A recente evolução normativa no campo do registro imobiliário brasileiro representa um marco silencioso, porém profundo, de modernização e racionalização do sistema. Com o advento da Lei nº 14.382/2022, simplificou-se a prática registral e também foi consolidado o entendimento de que a abertura imediata de todas as matrículas das unidades autônomas não é requisito obrigatório para o registro do ato de instituição de condomínio edilício.
O artigo 32 da Lei nº 4.591/1964 (Lei de Condomínio e Incorporação Imobiliária) elenca diversos documentos a serem contidos no memorial de incorporação para fins de obtenção do registro constitutivo. Dentre esses documentos, tem-se o instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição. Entretanto, trata-se de uma exigência de natureza técnica e documental, não de um comando que determina a individualização de todas as matrículas.
Por sua vez, após a conclusão da obra, o artigo 1.332 Código Civil impõe que no ato de instituição do condomínio edilício deva conter a discriminação e individualização das unidades autônomas. Contudo, a interpretação sobre tal dispositivo deve ser restritiva: a legislação não exige que sejam abertas todas as matrículas, sendo lícito ao incorporador individualizar e discriminar tecnicamente e documentalmente as unidades e abrir a matrícula daquelas unidades que já foram comercializadas (o adquirente não pode ser constrangido a arcar com os custos de regularização do imóvel, como é o caso de abertura de matrícula, sob pena de essa condição ser interpretada como abuso à legislação consumerista).
Para o estudioso Melhim Namem Chalhub:
“O condomínio edilício é instituído pelo registro, no Registro de Imóveis, do instrumento de instituição de condomínio, que pode ser celebrado por ato entre vivos ou por testamento; em ambos os casos, a instituição pode ser formalizada por instrumento público ou particular. Devem constar do instrumento de instituição de condomínio, obrigatoriamente, os elementos essenciais de caracterização da propriedade imobiliária especial em planos horizontais: a) discriminação e a individualização das unidades autônomas e das partes comuns; b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e às partes comuns e c) a destinação das unidades” (Chalhub, Melhim Namem. Da Incorporação Imobiliária. Rio de Janeiro: Renovar, 2003. Pág. 33. ISBN 85-7147-309-9).
Como se vê, a abertura imediata de todas as matrículas das unidades autônomas não é requisito para a instituição de condomínio edilício.
De forma análoga, a Lei nº 4.591/1964 (Lei de Condomínio Incorporação Imobiliária) detém dispositivo que, embora não trate especificamente sobre a etapa constitutiva (artigo 32 da Lei nº 4.591/1964) ou individualizadora (artigo 1.332 do Código Civil) da incorporação, traz uma redação interessante sobre a matéria. O inciso IV, do §12, artigo 31-F, que trata da hipótese de insolvência civil do incorporador, menciona que os custos de conclusão da incorporação englobam o custeio da construção do edifício e a averbação da construção das edificações para efeito de individualização e discriminação das unidades, nos termos do artigo 44 do mesmo diploma. Isso significa dizer que a abertura de matrículas das unidades não comercializadas não faz parte dos custos relativos à conclusão da incorporação. No entanto, deve o incorporador averbar a conclusão da obra (em razão do vigor categórico da norma) e abrir a matrícula apenas daquelas unidades que já foram vendidas (por obrigação).
Alguns detalhes interessantes para os mais curiosos é que o inciso IV, do §12, artigo 31-F da Lei nº 4.591/1964 (Lei de Condomínio e Incorporações) vincula a referência de seu texto ao artigo 44 da mesma legislação (Lei nº 4.591/1964). E, por sua vez, o artigo 44 prevê que, após a concessão do habite-se, incumbe ao incorporador averbar a construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno. Ou seja, do ponto de vista legislativo existe muito mais uma preocupação com a averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis, que retrará a realidade física do empreendimento, do que propriamente com a abertura de matrícula das unidades autônomas.
Isso possivelmente se dá porque, com a averbação da construção, até mesmo os próprios interessados poderão pedir a abertura de matrícula com a apresentação do respectivo título de domínio, conquanto possam regressivamente acionar o incorporador por tais custos, entretanto, sem a averbação da conclusão da obra, inúmeras são as limitações, até mesmo a possibilidade de financiamento, dentre outros (será objeto de outro artigo). Por fim, é de se observar que tanto o inciso IV, do §12, artigo 31-F quanto o artigo 44 da Lei nº 4.591/1964 foram alterados pela Lei nº 14.382/2022.
Conclusão inequívoca
Em arremate, sob o prisma da Lei de Registros Públicos, a Lei nº 14.382/2022 trouxe uma inovação importantíssima. O artigo 237-A, §4º. estabelece que “é facultada a abertura de matrícula para cada lote ou fração ideal que corresponderá a determinada unidade autônoma, após o registro do loteamento ou da incorporação imobiliária”. Cuida-se de redação que encerra qualquer controvérsia sobre a não obrigatoriedade da imediata abertura de todas as matrículas individuais, embora ainda exista relutância de sua aplicação pelos Cartórios de Registro de Imóveis, os quais vêm exigindo a abertura imediata de todas as matrículas para registrar a instituição de condomínio edilício, sob uma interpretação equivocada da norma jurídica que trata sobre o tema.
Assim, a interpretação sistemática do Código Civil, da Lei de Incorporações e da Lei de Registros Públicos, as duas últimas alteradas pela Lei nº 14.382/2022, conduz a uma conclusão inequívoca, à luz da doutrina que rege a matéria: a abertura progressiva das matrículas é plenamente válida, legal e expressamente admitida pelo ordenamento jurídico brasileiro; não há qualquer dispositivo que determine a abertura imediata das unidades não comercializadas.
Alef Phellipe Santana de Souza é advogado e pós-graduando em Direito Imobiliário e Notarial pela PUC-MG.
