Condômino Antissocial.

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“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – DIREITO DE VIZINHANÇA -PROCESSUAL CIVIL – PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE – INOVAÇÃO RECURSAL – FORÇA MAIOR NÃO ALEGADA – NÃO CONHECIMENTO PARCIAL – CONDOMÍNIO EDILÍCIO – NORMAS APLICÁVEIS – CONDÔMINO ANTISSOCIAL – MULTA – CONDUTA NÃO REITERADA – EFICÁCIA HORIZONTAL DOS DIREITOS FUNDAMENTAIS – VIOLAÇÃO AO CONTRADITÓRIO E À AMPLA DEFESA. 1. Não havendo comprovação na peça recursal de que o recorrente deixou de suscitar questões de fato por motivo de força maior, estas não devem ser analisadas pelo juízo ad quem, ao qual é vedado manifestar-se sobre matéria não apreciada pelo magistrado singular, sob pena de supressão de instância. 2. Considerando que os condomínios edilícios, anteriormente disciplinados pela Lei nº 4.591/64, foram tratados de forma diversa pelo Código Civil, houve derrogação da lei anterior, devendo ser aplicadas as normas previstas no novo estatuto civilista, em seus artigos 1.331 a 1.358. 3. A aplicação das multas previstas no artigo 1.337 do Código Civil de 2002, direcionadas ao condômino antissocial, exigem a comprovação do descumprimento reiterado das normas condominiais. 4. Em atenção à eficácia horizontal dos direitos fundamentais, o Enunciado n. 92, da I Jornada de Direito Civil estabelece que “as sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”. 5. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, provido.” (TJ-MG – AC: 10090150011238001 MG, Relator: José Américo Martins da Costa, Data de Julgamento: 09/11/2017, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/11/2017).

 

DES. JOSÉ AMÉRICO MARTINS DA COSTA (RELATOR)

Cuida-se de apelação interposta por JOÃO JOSÉ PINTO contra a sentença que, nos autos da ação de cobrança ajuizada por CONDOMÍNIO ALDEIA DA CACHOEIRA DAS PEDRAS, reconheceu a prática de infração às normas condominiais, julgando procedentes os pedidos iniciais para condenar o apelante ao pagamento da multa convencional de R$3.000,00, corrigidos monetariamente segundo os índices divulgados pela CGJ e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês, desde a data da notificação (3.9.2013).

Os embargos de declaração opostos pelo CONDOMÍNIO ALDEIA DA CACHOEIRA DAS PEDRAS foram acolhidos, para alterar os juros moratórios para o percentual de 0,33% ao dia.

Em suas razões, o apelante aduz, em síntese, que a aplicação da multa viola o disposto no artigo 1.337 do Código Civil, uma vez que não houve comprovação de conduta antissocial reiterada e não houve deliberação de três quartos dos condôminos pela aplicação da sanção. Alega que não lhe foi garantido o direito de defesa e que o juízo a quo se baseou na Lei 4.591/64, que teria sido derrogada pelo Código Civil.

Sustenta que o “não associado […] só se submete à regra geral de contribuir para as despesas, e não às demais da convenção, aplicando a Lei Comum em hipóteses diversas”. Assim, “não se pode pretender impor normas de uma associação contra quem não é associado, e nem pode ser obrigado a se associar ou permanecer associado (CF/88 art. 5º, XX) como é o caso do apelante”. Afirmando que os juros cobrados são excessivos, “superiores até ao dos cartões de crédito nacionais”, roga pela reforma da sentença.

Ao exame da quaestio, verifico que a sentença merece reparo.

Inicialmente, é necessário esclarecer que as normas aplicáveis ao caso são aquelas previstas no Código Civil, em seu capítulo referente ao condomínio edilício (artigos 1.331 a 1.358). Isso porque a matéria, anteriormente disciplinada pela Lei nº 4.591/64, foi tratada de forma diversa pelo novo estatuto civilista, o que implica na derrogação da lei anterior.

Seguindo esta mesma orientação, Tartuce (2017, p. 194) ensina que: O Código Civil de 2002 consolidou o tratamento que constava da primeira parte da Lei 4.591/1964 (arts. 1º a 27). Sendo assim, filia-se à corrente doutrinária majoritária que sustenta a revogação tácita de tais comandos, nos termos do art. 2.º, § 1.º, da Lei de Introdução, eis que a codificação regulou inteiramente a matéria (nesse sentido: MALUF, Carlos Alberto Dabus; MARQUES, Márcio Antero Motta Ramos. Condomínio…, 2009, p. 12; FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos…, 2006, p. 509; VENOSA, Sílvio de Salvo. Código…, 2010, p. 1.198; MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito…, 2007, p. 231). (TARTUCE, Flávio. Direito civil, v. 4: Direito das Coisas. 9. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2017).

Cumpre destacar que as regras do condomínio edilício aplicam-se, também, para categorias similares, como loteamentos fechados e clubes de campo. Nesse sentido, o Enunciado n. 89 do CJF/STJ, da I Jornada de Direito Civil, que assim dispõe: O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo.

Por essa razão, as questões suscitadas pelas partes devem ser solucionadas sob a ótica das disposições constantes do Código Civil a respeito do condomínio edilício.

Neste cenário, o artigo 1.337 do referido código dispõe que:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Trata-se de norma autorizativa para que o condomínio aplique multa ao condômino antissocial, isto é, aquele que, com seu comportamento, não se adequa às regras de convivência.

Em que pese a existência da autorização legal, a aplicação da multa exige que se demonstre a reiteração do comportamento antissocial pelo condômino. Nesse sentido, o colendo Superior Tribunal de Justiça já decidiu que:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CONDOMINIAL. DEVEDOR DE COTAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. CONDÔMINO NOCIVO OU ANTISSOCIAL. APLICAÇÃO DAS SANÇÕES PREVISTAS NOS ARTS.1.336§ 1º, E 1.337, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE CONDUTA REITERADA E CONTUMAZ QUANTO AO INADIMPLEMENTO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEM. RECURSO NÃO PROVIDO. […] 3. A aplicação da sanção com base no art. 1.337, caput, do Código Civil exige que o condômino seja devedor reiterado e contumaz em relação ao pagamento dos débitos condominiais, não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos. 4. A multa prevista no § 1º do art. 1.336 do CC/2002 detém natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 tem caráter sancionatório, uma vez que, se for o caso, o condomínio pode exigir inclusive a apuração das perdas e danos. 5. Recurso especial não provido. (REsp 1247020/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 15/10/2015, DJe 11/11/2015).

No caso dos autos, o condomínio apelado não comprovou que o apelante se portava reiteradamente de forma antissocial, perturbando os demais condôminos, ônus que lhe incumbia, por força do disposto no artigo 373, I, do CPC/15.

Destarte, não há como concluir que o apelante tenha se portado reiteradamente de maneira antissocial, o que impede a aplicação da sanção almejada pelo apelado, com base no artigo 1.337 do Código Civil.

Não fosse o bastante, verifico que o apelado não comprovou que, antes de sancionar o apelante, tenha lhe garantido o direito de se defender e nem procedeu à sua notificação para comparecer à assembleia na qual seria votada a aplicação da penalidade.

Considerando a eficácia horizontal dos direitos fundamentais, calcada numa visão constitucionalista do Direito Civil, a ampla defesa e o contraditório devem ser assegurados aqueles sobre os quais incidirá a sanção por eventual descumprimento de norma condominial.

Ainda nesse caminho, o Enunciado n. 92, da I Jornada de Direito Civil, dispondo, precisamente, que “as sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”.

Por isso, Tartuce (2017, p. 211), sustenta que: Eventual previsão na convenção que afaste esse direito deve ser tida como nula, por ilicitude do objeto, uma vez que o direito à ampla defesa e ao contraditório é amparado constitucionalmente (art.5º, inc. LV, da CF/1988e art. 166, inc. II, do CC). (TARTUCE, Flávio. Direito civil, v. 4: Direito das Coisas. 9. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2017).

Diante de toda esta fundamentação, resta claro que a penalidade aplicada pelo condomínio apelado ao apelante é nula, seja porque não se atentou à necessidade de comprovação da conduta reiteradamente antissocial, seja porque não observou os princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa.

 

 

 

Fonte: Jusbrasil.

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