Construtora pode diminuir a cota condominial das unidades que não foram vendidas?

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Construtora pode diminuir a cota condominial das unidades que não foram vendidas?
Construtora pode diminuir a cota condominial das unidades que não foram vendidas?

A Convenção de um condomínio definida pela construtora ou incorporadora não deve determinar, que as unidades imobiliárias ainda não vendidas, paguem um valor reduzido da cota condominial, pois a redução ou até mesmo a isenção da mesma, acaba sobrecarregando os demais condôminos, o que também infringe a regra de proporcionalidade prevista no Artigo 1.334 do Código Civil.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu esse parecer, ao aceitar o recurso do condomínio de um edifício residencial, que também declarou inválida a cláusula da Convenção que determinava que as unidades não vendidas deveriam pagar um valor menor. A Justiça também condenou a construtora a pagar a diferença do valor.

 

 

No fato em questão, analisado, a Convenção determinava que as unidades não vendidas, pertencentes à construtora, deveriam pagar uma cota condominial correspondente a 30% do valor integral. Dessa forma, o condomínio entrou com uma ação judicial a fim de reconhecer a invalidez dessa cláusula.

A princípio o pedido foi julgado improcedente, em primeira instância, sob a justificativa de que a legislação permite a divisão da cota condominial de forma diversa da fração ideal. Segundo a sentença, chegou-se a conclusão de que o pagamento menor pelas unidades não vendidas se fundamentava no fato de que não haveria proveito dos serviços colocados à disposição dos condôminos.

O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) negou a apelação, o que resultou no recurso especial. Os autores da ação afirmaram que a norma convencional violou o princípio da isonomia, devido ao tratamento desigual, já que não houve qualquer fundamento ou justificativa para a regra que beneficia a construtora.

 

Benefício parcial

De acordo com o ministro Villas Bôas Cueva, relator, o condomínio possui razão ao questionar o valor menor pago pelas unidades que ainda são propriedades da construtora, porque realmente se existe a redução na cota dessas unidades, acaba onerando a cota dos outros condôminos que já adquiriram seu imóvel.

 

 

“A convenção outorgada pela construtora/incorporadora pode estabelecer o critério do rateio da cota devida por cada condômino, mas isso não significa a possibilidade de criar benefício de caráter subjetivo a seu favor, a ponto de reduzir ou isentar do pagamento da cota condominial”, relata Villas.

O ministro ainda cita que, quando a Convenção foi aprovada, a construtora era proprietária da maioria dos apartamentos, e por isso detinha a maioria dos votos, o que era suficiente para aprovar a regra, mesmo se houvesse questionamentos e oposição de demais proprietários.

 

Inutilização dos serviços

Villas Bôas Cueva recusou a alegação de que a diferença do valor se justifica pelo fato de que como as unidades ainda não foram vendidas, não estariam utilizando os serviços do condomínio.

“A disponibilidade dos serviços e a possibilidade de fruição são requisitos essenciais para ensejar o pagamento da cota condominial. Assim, se o condomínio tem, em sua área de lazer, piscina, sauna e academia, e o condômino não usufrui nenhum deles, não pode utilizar esse argumento para postular a redução do valor da taxa”, explica o relator.

 

 

O ministro ainda explicou que, em regra, a fixação do valor da cota condominial se dá com base na fração ideal, mas a Convenção pode determinar outra forma, como reconhece a jurisprudência do STJ, sendo válido, por exemplo, a divisão igualitária das cotas, independentemente do tamanho da unidade.

Para concluir, o ministro Villas Bôas Cueva esclarece que o recurso julgado em questão não está discutindo a base do cálculo, mas, sim, o valor menor pago das cotas condominiais das unidades ainda não vendidas.

Redação Síndico Legal – Toheá Ranzeti

 

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