Considerações sobre a alteração da Convenção Condominial.

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Considerações sobre a alteração da Convenção Condominial.

A convenção pode ser alterada mediante aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, exceto no caso de mudança de destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, que depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos (CC, art. 1.351).

Quando o condomínio decorre de incorporação, entre as obrigações do incorporador está a de apresentar “minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou conjunto de edificações” (Lei n. 4.591/64, art. 32, “f”).

As disposições inseridas nessa minuta valerão como convenção provisória. Isso significa que, na prática, em se tratando de incorporação, a convenção é uma espécie de carta outorgada pelo incorporador, o que lhe pode trazer vantagens em detrimento dos futuros adquirentes.

 

 

Vale dizer, o incorporador pode impedir alteração na convenção enquanto mantiver unidades que lhes dê mais de uma terço nas votações das assembleias.

No caso da assembleia geral aprovar alteração na convenção, o instrumento da alteração deve ser averbado no Registro de Imóveis onde foi registrada a convenção.

Para proceder à alteração, o Registro de Imóveis tem exigido os seguintes documentos: a) requerimento assinado pelo síndico solicitando a alteração; b) ata da assembleia que elegeu o sindico; c) ata da assembleia que aprovou a alteração da convenção; d) instrumento de alteração da convenção.

 

 

Sugerimos que a cada alteração seja consolidada o texto da convenção, como ocorre nas alterações de contratos sociais de sociedades. Essa consolidação facilita o desempenho das funções administrativas do sindico, da assembleia, do conselho fiscal, das comissões, etc.

 

 

A doutrina entende que a convenção tem caráter institucional ou estatutário na medida em que vincula todos os condôminos e não apenas aqueles que participaram da sua aprovação.

Vale dizer, a força coercitiva das regras estipuladas na convenção ultrapassa as pessoas que a aprovaram, portanto, quem adquire uma unidade autônoma após a aprovação da convenção fica sujeito às suas regras, é irrelevante a alegação de que não legitimadas para modifica-la (locatários, comodatários) estão submetidos às suas prescrições. A propósito a decisão do Superior Tribunal de Justiça: 

“Convenção e regimentos internos de edifícios em condomínio, surgindo embora da manifestação coletiva da vontade, têm natureza distinta do contrato, por obrigarem ainda os dissidentes e aqueles que, à época, não participaram da propriedade comum. Os princípios regentes; porém, são basicamente os mesmos” (in Gonçalves, 2010:401).

 

 

Enfim, no caso de instituição e constituição de condomínio composto de vários edifícios, é possível estabelecer para cada edifício uma convenção própria, cujas cláusulas devem ser compatíveis com as da convenção geral.

Essa forma de proceder certamente facilita a administração de cada edifício.

 

Fonte: Manual de Direito Condominial: Olney Queiroz Assis, Vitor Frederico Kumpel e Iehuda Henrique Peres.

 

 

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