Quem vive em condomínio já se perguntou, em algum momento, quem realmente tem poder de decisão. O síndico pode decidir sozinho? O conselho manda mais que os moradores? E o que fazer quando há conflitos? Essas dúvidas foram esclarecidas pelo advogado condominial e imobiliário José Maria Amaués, no quadro “Meu Condomínio Tem Solução”, do portal Condomínio Interativo.
Segundo o especialista, a principal autoridade dentro de qualquer condomínio não é o síndico, mas sim os condôminos reunidos em assembleia. A assembleia é considerada o órgão máximo da estrutura condominial, pois representa a vontade coletiva. São os moradores que elegem o síndico e os membros do conselho fiscal ou consultivo, além de deliberarem sobre decisões relevantes.
O síndico, embora exerça função central na administração, atua como representante da coletividade. Cabe a ele cumprir e fazer cumprir a convenção condominial e o regimento interno, além de conduzir a gestão administrativa, financeira, judicial e operacional. Ele pode adotar medidas urgentes e decisões pontuais dentro dos limites legais, mas, como regra, questões mais relevantes devem ser submetidas à assembleia.
De acordo com o advogado, é comum a ideia equivocada de que o síndico pode decidir tudo de forma isolada. A atuação deve sempre observar os limites previstos na legislação e nas normas internas do condomínio.
Ao lado do síndico atua o conselho fiscal ou consultivo, responsável por acompanhar a administração e fiscalizar as contas. Juntos, síndico e conselho compõem a linha administrativa do condomínio e também supervisionam os funcionários, como porteiros e equipe de limpeza.
Outra figura cada vez mais presente é o gerente condominial, anteriormente conhecido como zelador ou encarregado predial. Ele funciona como primeiro ponto de contato para os moradores. Questões como infiltrações, problemas em vagas de garagem ou situações do dia a dia devem ser comunicadas inicialmente a esse profissional, que faz a triagem e encaminha ao síndico quando necessário.
A legislação permite que o síndico seja morador, proprietário ou até mesmo profissional contratado, podendo ser pessoa física ou jurídica. A escolha, no entanto, precisa ser aprovada em assembleia.
Todo condomínio é obrigado a ter um síndico constituído. Caso o titular renuncie ou deixe o cargo antes do fim do mandato, pode ser formada uma comissão provisória até a eleição de substituto em nova assembleia.
Mesmo eleito para um período determinado, o síndico pode ser destituído. Se houver irregularidades ou má administração, 25% dos condôminos podem convocar assembleia extraordinária para deliberar sobre a destituição, conforme as regras da convenção ou, na ausência delas, da legislação condominial.
O advogado também destaca que todo morador tem direito de acesso à convenção condominial e ao regimento interno. A convenção funciona como a norma geral do condomínio, enquanto o regimento interno disciplina as regras de convivência. Conhecer esses documentos é essencial para compreender direitos, deveres e a própria estrutura de poder dentro do condomínio.
Em caso de conflitos, a orientação é priorizar o diálogo com a administração. Persistindo o impasse, a assembleia é o instrumento adequado para discutir e deliberar sobre eventuais providências.
Por fim, mesmo que o síndico tenha sido eleito como morador e, durante o mandato, venda o imóvel, ele pode permanecer no cargo, já que a lei não exige que seja condômino. Caso a situação gere questionamentos ou comprometa a gestão, os moradores podem discutir o tema em assembleia
Chris Cavalcante/Da Redação
