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A matéria do caso em questão, já foi discutida em diversos tribunais do país, chegando a decisões no Superior Tribunal de Justiça, é compreensível do ponto de vista de Maria da Paz, requerendo que os valores sejam igualitários, já que o uso das áreas comuns, como o nome já carrega seu significado, é para o uso de todos, do apartamento mais pequeno, ao maior, não sendo possível no caso em apreço, o uso diferenciado deste por parte de pessoas que tem uma parte maior de contribuição de pagamentos de taxas condominiais. Nesse aspecto, Caio Mário da Silva Pereira leciona que:
“(…) A cada apartamento ou unidade autônoma deve corresponder uma fração ideal no condomínio sobre o terreno e partes comuns do edifício. Isto é fundamental no regime de propriedade horizontal, já que resulta esta da fusão indissociável da propriedade exclusiva do apartamento com o condomínio daquelas coisas. Entretanto, não fica aí o interesse nesta apuração. É de lei que cada um dos comunheiros deve concorrer nas despesas de condomínio; (…) deve contribuir com a sua quota-parte no orçamento de repartições do prédio; e, em caso de desapropriação do edifício ou de sua destruição por incêndio ou outro risco segurável, compartilhará do quantum em que a coisa fica sub-rogada (…). Para haver, então, uma base de distribuição dos direitos e dos encargos de cada proprietário, no conjunto do edifício, é necessário fixar uma ‘cifra representativa’ do interesse econômico de cada uma das pessoas participantes da comunhão. Normalmente atribui-se a cada apartamento uma quota percentual ou milesimal no terreno, e é esta fração o índice do direito do respectivo proprietário, bem como dos que lhe competem, dentro daquele ‘complexus'”. (Condomínios e incorporações – 13ª edição. Rio de Janeiro: Forense, 2018, pág.71 apud REsp Nº 1.778.522)
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Entretendo, como foi ventilado pelo síndico, a convenção interna do condomínio, estipula que o pagamento das taxas mensais referentes a manutenção das áreas comuns seja feito de forma proporcional à fração ideal de cada unidade, como o apartamento 1502, possui uma metragem superior ao de outros, proporcionalmente, paga-se mais. A fração ideal é definida pelo Código Civil (art. 1.331, § 3º), ao estabelecer que “a cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”
A fundamentação jurídica para a cobrança dessas taxas condominiais se encontra alocado no art. 1315 e 1336 do Código Civil/02, trazendo a luz que o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita, sendo dever do condômino, portanto contribuir para as despesas do condomínio.
No parágrafo único do mesmo art. 1315 é manifestado que “presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos”, ou seja, o apartamento de Maria da Paz é presumidamente igual, o que poderia ensejar, discursão e manifestação junto ao judiciário como já ocorreu, nesse caso dependeria da convenção interna que o condomínio estabeleceu, do pagamento de taxas condominiais igualitárias, comprovado o não enriquecimento ilícito de condôminos com áreas maiores. A Quarta Turma, inclusive, assentou a legalidade do rateio igualitário das cotas condominiais, nos termos da seguinte ementa:
“DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO NA FORMA IGUALITÁRIA ESTABELECIDO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ADMISSIBILIDADE. A assembléia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido.” ( REsp 541.317/RS, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 9/9/2003, DJ 28/10/2003 apud RECURSO ESPECIAL Nº 1.778.522) (Grifo nosso).
O posicionamento da convenção encontra respaldo legal, como enxerga-se no art. 1336, inciso I, do CC/02, que aduz que, são deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Em uma decisão recente ( REsp Nº 1.778.522) do STJ a 3ºTurma decidiu que:
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RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. LEGALIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode instituir, para unidades de apartamentos em coberturas, o pagamento de taxa com base na proporção da fração ideal. 3. A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc. 4. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art. 1.336, I, do CC/2002). Precedentes. 5. As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção. 6. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel. 7. Na hipótese, a norma que estabelece o pagamento de cota condominial ordinária é a prevista no art. 3º da Convenção do Condomínio Edifício Torre Blanca, cuja base de rateio despesas é a fração ideal do imóvel. 8. Recurso especial não provido. (Relator MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, STJ, 2020)
Como bem externou o Relator Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, “por opção legislativa, em regra, a divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa” ( Resp. 1.778.522, p.7, 2020), vale ressaltar que o caso julgado terceira Turma tratava-se de um apartamento na cobertura de um condomínio onde a taxa condominial era superior as dos demais apartamentos (CONJUR, 2020, Texto Digital). Nesse patamar, a cobrança da taxa condominial como foi bem sustentada está ligada a fração ideal dos condôminos, observa-se neste o principio da proporcionalidade, muito importante no ordenamento pátrio, bem como está expresso na convenção interna do Condomínio Sol Nascente, que a contribuição será desta forma.
Com base em todos os fundamentos mencionados, se mesmo assim, com essas informações apresentadas à Maria da Paz, a mesma, sinta-se lesada, por ter uma cobrança maior que outros condôminos, poderá por meio de seu advogado, interpor ação de enriquecimento sem causa (in rem verso), devendo ser debruçada o direito da autora pelo juízo tendo em vista o art. 3º do CPC/15 “não se excluirá da apreciação jurisdicional ameaça ou lesão a direito”.
Fonte: Jusbrasil
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