Condômino Antissocial: como puni-lo

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Fonte: Blog Nextin.

O novo Código Civil trouxe uma figura importante: o condômino antissocial/nocivo, que é aquele condômino que reiteradamente, pratique ou provoque infrações, não cumpre seus deveres, quais sejam, cumprir o regimento do condomínio, manter boa conduta perante a vizinhança, entre outros.

Assim, o art. 1.337 trouxe para o síndico ferramentas para punir esse perfil de condômino.

É importante que as regras sejam para todos. E para começar a lidar com a pessoa que gera problemas, o ideal é a conversa. Uma conversa cordial, explicando que certas condutas não são permitidas no empreendimento.

Caso a pessoa continue insistindo no erro, manda-se uma advertência escrita (dependendo do que manda cada convenção, já que em algumas não constam as advertências) seguida de multa.

A multa deve ser aplicada sempre com muito cuidado, principalmente no que diz respeito aos seus trâmites legais. O síndico e a administradora devem estar bem a par do que diz a convenção, a fim de evitar que uma multa dada por um bom motivo, não seja paga por não ter sido aplicada corretamente.

O condômino que também tem conduta reiterada e contumaz quanto ao inadimplemento dos débitos condominiais, pode se torna um condômino nocivo, mesmo que já tenha sofrido as sanções do art. 1.336, § 1 do Código Civil:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

§1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.”

Além de também, o descumprimento reiterado do art. 1.336, § 2º do Código Civil:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

§2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.”

As penalidades acima não exoneram a aplicação do art. 1.337, pois nesse art. trata-se da reincidência do descumprimento das normas, tem caráter sancionatório, enquanto as penalidades do § 1º do art. 1.336 do CC detém natureza jurídica moratória.

Aplicação da Multa

Para aplicação da multa temos que seguir o que diz o art. 1.337, caput do Código Civil.

1- Convocação de assembleia com deliberação de ¾ dos condôminos;

2- Aplicação da multa decidida na assembleia;

3- Penalidade da multa pode ser de até cinco vezes o valor da taxa condominial, conforma a gravidade.

“Art. 1337 – O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.”

Importante dizer que o condômino sempre deve ter o direito do contraditório e da ampla defesa e pedir anulação da multa, bem como do parecer de deferimento ou não da sua defesa.

Se mesmo após essa multa o condômino insistir com a conduta nociva, tornando insuportável a convivência em condomínio, pode o síndico aplicar o parágrafo único do art. 1.337 do CC:

1-         Aplicar de inédito à multa de dez vezes a taxa condominial

2-         Levantando em seguida a aprovação necessária, em assembleia, para a multa é de 3/4 dos condôminos.

“Art. 1337. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”

DECISÃO MONOCRÁTICA. APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONSIGNATÓRIA. CONEXÃO E CONTINÊNCIA. MULTA POR CONDUTA ANTISSOCIAL. COMPORTAMENTO INADEQUADO DO CONDÔMINO DEMONSTRADO. POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA PENALIDADE PELO SÍNDICO. 1. Cuida-se de duas demandas indenizatórias e uma consignatória, todas propostas em face do Condomínio X [supressão nossa] e que têm como pano de fundo a discussão acerca da legalidade da cobrança de multa em razão da aplicação de penalidade decorrente da conduta antissocial do 1º Apelante. 2. Tratando-se de relação jurídica extracontratual de direito privado, nascida a partir de alegado ato ilícito imputado ao Réu, exsurge o instituto da responsabilidade civil subjetiva, segundo os arts. 186 c/c art. 927 do CC/02. Para a configuração do dever de indenizar necessária a presença da conduta culposa, do dano e do nexo causal. 3. Vasto conjunto probatório que aponta para a prática de conduta inadequada do 1º Apelante, que, recorrentemente, insultava funcionários e mantinha relação não amistosa com os demais moradores. A convenção condominial é lei entre os condôminos, sendo certo a existência de previsão de sanção a ser aplicada pelo síndico no caso de conduta inadequada de qualquer condômino. Reiteradas anotações em livro de ocorrência que culminou na notificação do 1º Apelante e na aplicação da multa pelo síndico. Possibilidade, segundo os arts. 1.336, § 2º, do CC/02 e 22, § 2º da Lei nº 4.591/64. Precedentes do TJERJ. 4. Procedimento previsto no regulamento e que respeitou o contraditório, mantendo-se inerte o condômino que não demonstrou ter recorrido da sanção. 5. Inocorrência de qualquer expediente que pudesse configurar abuso do direito de cobrança por parte do condomínio, nos termos do art. 187 do CC/02. Inexistência de qualquer dos elementos exigidos para a responsabilização civil do Réu. Exercício regular do direito de cobrar. 6. Ação de consignação que deve ser julgada parcialmente procedente, tendo em vista que o valor depositado, embora insuficiente, ante a ausência de inclusão no pagamento do valor correspondente à multa aplicada, tem por efeito a extinção parcial da obrigação pecuniária. Por outro lado, o valor remanescente pode ser cobrado nos mesmos autos. Sentença no procedimento especial de caráter executivo lato sensu. 7. Recursos do 1º Apelante a que se nega seguimento, nos termos do art. 557, caput, do CPC. Recursos da 2ª Apelante e do 3º Apelante, nos autos da ação de consignação, a que se dá parcial provimento, nos termos do art. 557, § 1º-A, do CPC.  (TJ-RJ – APL: 02351925620108190001 RJ 0235192-56.2010.8.19.0001, Relator: DES. TERESA DE ANDRADE CASTRO NEVES, Data de Julgamento: 25/02/2015, SEXTA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 09/03/2015 00:00).

Vale lembrar que nesses casos, especialmente, a multa deve seguir exatamente o trâmite descrito na Convenção e no Código Civil, evitando possíveis ações judiciais contra o condomínio – impedindo assim que o infrator deixe de pagar a multa.

 

RAFAELA GALESKI BELO – Advogada e pesquisadora na área de Direito Condominial, especializando-se em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho;

Fontes consultadas: Rodrigo Karpat, advogado especialista na área condominial e colunista SíndicoNet; site âmbito-juridico.com.br; site jusbrasil.com.br e doutrina Rizzardo, Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporações Imobiliárias. 6ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2018.

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