Condomínios são modelos de moradia pertencente a mais de uma pessoa, e todas envolvidas têm igual direito, de forma ideal, sobre o todo e cada uma de suas partes. Sendo assim, o poder jurídico atribuído a todos na sua integralidade. Cada condômino tem assegurada uma fração, ou cota da coisa. Para quem assume a responsabilidade da administração, é preciso estar atento a uma série de regulamentações e condutas, além de estar sempre buscando soluções eficientes e econômicas para o bem-estar e segurança de todos.
Buscando uma gestão eficiente, deve-se ter no condomínio:
1-PLANEJAMENTO
Para administrar o condomínio de forma eficiente, deve-se encará-lo como uma empresa. A diferença é que o objetivo não é o lucro, e sim o bem-estar dos condôminos.
Partindo dessa ideia, o planejamento se torna fundamental para que os objetivos sejam atingidos. Para estabelecer um bom planejamento, é preciso conhecer todas as despesas mensais, as manutenções que devem acontecer periodicamente e as melhorias que devem ser feitas em longo prazo.
É importante ressaltar que esse planejamento deve ser aprovado previamente pelos condôminos, sempre respeitando a convenção e o regulamento do condomínio. A partir desse planejamento, é possível manter uma gestão de serviços mais eficiente, além de prever melhorias futuras.
2-GESTÃO FINANCEIRA
A gestão financeira, pode-se dizer, que é um dos maiores problemas em um condomínio. É necessário manter controle sobre os gastos e arrecadações, ter toda documentação comprobatória organizada, além de fazer uma reserva para gastos emergenciais ou reformas.
Os dados financeiros devem ser exatos, pois os condôminos, por vezes, podem e devem acompanhar de perto o que está acontecendo, por isso, mantenha arquivo de todas as notas fiscais e recibos e também um balancete detalhado.
Lembre-se de que esta é a parte mais importante para o sucesso de uma administração. É necessário ter listado todos os custos fixos do condomínio, como contas de água e luz, pagamento de funcionários, impostos e fornecedores, e também destinar parte dos recebimentos para um caixa de emergência.
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3-RELACIONAMENTO COM OS CONDÔMINOS
Este fator é importante, pois, o Sindico deve se relacionar com os condôminos de forma amigável, porém firme. Sempre haverá divergências e problemas e nem todos ficam satisfeitos com as decisões tomadas pelo síndico. A indicação aqui é: não leve isso para o lado pessoal.
Seja firme em suas decisões e sempre explique os benefícios que elas trarão; além disso, faça com que os moradores se engajem nos projetos do condomínio.
Ao assumir o cargo de síndico, deve-se ter em mente a imparcialidade, ou seja, as penalidades deverão ser aplicadas da mesma forma a todos os moradores, independentemente de grau de afinidade ou parentesco.
4-LIDERAR A EQUIPE DE TRABALHO
Não importando a forma de contratação da equipe de zeladoria, limpeza e segurança do condomínio, é fundamental saber delegar funções, escutar e motivar os funcionários a desenvolverem um bom trabalho.
Para que a liderança da equipe de trabalho seja eficiente, deve-se desenvolver uma boa comunicação ouvindo as críticas e sugestões para melhoria do desempenho geral. Além disso, você deve se preocupar com a sua equipe e demonstrar que se importa.
Para uma boa gestão, deve-se ter um bom grupo de trabalho ao seu lado, pois ele será responsável pelo andamento e qualidade dos serviços do condomínio.
5- TENHA UMA ASSESSORIA JURÍDICA E TÉCNICA
O síndico deve conhecer a legislação do condomínio, tanto a interna quanto as leis que o regulam externamente, como as municipais e estaduais, mas não se deve exigir um conhecimento muito aprofundado, pois essa não é a sua função.
Para que todas as decisões da administração e gestão do condomínio sejam amparadas pela lei, você pode contratar uma assessoria jurídica.
No tocante a assessoria técnica, deve o síndico tomar todas as suas decisões em conformidade com a NBR 16280/2015, em que temos como pontos relevantes:
Com a atualização, NBR 16280:2015, a responsabilidade pelo conteúdo da documentação da reforma e a execução da obra, não é mais do síndico, e sim do morador ou proprietário da unidade em reforma.
É responsabilidade apenas do morador, ou responsável legal pela unidade, a contratação de um engenheiro ou arquiteto que será o responsável técnico pelo projeto e pela execução da obra, emissão de ART ou RRT e cumprimento do plano de reforma e demais critérios estabelecidos na NBR 16280.
Antes de iniciar a obra, porém, o interessado em realizar a reforma DEVERÁ encaminhar toda a documentação ao síndico a fim de avaliar se esta respeita os requisitos de segurança, funcionalidade e estabilidade da edificação.
O síndico continua sendo responsável por cobrar a documentação necessária ao projeto e execução da reforma, encaminhar essa documentação ao profissional que fará a verificação de toda a documentação que foi entregue e fiscalizar após a aprovação do início da obra. A NBR 16280 diz que o síndico DEVE contratar uma empresa ou profissional habilitado para aferir a documentação. Deve, também, fiscalizar a obra para que seja executado somente o que foi aprovado no plano de reforma e guardar os documentos após a conclusão.
Visando atender a todas essas exigências, deve o condomínio contratar assessoria técnica através de um Engenheiro Civil ou Arquiteto devidamente registrado em seus conselhos de classe.
6-DIVULGUE O REGULAMENTO INTERNO
No regulamento interno, devem constar regras de utilização das áreas comuns, regras a respeito de barulho, mudanças, reformas e estabelecer as penalidades para cada caso.
Ademais, serão determinados os deveres e direitos dos condôminos, a regulamentação de convívio com animais, regras relacionadas à coleta e acondicionamento do lixo, entre outros.
Cuiabá-MT, 18-10-2018.
PALMIRO SOARES DE LIMA FILHO É ENGENHEIRO CIVIL, DIRETOR E MEMBRO TITULAR DO IBAPE-MT (INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA), ESPECIALISTA NA ÁREA DE AVALIAÇÕES E INSPEÇÃO PREDIAL, ATUA NA ÁREA DE PERÍCIAS JUDICIAIS, EXTRAJUDICIAIS E ENGENHARIA DIAGNÓSTICA, ELABORA LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL (LIP) EM CONDOMÍNIOS.
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