O objetivo da Convenção Condominial é regular os direitos e deveres dos condôminos e ocupantes do edifício ou conjunto de edifícios. Trata-se da lei básica do condomínio, revelando-se como um ato normativo imposto a todos os condôminos presentes e futuros, conforme se depreende dos seguintes artigos que tratam da matéria:
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Consoante o que se extrai da leitura do artigo supracitado, conclui-se que a Convenção deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, e torna-se desde logo obrigatória para todos os proprietários, possuidores ou detentores das unidades condominiais.
Como principal norma do prédio, situa-se a Convenção hierarquicamente acima de qualquer outra, como o Regulamento Interno, Decisões de Assembleia ou Resoluções do Conselho Consultivo, uma vez que estas são normas infraconvencionais, que só têm eficácia jurídica quando se compatibilizam com a Convenção.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembleias, forma de usa convocação e quórum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.
- 1º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou instrumento particular;
- 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Os cinco incisos do art. 1.334 do Código Civil refletem as matérias que obrigatoriamente constarão da Convenção Condominial: a cota proporcional e o modo de pagamento das taxas de condomínio; a forma de administração; a estruturação da Assembleia Geral; as sanções que assegurem as regras de convivência e o Regimento Interno, a ser elaborado na própria Convenção ou em instrumento apartado.
Por derradeiro, destaque-se que a Convenção não poderá sobrepor nenhuma lei federal, estadual, municipal ou normas técnicas, haja vista que, caso isso ocorra, a norma estipulada na Convenção será considerada inconstitucional pelo Poder Judiciário a partir do momento em que um condômino interessado buscar a via judicial.
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