O Síndico no exercício da sua função deve tratar o Condomínio como sendo uma empresa quer seja de pequena, média e grande porte, assim sendo, deve o Síndico para fazer uma administração eficiente contratar profissionais de diversas áreas que vão lhe dar suporte e tirar das suas responsabilidades da qual ele não tem habilitação.
O Síndico organiza as assembleias e reuniões de condomínio, controla despesas do prédio, intermediar as possíveis desavenças entre os moradores são algumas das funções comuns às atividades de um síndico.
Existe um artigo do Código Civil dedicado exclusivamente às responsabilidades do síndico, o artigo 1.348, que cita inclusive a manutenção do condomínio, bem como as obras realizadas no condomínio e o zelo pela prestação de serviços.
Art. 1.348 o Código Civil determina que compete ao síndico dentre outros deveres:
V – DILIGENCIAR A CONSERVAÇÃO E A GUARDA DAS PARTES COMUNS E ZELAR PELA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS QUE INTERESSAM AOS POSSUIDORES.
Com base nisso, o síndico pode, sim, ser responsabilizado pela manutenção (ou a falta dela) no condomínio e para evitar essa responsabilização traremos abaixo eventos em que o Engenheiro contratado do Condomínio vem dar suporte ao Síndico.
Abaixo elencaremos algumas, dentre muitas, ações técnicas onde atua diretamente o engenheiro no Condomínio.
MANUTENÇÃO CONDOMINIAL
Além das áreas comuns, como salão de festas, estacionamentos, playground, quadras poliesportivas, piscinas, etc., a manutenção dos elevadores, dos sistemas de combate a incêndio, dos para-raios, das instalações elétricas, luz piloto, hidráulicas e de gás do prédio também devem ser observadas pelo síndico.
Por isso, para ser um bom Síndico, é preciso conhecer administração e também ter apreço pela legislação. Quanto mais informação sobre suas obrigações legais, menos dor de cabeça ele terá.
ELABORAR O PLANO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA PERIÓDICA
Dentre as diversas atividades desenvolvidas em um Condomínio esta de elaborar o Plano de Manutenção Preventiva Periódica torna-se uma das mais relevantes, pois, contempla aproximadamente 40 (quarenta) itens que vão garantir o bom funcionamento de todo o sistema do Condomínio.
PARTICIPAÇÃO NA ESCOLHA DE FORNECEDORES
Quando acontece um acidente com um profissional que está executando uma obra no condomínio, o síndico também pode ser responsabilizado. Por isso, é muito importante saber escolher os fornecedores contratados.
Faça os seguintes questionamentos:
- Eles têm capacidade técnica e alvarás exigidos para a função?
- Seguem as normas estabelecidas pela ABNT e também as Normas Regulamentadoras de Saúde e Segurança do Trabalho, além de estarem registrados nos órgãos competentes?
- Todos os funcionários estão devidamente registrados?
- Os trabalhadores possuem seguro de vida?
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OBRAS REALIZADAS NOS APARTAMENTOS
A NBR 16.280 (ABNT) determina que todas as obras e reformas que sejam feitas nas unidades individuais, ou seja, nos apartamentos, mas que de alguma forma alterem ou interfiram no projeto do prédio, sejam analisadas pela construtora.
Dessa análise, deve ser emitido um laudo técnico assinado pelo engenheiro responsável pela obra descrevendo todos os serviços a serem executados, apresentar o cronograma físico, dentre outros documentos necessários.
Feito isso, esse laudo deve ser analisado pelo engenheiro contratado do Condomínio para emitir um parecer técnico, que deve descrever se o projeto apresentado é viável e pode ser executado, ou será necessário alterações e complementações de informações que devem ser apresentadas, isentando assim o síndico desta responsabilidade técnica da qual não é obrigado a ter conhecimento.
QUAIS OS RISCOS PARA O SÍNDICO
Ao se falar em responsabilidade, existem dois conceitos que são importantes que o síndico conheça e compreenda: a responsabilidade civil, que trata do descumprimento das atribuições de síndico e o impacto que isso pode ter na vida de terceiros; e a responsabilidade criminal, que é referente a mais do que uma omissão ou descumprimento da atribuição, pois pode ser classificada como um crime ou contravenção penal.
Como “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores” é uma das competências do síndico, de acordo com o Código Civil (Art. 1.348, V), no primeiro caso, de responsabilidade civil, o síndico pode vir a responder pela negligência quanto à manutenção dos elevadores que cause algum acidente, por exemplo; ou então pela queda de uma parte da fachada que cause danos a terceiros.
No último caso, o síndico, após comprovada sua responsabilidade criminal, pode ser afastado de sua função, pode ter que pagar uma multa ou ressarcir financeiramente o condomínio e até mesmo ser preso.
PALMIRO SOARES DE LIMA FILHO. Engenheiro Civil, Diretor e Membro Titular do IBAPE-MT (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), atua na área de avaliações e pericias judiciais e extrajudiciais e vistorias em condomínios a mais de 20 (vinte) anos,realizando trabalhos nas Comarcas da Capital e do interior de Mato Grosso.
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