Convenção Condominial não pode violar Normas de Ordem Pública.

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Afigura-se abusiva a disposição contida em convenção condominial que exige, como condição para transferência do domínio de imóvel, prova de quitação, por parte do alienante, de todas as obrigações condominiais, uma vez que constitui restrição à garantia fundamental do direito de propriedade, conforme inteligência dos artigos 5.º, inciso XXII, da CF/88, 1.228, caput, e 1.335, inciso I, do Código Civil.

O pagamento das taxas condominiais constitui obrigação propter rem, cabendo, em princípio, àquele que detém o domínio do bem, conforme inteligência do art. 1.345 do Código Civil.

A propósito, oportuna a lição de Cristiano Chaves de Faria e Nelson Rosenvald extraída da obra supracitada (p. 720 e 723)

“Não ostentando a convenção condominial natureza puramente negocial, autoriza-se a imediata aplicação das normas do Código Civil de 2002, reputando-se não escritas as cláusulas que violarem normas de ordem pública. (…) Conforme disciplina o parágrafo único do art. 2035 do Código Civil, “Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos”. (…)

Obtempere-se que a convenção condominial não poderá criar restrições indevidas aos condôminos, pois as limitações só se justificam quando correspondem à aplicação do princípio genérico que atende ao bem comum e impede o mau uso da propriedade nas relações de vizinhança, por ofensa à saúde, à segurança e ao sossego dos demais condôminos (art. 1.277 do CC). Ou seja: a convenção condominial é lei interna a ser observada por todos, mas as suas disposições devem guardar um mínimo de bom senso, sob pena de restrição à garantia fundamental do direito de propriedade (art. 5º, XXII, da CF). As cláusulas que não guardem harmonia com a Constituição Federal e a razoabilidade inserem-se no abuso do direito, eis que ofendem a finalidade para o qual se instituiu o condomínio.”

 

 

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO COMINATÓRIA – PLEITO DE TRANSFERÊNCIA, JUNTO AOS REGISTROS INTERNOS DO CONDOMÍNIO, DA TITULARIDADE DO DOMÍNIO DE IMÓVEL ALIENADO E RESPECTIVOS ENCARGOS CONDOMINIAIS – EXIGÊNCIA, PREVISTA NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO, DE PROVA DE QUITAÇÃO, POR PARTE DO ALIENANTE, DE TODAS AS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS, COMO CONDIÇÃO PARA CESSÃO OU TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL A TERCEIROS – RESTRIÇÃO À GARANTIA FUNDAMENTAL DO DIREITO DE PROPRIEDADE – IMPOSSIBILIDADE – ABUSIVIDADE – CONFIGURAÇÃO – TAXAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO PROPTER REM – PEDIDO PROCEDENTE – RECURSO NÃO PROVIDO – SENTENÇA MANTIDA. – Afigura-se abusiva a disposição contida em convenção condominial que exige, como condição para transferência do domínio de imóvel, prova de quitação, por parte do alienante, de todas as obrigações condominiais, uma vez que constitui restrição à garantia fundamental do direito de propriedade, conforme inteligência dos artigos 5.º, inciso XXII, da CF/88, 1.228, caput, e 1.335, inciso I, do Código Civil – O pagamento das taxas condominiais constitui obrigação propter rem, cabendo, em princípio, àquele que detém o domínio do bem, conforme inteligência do art. 1.345 do Código Civil.(TJ-MG – AC: 10090120008793002 MG, Relator: Márcio Idalmo Santos Miranda, Data de Julgamento: 21/05/2019, Data de Publicação: 05/06/2019)

 

 

Fonte: Jusbrasil

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