Nos últimos anos, inúmeros condomínios foram surpreendidos com a falência ou o desaparecimento de administradoras que concentravam os recursos de centenas de clientes em uma única conta bancária, conhecida como “conta pool”. Essa prática compromete a transparência da gestão condominial, pois, ao misturar os recebimentos, fica impossível verificar e conciliar as receitas e os pagamentos, resultando na rejeição das prestações de contas nas assembleias.
A falta de transparência é flagrante, porque os donos de apartamentos, salas e lojas não têm acesso a extratos bancários detalhados, que são essenciais para rastrear a real destinação e aplicação dos valores da coletividade.
A administradora que se utiliza da conta pool se limita a apresentar relatório manual no qual insere o que bem entende, sendo impossível de ser auditado. O erro de aprovar as contas sem qualquer fiscalização tem facilitado a cobrança de despesas que os condôminos desconhecem.
Essa confusão afronta princípios legais que podem ser aplicados aos condomínios por analogia, tais como aqueles previstos na Lei de Responsabilidade Fiscal 101/2000, na Lei das Cooperativas 5.764/1971 e na Lei de Sociedades por Ações 6.404/1976, que impõem a transparência e a separação dos patrimônios e valores que são fundamentais para a fiscalização.
A confusão facilita o lucro indevido da administradora. A maioria dos condomínios trabalha com a conta bancária individualizada, na qual a administradora lança apenas as despesas. Desta forma, cabe ao síndico autorizar os pagamentos, o que garante segurança.
Entretanto, há síndicos que, para trabalhar menos, aceitam propostas de utilização da conta pool ignorando que os recursos passam a ser aplicados em nome da administradora, que receberá rendimentos ocultos e inconfessáveis em prejuízo do condomínio.
O lucro é tanto que há administradora que faz empréstimo para alguns condomínios, cobrando juros sobre valores que não lhes pertencem. Outras praticam concorrência desleal ao oferecer seus serviços e síndicos profissionais parceiros a preços irrisórios, “compensando” os descontos com lucros da movimentação obscura da conta pool. E, assim, o barato sai caro.
Os riscos que os condomínios correm com a conta pool são tão graves que o Conselho Federal de Administração (CFA) promoverá, em 27/8, o 1º Fórum de Administração de Condomínios, destinado a debater riscos e boas práticas na gestão condominial. Este colunista, como vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Federal, foi convidado para ministrar sobre o direito de qualquer condômino exigir a eliminação do uso da conta pool, que gera vários riscos.
O evento nacional, que será em Brasília (DF), presencialmente e online, das 9h às 17h, pode ser acessado gratuitamente por meio do link https://cfa.org.br/1o-forum-de-administracao-de-condominios-do-sistema-cfa-cras-fortalece-a-profissionalizacao-da-gestao-condominial-no-brasil/.
Por Kênio Pereira
