Condomínios Edilícios. Critério de Rateio das Despesas Condominiais. Possibilidade de Alterá-lo. Jurisprudência do STJ

Amigo (a)(s) Leitor (a)(es), neste artigo o tema a ser abordado será concernente à possibilidade de alteração do critério de rateio das despesas condominiais no âmbito dos Condomínios Edilícios à luz da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), cuja obrigação e critério estão estabelecidos tanto no art. 12§ 1º da Lei nº 4.591/1964 e no art. 1.336, inciso I da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil).

Primeiramente, vamos à leitura dos dispositivos legais supracitados transcritos abaixo respectivamente:

“Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.”

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;”

Destarte, pela mera visualização dos textos legais acima reproduzidos, nota-se a preferência legal para que o critério de rateio das despesas condominiais ocorra mediante à proporção da fração ideal da unidade autônoma do condômino. Contudo, o próprio legislador inseriu na norma um permissivo para que os condôminos possam instituir outro critério de rateiocontanto que esteja inserida na convenção.

Na prática tenho visto ações judiciais de condôminos questionando a possibilidade do condomínio em alterar a convenção para modificar o critério de rateio dos gastos condominiais, alegando especialmente à falta de amparo legal.

Entretanto, permissa venia, as redações dos artigos de leis supramencionados são cristalinos no sentido de ser possível o condomínio instituir ou modificar o critério de divisão de despesas diverso da “sugerida” pelas normas, desde que haja previsão na convenção do condomínio ou na hipótese de alteração, se respeito o quórum qualificado de 2/3 (dois terços) dos votos dos condomínios, a teor do art. 1.351 do Código Civil.

[adrotate group=”1″]

Nesta linha de raciocínio, é o precedente recentíssimo da Egrégia Corte Cidadã:

“CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIORATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIOMODIFICAÇÃO DO CRITÉRIO DE CÁLCULO DA COTA-PARTE DE CADA CONDÔMINO COM BASE NA ÁREA PRIVATIVA DE CADA APARTAMENTO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. OBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. VALIDADE DA CONVENÇÃO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Tanto a Lei 4.591/64, em seu art. 12§ 1º, como o Código Civil de 2002, no art. 1.036, I, determinam que, em regra, o condômino deve arcar com as despesas condominiais rateadas na proporção da fração ideal do terreno correspondente à respectiva unidade. Há, no entanto, a possibilidade, permitida em lei, de a convenção de condomínio adotar critério diverso ou ser modificada para alterar o parâmetro anteriormente previsto, desde que tal ocorra por meio da concordância da maioria qualificada dos condôminos, sempre mediante o subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Nessa última hipótese, a partir da modificação, torna-se obrigatória a nova regra da convenção, vinculando todos os condôminos titulares da propriedade ou quem tenha posse ou detenção do imóvel, mesmo aqueles que não concordaram com a forma de rateio, tendo votado, na assembleia, diversamente. 2. Como se verifica no § 3º do art. 1.331 do Código Civil, e nos arts. 32 e 53 da Lei 4.591/64, a fração ideal é a parte indivisível e inseparável, tocante a cada unidade integrante do condomínio edilício, em relação ao terreno no qual se acha encravado o edifício e às áreas comuns da edificação, devendo ser proporcional à área privativa de cada unidade autônoma e expressa matematicamente de forma decimal ou ordinária. Deve haver, assim, na determinação da fração ideal do terreno e partes comuns de cada unidade autônoma, uma relação de proporcionalidade para com a área privativa de cada unidade autônoma, ou seja, a área suscetível de utilização independente, reservada, privativa, por cada condômino. 3. A legislação civil concede autonomia e força normativa à Convenção de Condomínio (CC/2002, arts. 1.333, parágrafo único, 1.334, I a V, e 1.036, I), de maneira que, sendo esta devidamente aprovada e registrada, a intervenção do Poder Judiciário para declarar a nulidade de critério nela estabelecido para o rateio das despesas condominiais somente deve ocorrer em hipóteses excepcionais, quando não forem observados os requisitos legais ou quando houver vício de consentimento ou configurar-se enriquecimento sem causa de um ou alguns condôminos. Por conseguinte, é indevida a propositura de ação apenas para discutir a justiça do método adotado. 4. Na hipótese em exame, alterada a Convenção de Condomínio quanto ao rateio das despesas comuns, com a adoção de parâmetro razoável, baseado na proporção das áreas privativas de cada apartamento e com a observância das exigências formais previstas em lei, e não estando caracterizado nenhum vício de consentimento, enriquecimento sem causa ou violação de princípio ou norma de Direito, não se mostra devida a intervenção judicial para anular a cláusula convencionada ou restabelecer o método anterior para o rateio das despesas condominiais. 5. Recurso especial desprovido.” (STJ. 4º Turma. REsp nº 1.733.390/RJ. 06/04/2021) (grifo meu)

Por derradeiro, conclui-se que demandas propostas por condôminos insatisfeitos em razão da alteração da convenção condominial para modificar o critério de rateio das despesas do condomínio, uma vez que tenha sido respeitado o quórum qualificado do art. 1.351 do Código Civil, bem como não sendo estabelecido um novo parâmetro desproporcional, estarão fadadas ao insucesso.

O Autor: Arthur Pinheiro Tavares

Advogado. Graduado pela Universidade Estácio de Sá (UNESA). Pós-Graduado em Direito Imobiliário pela Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro (PUC-Rio). Leitor assíduo de jurisprudência dos Tribunais Superiores (STF e STJ) e do Tribunal Fluminense (TJ/RJ). Atuo há mais de 10 (dez) anos com o Direito Processual Civil, Civil, Imobiliário e Consumidor. Integro o corpo jurídico do escritório Arechavala Advogados (www.arechavalaadvogados.com). Contatos: (21) 97910-8666 (WhatsApp) // [email protected]

 

LEIA TAMBÉM

👉INSCREVA-SE NA TV SÍNDICOLEGAL CLICANDO AQUI!👈


FAÇA PARTE DE NOSSOS GRUPOS NO WHATSAPP E RECEBA DIARIAMENTE NOSSAS NOTÍCIAS! 👉 CLICANDO AQUI! 👈