Sim! O recente julgamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) uniformiza o entendimento e traz um novo cenário para síndicos e proprietários. A dívida condominial, por sua natureza, tem prioridade sobre o financiamento bancário.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou um entendimento de grande impacto para o mercado imobiliário e para a vida condominial no Brasil: é lícita a penhora do próprio imóvel que está alienado fiduciariamente (financiado) para a quitação de dívidas condominiais.
A decisão, tomada pela 2ª Seção do Tribunal (nos Recursos Especiais n.º 1.929.926/SP, 2.082.647/SP e 2.100.103/PR, entre outros), resolve uma antiga controvérsia judicial e reforça a segurança jurídica para os condomínios, que ganham um instrumento mais eficaz de cobrança contra a inadimplência.
A Corte utilizou como pilar de sua decisão a natureza propter rem da dívida condominial.
Em termos simples, uma obrigação propter rem (ou “em razão da coisa”) está vinculada ao próprio imóvel, e não apenas à pessoa do devedor. Assim, a dívida de condomínio acompanha o bem, sobrepondo-se inclusive à garantia de alienação fiduciária (o financiamento bancário).
O dever do proprietário de contribuir para as despesas do condomínio é uma imposição legal expressa no Código Civil de 2002. Conforme o Artigo 1.336, inciso I, da lei civil, é dever do condômino:
“I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;”
Este dispositivo legal reforça a obrigatoriedade da taxa condominial, que é essencial para a manutenção e conservação da estrutura comum.
Para o Condomínio: A decisão significa que síndicos e administradoras podem incluir a unidade inadimplente na execução judicial, mesmo que ela pertença formalmente ao banco (credor fiduciário) até a quitação do financiamento.
Para o Proprietário: A medida eleva o risco de inadimplência. O condômino que atrasar as taxas, mesmo estando em dia com o financiamento imobiliário, pode ter o imóvel penhorado e levado a leilão para saldar os débitos da coletividade.
O Que Muda na Prática da Cobrança?
Com o novo entendimento, o processo de cobrança judicial será mais direto:
Penhora Autorizada: O condomínio pode requerer a penhora do imóvel em sua totalidade (e não apenas dos direitos de aquisição do devedor).
Notificação do Banco: O agente financeiro (credor fiduciário) deve ser citado no processo. Ele terá a chance de se manifestar e, inclusive, quitar a dívida condominial para preservar sua garantia.
Prioridade na Venda: Em caso de leilão, o produto da venda será prioritariamente destinado à quitação integral da dívida condominial.
A justificativa principal dos ministros foi a proteção à saúde financeira dos condomínios. Entenderam que, se a alienação fiduciária impedisse a penhora, isso estimularia a inadimplência, penalizando os demais condôminos, que arcam com o rateio das despesas.
Em resumo, o STJ enviou um recado claro: a obrigação de manter o condomínio em dia é essencial para a coletividade, conforme previsto no Código Civil, e o imóvel, mesmo financiado, é a garantia final para o cumprimento desse dever.
Márcio Spímpolo – presidente da Anacon
