O Rio de Janeiro, que está lotado para o réveillon e bate recordes no turismo, chega ao fim de 2025 sem concluir o debate que durou quase o ano inteiro na Câmara dos Vereadores, para estabelecer novas regras com objetivo de regulamentar e fiscalizar o aluguel de curta temporada. Sem definições, o verão que eleva as temperaturas nos termômetros também esquenta as discussões nos condomínios residenciais da cidade, parte deles em pé de guerra em torno do tema. Pressionados a tomar decisões voltadas à boa convivência, alguns optam por organizar a atividade, outros tratam de proibi-la, mas raramente se consegue unanimidade.
No Edifício Costa do Atlântico, em Ipanema, na Zona Sul, por exemplo, essa modalidade de aluguel foi abolida, e o síndico Ayrton Laurilo Netto enumera argumentos para a medida:
— Preservativos usados eram frequentemente encontrados no playground. Registramos locatário embriagado dormindo no chão do elevador, e moradores fixos, assim como o circuito de segurança, identificaram excessos no número de hóspedes em algumas ocasiões. Tivemos até tentativa de suborno na portaria.
Já Rick Aragão, administrador de imóveis no Leme que atua no mercado de curta temporada há dois anos, opina no sentido oposto. Para ele, é possível um equilíbrio entre o sossego dos moradores e a vocação turística da cidade.
— Cada condomínio funciona de um jeito. Por isso, é importante que administradores e proprietários estejam atentos para orientar os hóspedes adequadamente. Um bom diálogo com a portaria e com os síndicos tende a reduzir conflitos — avalia.
O fato é que a demanda está alta. Só entre turistas internacionais, dados da Embratur apontam que o Estado do Rio recebeu 1,97 milhão de visitantes de janeiro a novembro deste ano, aumento de 46% em relação aos mesmos meses de 2024. Já para o período entre 21 de dezembro e a primeira semana de janeiro de 2026, as reservas aéreas cresceram 10,7%, totalizando 67.506 bilhetes.
Aumento na oferta
Para acomodar tanta gente, se os hotéis comemoram uma média de ocupação de aproximadamente 80% neste ano — a maior do último triênio, segundo o Hotéis Rio —, também aumentou 25% a quantidade de imóveis ofertados na cidade para aluguel de curta duração, calcula o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado do Rio (Secovi-Rio). A entidade afirma que esse comportamento é inédito e acelerou a partir do último mês de novembro.
— As plataformas estão aquecidas e, desde o mês passado, observamos transações em ritmo de alta temporada. Elas se estendem até o período pós-carnaval — afirma Leo Schneider, presidente do Secovi-Rio.
Pelas regras atuais, quando o assunto são imóveis alugados por plataformas como o Airbnb, vale o que ditam as convenções dos condomínios. Gabriel de Britto Silva, advogado da área imobiliária e sócio do escritório Brito e Lamego Advogados, diz que a autonomia dos condomínios é respaldada pela Justiça. Tanto no Tribunal de Justiça do Rio (TJ-RJ) quanto no Superior Tribunal de Justiça (STJ), o entendimento predominante, afirma ele, é de que condomínios com destinação exclusivamente residencial podem estabelecer regras ou até impedir esse tipo de negócio.
Na Câmara do Rio, a discussão começou em março, com a criação de uma comissão especial para tratar do assunto. Em debates com casa lotada e protestos, chegou-se a propor a proibição do aluguel de curta temporada na orla — o que não foi adiante — e a criação de um cadastro dos locadores no município. No último dia 15 de dezembro, um relatório final da comissão foi aprovado, com medidas, para muitos, brandas.
O documento recomendou a apreciação do tema em plenário e destacou ser necessário criar uma “legislação robusta”, de forma a garantir “a segurança dos condôminos, a isonomia fiscal e o ordenamento urbano”, evitando-se, por exemplo, a prática de eventual “atividade comercial hoteleira disfarçada”, além de deixar claras as responsabilidades de plataformas e anfitriões (como são chamados os administradores dos imóveis locados). Um projeto de lei tramita na Câmara sobre a atividade. O recesso parlamentar, no entanto, adiou as definições para 2026.
