jurídica especializada para acompanhar o ato e principalmente para prestar todos os esclarecimentos necessários a atualização da Minuta da Convenção.
Bibliografia
Filho, R. d. (2012). https://tede2.pucsp.br/. Acesso em 31 de 10 de 2019, disponível em TEDE- Sistema de Publicação Eletrônica de teses e Dissertações: https://tede2.pucsp.br/handle/handle/6003
Rizzardo, A. (2014). Condominio Edilicio e Incorporação Imobiliaria . Rio de Janeiro: Forense.
https://sindicolegal.comcodigo-civil-de-2002/
Miguel Zaim: Advogado Especialista, Mestrando e Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-MT, Membro Consultor da Comissão Especial de Direito Condominial no Conselho Federal da OAB, Diretor Estadual do IBRADIM-MT, e Professor.
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