A realidade de um Síndico, não faz muito tempo, era bem diferente. Todos os procedimentos financeiros e administrativos ficavam sob sua responsabilidade. Era o Síndico quem contratava ou demitia pessoal, emitia e entregava os boletos de pagamento, fazia as cobranças, pagava os impostos, controlava o caixa, prestava contas, e era responsável por todas as questões referentes a reformas e manutenção; tudo isso, porém, dentro de normas bem mais simples que as atuais.
Com a grande complexidade das regras que passaram a reger o trabalho de administração de um edifício, ou de um condomínio, tornou-se necessária a criação de empresas especializadas em dar suporte às atividades do Síndico, em serviços que vão desde a preparação de folhas de pagamento, a geração e a cobrança de valores, o planejamento financeiro, até a aprovação dos balanços. Também surgiram empresas capazes de prestar serviços de fornecimento de mão de obra, como porteiros, jardineiros, zeladores ou faxineiros, assim como empresas para a realização de serviços técnicos, ou reformas.
As construções exigem, cada vez mais, um conhecimento técnico específico, englobando diferentes áreas da engenharia, como a mecânica, a eletrônica, ou a engenharia de segurança de trabalho. E, igualmente, conhecimentos da aplicação de TI, Tecnologia da Informação, com a informatização de procedimentos, como para o uso de alarmes, circuitos fechados de tevê, fechaduras computadorizadas e sistemas em geral. A administração de um edifício ou condomínio se torna mais complexa, também, diante das crescentes exigências e da fiscalização rigorosa, e necessária, de órgãos de controle, como o Corpo de Bombeiros, as prefeituras, ou os conselhos regionais de engenharia e arquitetura.
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Apesar disso, não raramente, tragédias atingem os edifícios brasileiros, na forma de incêndios, explosões ou desmoronamentos. Para evitar que se repitam, os poderes públicos de diferentes cidades criaram uma legislação que determina minuciosas e periódicas inspeções técnicas nas edificações. Isso leva os administradores prediais a realizar constantemente reformas nas áreas comuns. Essas reformas são rigorosamente regidas por normas técnicas da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.
A norma técnica NBR 16280, que passou a vigorar em 09/set/2015, normatiza as reformas em edificações, e detalha o sistema de sua gestão. Diz que a realização da reforma será de responsabilidade do proprietário, ou do responsável legal. Ou de um novo Síndico, se a obra for em espaço privativo, como dentro de algum apartamento. O responsável deve contratar um profissional habilitado “que deverá assumir a responsabilidade técnica pelas obras e cumprir o plano de reforma, e todas as normas internas que interfiram na segurança da edificação, pessoas e sistemas”. Mesmo que o Síndico possa parecer isento de responsabilidade sobre a reforma, ele irá responder por qualquer problema que possa ocorrer nas edificações sob sua administração, segundo consta no Código Civil Brasileiro (art. 1348, lei 10.406/2002).
Tendo em vista a segurança das edificações, e para se fazer cumprir as normas técnicas e legais, tornou-se imprescindível para o Síndico planejar e realizar os procedimentos previstos na NBR 16280, sempre que houver a realização de reformas no edifício ou condomínio. A publicação da norma tornou ainda mais necessária a contratação de uma consultoria especializada que possa atender aos responsáveis legais pelos imóveis, assim como prover ao condomínio a orientação, o planejamento, o acompanhamento, e os registros necessários, de forma a evitar problemas tanto na área administrativa quando física, da edificação.
Mário Galvão – Engenheiro Civil, mestre em Desenho, Gestão e Direção de Projetos pela Fundação Ibero Americana – FUNIBER. Possui MBA em Construções Sustentáveis, pela Universidade Cidade de São Paulo – UNICID; Gerenciamento de Projetos pela University of California, Irvine – EUA; em Gerenciamento de Projeto pela Fundação Getúlio Vargas – FGV; Engenharia Diagnóstica pelo Instituto Brasileiro de Educação Continuada – INBEC. Além de Diretor da PONSI, atua como Diretor Técnico da VECTOR FOILTEC, multinacional alemã; e como auditor da Qualidade em Sistema de Gestão Ambiental – SGA e Sistema de Gestão de Qualidade – SGQ. Membro da U.S. Green Building Council – USGBC; perito e filiado ao IBAPE/DF.
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