Não é muito difícil escutar nas aulas em que ministramos a seguinte pergunta: “Professor, o senhor não acha que temos muitos artigos no Código Civil que não mais aplicamos na atualidade?”. A resposta é a seguinte: sim, temos muitas situações em que a vida moderna não mais cogita a aplicação de determinados artigos, mas, por outro lado, o legislador e os operadores do Direito não podem ficar sem a expressa previsão, sob pena de confusão ou vazio normativo.
Certamente que o legislador é sábio. O momento da vida por que passamos nos confere cada vez mais a aquisição de bens materiais para uso próprio, conforto e satisfação pessoal de uma conquista ou sonho desejado e realizado. Pois é, imagine tudo isso compartilhado no instituto condominial. O próprio legislador deixa claro que o Condomínio é uma forma anormal de titularidade de direitos reais, pois sabe ele que é uma situação em que todos querem a provisoriedade, até que a mesma seja extinta e individualizada em cada caso concreto.
Tanto é verdade que o presente instituto pode ser extinto a qualquer momento por qualquer dos consortes, basta que haja situação que a justifique, mesmo quando estes o tornam pro indiviso por vontade própria. Portanto, a comunhão de direitos e o seu exercício interessa em casos específicos e transitórios.
Não podemos confundir pluralidade de sujeitos no eventual exercício de um direito (como se dá na hipoteca, por exemplo), com a comunhão, que é a pluralidade de sujeitos no exercício de um direito, onde o condomínio é espécie, na comunhão de direitos sobre direitos reais. O Condomínio sempre recai sobre coisa determinada, enquanto a comunhão pode recair sobre bens indeterminados, que é o que ocorre na abertura da sucessão, por exemplo, onde todos os herdeiros exercem o direito sobre um todo mas somente com a partilha é que se extingue a comunhão. Às vezes, por dificuldade de se partilhar bens indivisíveis, ainda assim a partilha pode gerar um Condomínio, neste caso necessário.
Por isso formar um Condomínio Voluntário nos dias de hoje requer muita “necessidade dos participantes”, tendo em vista que há necessidade de instrumento contratual definindo cotas, quinhões e seus respectivos valores para que haja o mínimo de previsão quanto ao exercício de direitos e cumprimento de deveres de cada um. Os atos não podem prejudicar a destinação da coisa, bem como aqueles que atingem a coisa comum dependem de aprovação nos termos da previsão contratual. A autonomia, palavra que não combina muito com o instituto, pode ser exercida nos limites da fração ideal desde que não prejudique a destinação e os direitos dos demais condôminos.
Imaginemos um bem móvel em Condomínio sem previsão de direitos e deveres acerca do bem. Teríamos com certeza grande probabilidade até mesmo de extinção judicial do mesmo, visto que a harmonia entre os consortes inexistiria.
Portanto, essas são algumas considerações acerca da voluntariedade do instituto do Condomínio, sendo que algumas de suas consequências se estendem às demais espécies de Condomínios.
ALFREDO SCAFF FILHO
ADVOGADO E CONSULTOR INTERNACIONAL
SÃO PAULO – SP
FLÓRIDA – EUA
