Construção de piscina em unidade individual.

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“APELAÇÃO CÍVEL. NUNCIAÇÃO DE OBRA E DEMOLIÇÃO. INSTALAÇÃO DE PISCINA EM UNIDADE INDIVIDUAL EM COBERTURA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS. ARTS. 1.335 E 1.336 DO CÓDIGO CIVIL. LEGALIDADE DA CONSTRUÇÃO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. CRITÉRIOS DE ARBITRAMENTO DA HONORÁRIA. MINORAÇÃO. 1. Os arts. 1.335 e 1.336 do Código Civil estabelecem os direitos e deveres dos participantes do condomínio edilício. Inexistente previsão legal de autorização do condomínio para fruição e uso da unidade individual, comprovada de qualquer forma, e presente prova de que a construção não impõe risco para a estrutura do prédio, além de que a ré tomou providências para individualizar os gastos com o consumo de água, não procede a pretensão de nunciação da obra/demolição. 2. Improcedentes as ações, as autoras devem ser condenadas ao pagamento dos honorários advocatícios, na forma do caput do art. 85 do CPC/2015. Aplicação do princípio da causalidade, informador do princípio da sucumbência, ambos vigentes e de incidência e eficácia plena no direito processual pátrio. 3. A fixação da honorária sucumbencial deve respeitar os ditames do § 2º do referido artigo, e, nas causas de inestimável ou irrisório proveito econômico e valor da causa, também o § 8º…. Minoração do valor arbitrado na sentença, por excessivo, sopesados os parâmetros do órgão fracionário. APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE PROVIDA. (Apelação Cível Nº 70077111565, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em 25/10/2018).” (TJ-RS – AC: 70077111565 RS, Relator: Mylene Maria Michel, Data de Julgamento: 25/10/2018, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 01/11/2018).

Tratam-se de duas demandas, cautelar e ordinária, sentenciadas em conjunto.

Apelou a parte autora apenas nos autos principais.

No entanto, fê-lo referindo expressamente que o recurso era total, também englobando a demanda cautelar. Com razão, considerando que a jurisdição, a partir do momento em que atua por meio de ato único, torna-se una e indivisível.

RESUMO FÁTICO-PROBATÓRIO

Cuida-se de examinar pretensão de embargo de obra e demolição baseada na alegação de que a ré descumpriu suas obrigações de condômina ao planejar e construir estrutura para instalação de piscina na unidade individual de sua propriedade, cobertura do edifício Residencial da Lagoa, localizado na comarca de Torres, litoral deste Estado, sem autorização dos demais participantes do condomínio edilício.

As autoras alegaram receio de que a estrutura, planejada e de construção iniciada sem qualquer aviso ou autorização da assembleia do condomínio, pudesse causar danos à estrutura do prédio, além de certamente desequilibrar o consumo de água, imputando gastos ao condomínio como um todo.

A parte demandada, por sua vez, defendeu-se alegando que está no direito de usufruir de sua unidade individual desde que respeite a segurança dos demais moradores. Aduziu que mesmo estando no seu direito, notificou os demais moradores, notadamente a síndica, à época, obtendo aprovação da representante do condomínio e de metade dos proprietários, inclusive efetuando pagamento pelo uso da água para enchimento da piscina antes da instalação de medidor individual.

Sobreveio julgamento de improcedência das demandas, restando acolhida a tese defensiva.

MÉRITO

Refere-se a ampla discussão estabelecida pelas demandantes acerca de outros projetos realizados ou cogitados pela demandada, especificamente a ampliação e divisão da unidade e a instalação de parapeitos.

O pedido inicial dizia respeito apenas à instalação da piscina, limitando-se a referir a possibilidade de que o sobrepeso pudesse comprometer a estrutura do prédio e sua utilização pudesse encarecer sobremaneira os custos com gasto de água do condomínio.

Não houve pedido genérico.

Descabida, portanto, a análise da legalidade da construção de benfeitorias outras, que não aquelas discutidas na inicial, mormente considerando que sequer houve manifestação expressa das autoras postulando a inclusão dos pedidos, que decorreram do mero atravessamento de alegações a partir de uma das manifestações do perito judicial. A inclusão ou alteração do pedido depende do pedido da parte e deveria ocorrer antes de efetuada a citação, força do art. 294 do CPC/1973.

Pois bem.

O Código Civil estabelece os direitos e deveres dos participantes do condomínio edilício.

À casuística importam os incisos I do art. 1.335 e os incisos do caput do art. 1.336 do código material:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

(…)

Art. 1.336. São deveres do condômino:

(…)

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

À época do ajuizamento das ações (anos de 2004 e 2005) o condomínio não ostentava convenção, situação regularizada apenas em agosto de 2011.

Existia apenas o regimento interno, datando de janeiro de 1993, que previa proibição a modificações ou pinturas externas sem aprovação da maioria dos condôminos.

Inexistia, destarte, qualquer previsão de necessidade de obtenção de autorização para a instalação da piscina na unidade, porquanto não determinaria, por si só, alteração na fachada ou modificação externa no edifício, tratando-se de mera disposição do direito livre fruição da unidade individual.

Inegável que é de bom tom que comunicação do condomínio preceda o início das atividades, considerando a espécie que tal sorte de alteração em unidade individual deve gerar nos demais condôminos. Denega-se, no entanto, o pedido de que tal prática seja erigida ao patamar de previsão legal ou obrigação do condômino, mormente considerando que a vedação não consta da lei.

De qualquer forma, no caso, a ré comprovou que em 11 de outubro de 2004 (a ação cautelar antecedente foi ajuizada em 30/12/2004 – capa dos autos em apenso) obteve autorização do condomínio (fl. 68 dos autos principais), representado pela então síndica e proprietária de uma das unidades, Iolanda Mello de Farias, para alterar sua unidade, ampliando a área construída. Não se falou, especificamente, na instalação de piscina, mas parece-nos que se foi autorizada a ampliação da área construída, possibilitou-se a realização da obra como um todo.

Sendo o síndico o detentor da competência para representar o condomínio, em juízo ou fora dele, praticando os atos necessários à defesa dos interesses comuns (art. 1.348 do Código Civil), entende-se que tal autorização, por si só, seria suficiente.

Mormente considerando que o documento previa contraprestação, em prol de todo o condomínio, a ser prestada pela demandada – lavagem e reparo da fachada e impermeabilização dos terraços.

E também em razão da previsão de que o acréscimo da área construída seria proporcionalmente adicionado na cota condominial da unidade de propriedade da ré, inclusive com a colocação de registro de água exclusivo para o imóvel.

Afastada a problemática relativa à autorização, resta apenas analisar a higidez da obra e a correta absorção pela demandada dos eventuais custos excessivos decorrentes da utilização da piscina.

A prova pericial realizada por perito nomeado pelo juízo, devidamente registrado e contra o qual não paira qualquer dúvida acerca da retidão de suas condutas, concluiu: considerando a vistoria realizada e os conhecimentos técnicos em engenharia, concluímos que a construção da piscina está dentro dos padrões para este tipo de edificação, assim como todos os cuidados estruturais foram levados em consideração e foram executados no local com acompanhamento de responsável técnico, atendendo os requisitos mínimos para manter a segurança dos moradores do edifício.

Declarou também que inexistiam guardas ou parapeitos aparentes na fachada, ainda que existisse no local material para sua construção.

E, conquanto tenha afirmado o perito que à época da inspeção inexistia medidor específico para a aferição do consumo de água da piscina, a ré comprovou que ainda antes do ajuizamento da ação cautelar calculou e efetuou o pagamento de valor referente ao consumo de 5.000,00 litro de água ao condomínio, conforme o recibo acostado à fl. 52 dos autos em apenso, iniciando o cumprimento das obrigações às quais se dispôs quando da assinatura da autorização. A instalação do medidor individual foi realizada no decorrer da lide.

Descabidos, portanto, os pedidos postos nas ações cautelar e principal, de nunciação e posteriormente de demolição, considerando inexistir violação aos deveres do condômino, estabelecidos nos incisos do caput do art. 1.336 do Código Civil.

Com base nestes fundamentos, nego provimento ao recurso de apelação, quanto ao mérito.

 

Fonte: www.jusbrasil.com.br

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