Condomínio pode fixar juros superiores ao previsto no novo CC

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Condomínio pode fixar juros superiores ao previsto no novo CC

Se estiver acordado na convenção

É possível fixar, na convenção do condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês em caso de inadimplência das taxas condominiais? A questão foi debatida pela 3ª turma do STJ, que entendeu, à luz do novo CC (clique aqui) de 2002, ser legítima a cobrança de juros moratórios acima desse percentual, bastando para tanto previsão expressa acordada na convenção de condomínio.

O Condomínio Jardim Botânico VI, na cidade de Brasília, ajuizou uma ação de cobrança contra um condômino, em razão do não pagamento das taxas condominiais referentes aos meses de abril a novembro de 2001. O condomínio cobrou R$ 1.172,13, relativos às parcelas vencidas e, ainda, o pagamento das cotas vincendas, aplicando juros moratórios de acordo com a convenção do condomínio.

 

 

O condômino recorreu à Justiça e a sentença do juiz de 1º grau anulou o processo sem a resolução do mérito da ação. O juiz considerou que o condomínio não estava regularmente constituído, como determina o artigo 267 do CPC (clique aqui).

Inconformado, o condomínio apelou. A decisão do TJ/DF foi favorável ao pedido : “Os condomínios, ainda que em situação irregular perante a administração pública, possuem legitimidade ativa para ajuizar ação de cobrança em face dos condôminos em atraso com o pagamento das mensalidades aprovadas em assembleia“.

Outros recursos foram apresentados por ambas as partes e a decisão final do TJ/DF determinou o seguinte : “Aplicam-se os juros e as multas previstos na convenção condominial até a data da entrada em vigo do novo CC (12/01/2003). A partir daí, as taxas condominiais ficam sujeitas aos juros de 1% e à multa de 2% ao mês, de acordo com o artigo 1.336 desse diploma legal“.

Insatisfeito com o entendimento, o condomínio interpôs no STJ um recurso especial, alegando violação ao mesmo artigo 1.336 do CC/02. O condomínio argumenta que não pode haver limitação dos juros moratórios de 1% ao mês, a partir da vigência do CC/02, nos casos em que a convenção de condomínio expressamente prevê percentual maior : “Os juros convencionados são os juros que pertencem à regra, e os juros de 1% à exceção, sendo estes aplicados apenas na falta daqueles“.

 

 

Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, a tese apresentada pelo condomínio é legítima. Segundo informações contidas nos autos, a convenção acordada pela assembleia do Jardim Botânico VI estabeleceu a incidência de juros moratórios de 0,3% ao dia, após o trigésimo dia de vencimento, e multa de 2%, em caso de inadimplemento das taxas condominiais.

A despeito disso, o acórdão recorrido concluiu que, na vigência do CC/02, devem ser aplicados os juros previstos no artigo 1.336. Todavia, infere-se da leitura do referido artigo que devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% ao mês; e apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros de mora a 1% ao mês“, afirmou a relatora.

 

 

Desse modo, a ministra entendeu que, mesmo após a entrada em vigor do CC/02, é legal fixar, na convenção de condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês, para os casos de inadimplemento das taxas condominiais. A posição da relatora foi acompanhada pelos demais ministros da 3ª turma.

 

 

Confira abaixo a decisão na íntegra.

___________

RECURSO ESPECIAL Nº 1.002.525 – DF (2007/0257646-5)

RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI

RECORRENTE : CONDOMINIO JARDIM BOTANICO VI

ADVOGADOS : INALDO DELFINO DA SILVA E OUTRO(S) RUBENS WILSON GIACOMINI E OUTRO(S)

RECORRIDO : UBIRATAM GARCIA DE OLIVEIRA JÚNIOR

ADVOGADO : UBIRATAN GARCIA DE OLIVEIRA JUNIOR (EM CAUSA PRÓPRIA)

EMENTA

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONFLITO DE LEIS NO TEMPO. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATÓRIOS ACIMA DE 1% AO MÊS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO.

POSSIBILIDADE.

  1. Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. 2º, § 1º, da LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais devem ser reguladas pela Lei 4.591/64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Código Civil/02.
  2. Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais.
  3. Recurso especial provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Massami Uyeda, Sidnei Beneti, Paulo de Tarso Sanseverino e Vasco Della Giustina votaram com a Sra. Ministra Relatora.

RELATÓRIO

A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator):

Trata-se de recurso especial, interposto pelo CONDOMINIO JARDIM BOTANICO VI, com fundamento na alínea “a” do permissivo constitucional, contra acórdão exarado pelo TJ/DF.

Ação: de cobrança, ajuizada pelo recorrente, em face de UBIRATAM GARCIA DE OLIVEIRA JÚNIOR. Nas razões declinadas na inicial, a recorrente aduziu que o recorrido inadimplira as taxas condominiais referentes aos meses de abril a novembro do ano de 2001. Diante disso, requereu o pagamento das cotas vencidas, no valor de R$ 1.172,13 (mil cento e setenta e dois reais e treze centavos), e vincendas.

Sentença: extinguiu o processo, sem a resolução do mérito, com fundamento no art. 267, IV, do CPC, visto que o condomínio não está regularmente constituído.

Acórdão: deu provimento à apelação interposta pelo recorrente, para cassar a sentença, ao fundamento de que “os condomínios, ainda que em situação irregular perante a administração pública, possuem legitimidade ativa para ajuizar ação de cobrança em face dos condôminos em atraso com o pagamento das taxas condominiais aprovadas em assembléia” (fl. 124).

Sentença: prosseguindo no julgamento do processo, julgou procedente o pedido, para condenar o recorrido ao pagamento de R$ 1.172,13 (mil cento e setenta e dois reais e treze centavos), referente às parcelas vencidas. Condenou, ainda, ao pagamento das parcelas vincendas, aplicando juros moratórios de acordo com a convenção do condomínio até a entrada da vigência do CC/02 e, a partir desse, de 1% ao ano.

Acórdão: negou provimento à apelação interposta pelo recorrido edeu parcial provimento à apelação do recorrente, para determinar “que sobre a importância de R$ 1.172,13 (um mil, cento e setenta e dois reais e treze centavos) incidam juros de mora de 0,3% (três por cento) [sic] ao dia, após o 30º (trigésimo) dia do vencimento e multa de 2%(dois por cento) ao mês, até o advento do novo Código Civil (12/01/2003). Após este período, devem ser aplicados os juros previstos no § 1º do artigo 1.336, ou seja, juros de mora de 1%(um por cento) ao mês e multa de 2%(dois por cento) ao mês, bem como correção monetária em todos os períodos” (fl. 297). Confira-se a ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PEDIDO CORRETAMENTE ESPECIFICADO. DÉBITO SUFICIENTEMENTE COMPROVADO. INÉPCIA DA INICIAL AFASTADA. PERÍODO ANTERIOR AO NOVO CÓDIGO CIVIL. INCIDÊNCIA DE JUROS E MULTA CONFORME CONVENÇÃO CONDOMINIAL. PERÍODO POSTERIOR. INTELIGÊNCIA DO § 1º DO ARTIGO 1336 DO NOVO CÓDIGO CIVIL.

(…)

Aplicam-se os juros e as multas previstos na convenção condominial até a data da entrada em vigor do novo código civil (12/01/2003). A partir daí, as taxas condominiais ficam sujeitas aos juros de 1% (um por cento) e à multa de 2% (dois por cento) ao mês, de acordo com o artigo 1.336, § 1°, desse diploma legal. (fl. 291)

Embargos de declaração: interpostos pelo recorrente, foram rejeitados (fls. 308-313).

Recurso especial: alega violação do art. 1.336, § 1º, do CC/02.

Insurge-se contra a limitação dos juros moratórios a 1% ao mês, a partir da vigência do CC/02, quando a convenção condominial expressamente prevê percentual superior. Sustenta “que os juros convencionados são os juros que pertencem à regra, e os juros de 1% à exceção, sendo estes aplicados apenas na falta daqueles” (fl. 330). Juízo prévio de admissibilidade: decorrido o prazo legal sem que fossem apresentadas as contrarrazões ao recurso especial (fl. 340), esse foi inadmitido (fls. 342-344). Interposto agravo de instrumento (n.º 867.743/DF) pelo recorrente, dei-lhe provimento, para determinar a subida deste recurso especial, para melhor exame.

É o relatório.

VOTO

A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator):

Cinge-se a lide a determinar se, após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais.

I – Considerações iniciais.

Os encargos de inadimplência incidentes sobre as despesas condominiais, de acordo com o art. 12, § 3º, da Lei 4591/64, são: (i) juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês; e (ii) multa de até 20% (vinte por cento) sobre o valor do débito. Por sua vez, o art. 1.336, § 1º, do CC/02, que disciplina a mesma matéria, assim dispõe: “o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”. Assim, em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. 2º, §1º, da LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais devem ser reguladas pela Lei 4.591/64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Código Civil/02. Nesse sentido, confira-se o entendimento firmado no REsp 746.589/RS, Rel. Min. Aldir Passarinho, 4ª Turma, DJ 18/09/2006, assim ementado:

CIVIL E PROCESSUAL. ACÓRDÃO ESTADUAL. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. MULTA CONDOMINIAL DE 10% PREVISTA NA CONVENÇÃO, COM BASE NO ART. 12, § 3º, DA LEI N. 4.591/64. REDUÇÃO A 2% DETERMINADA PELO TRIBUNAL A QUO, EM RELAÇÃO À DÍVIDA VENCIDA NA VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO CIVIL, ART. 1.336, § 1º. REVOGAÇÃO DO TETO ANTERIORMENTE PREVISTO, POR INCOMPATIBILIDADE. LICC, ART. 2º, § 1º.

  1. Acórdão estadual que não padece de nulidade, por haver enfrentado fundamentadamente os temas essenciais propostos, apenas com conclusão desfavorável à parte.
  2. A multa por atraso prevista na convenção de condomínio, que tinha por limite legal máximo o percentual de 20% previsto no art. 12, parágrafo 3º, da Lei n. 4.591/64, vale para as prestações vencidas na vigência do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo automática modificação, no entanto, a partir da revogação daquele teto pelo art. 1.336, parágrafo 1º, em relação às cotas vencidas sob a égide do Código Civil atual. Precedentes.

III. Recurso especial não conhecido.

II – Da interpretação do art. 1.336, § 1º, do CC/02.

Neste processo, a convenção do condomínio prevê a incidência de juros moratórios de 0,3% ao dia, após o trigésimo dia de vencimento, e multa de 2%, em caso de inadimplemento das taxas condominiais (fl. 296). A despeito disso, o acórdão recorrido concluiu que, na vigência do Código Civil/02 “devem ser aplicados os juros previstos no § 1º do artigo 1.336, ou seja, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e multa de 2% (dois por cento)” (fl. 297).

Todavia, infere-se da leitura do art. 1.336, § 1º, do CC/02 que: (i) devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% (um por cento) ao mês; e (ii) apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros moratórios a 1% (um por cento) ao mês. Com efeito, o referido dispositivo não limitou a convenção dos juros moratórios ao patamar de 1% ao mês como o fez expressamente com a multa, que será de “até dois por cento”. Acrescente-se que, por ocasião da Lei 10.931/2004, que alterou, entre outros, o inciso I do art. 1.336 do CC/02, houve também proposta de alteração do § 1º, o que, contudo, não ocorreu em razão do veto presidencial. A proposição buscava manter a redação referente aos juros moratórios e dar novos contornos à multa, que passaria a ser progressiva e diária “à taxa de 0,33% (trinta e três centésimos por cento) por dia de atraso, até o limite estipulado pela Convenção do Condomínio, não podendo ser superior a dez por cento”.

As razões do veto presidencial à referida proposta ressaltam a possibilidade de cobrança dos juros moratórios acima de 1% ao mês, nos seguintes termos:

O novo Código Civil estabeleceu o teto de dois por cento para as multas condominiais, adequando-as ao já usual em relações de direito privado. A opção do Código Civil de 2002, diploma legal profundamente discutido no Congresso Nacional, parece-nos a mais acertada, pois as obrigações condominiais devem seguir o padrão das obrigações de direito privado. Não há razão para apenar com multa elevada condômino que atrasou o pagamento durante poucas semanas devido a dificuldade financeira momentânea.

Ademais, observe-se que o condomínio já tem, na redação em vigor, a opção de aumentar o valor dos juros moratórios como mecanismo de combate a eventual inadimplência causada por má-fé. E neste ponto reside outro problema da alteração:

aumenta-se o teto da multa ao mesmo tempo em que se mantém a possibilidade de o condomínio inflar livremente o valor dos juros de mora, abrindo-se as portas para excessos. Por fim, o dispositivo adota fórmula de cálculo da multa excessivamente complexa para condomínios que tenham contabilidade e métodos de cobrança mais precários, o que poderá acarretar tumulto na aplicação rotineira da norma, eliminando pretensas vantagens. (Mensagem n.º 461/2004, DOU 03/08/2.004 – sem destaques no original)

Essa interpretação converge com a redação do art. 1.336, § 1º, do CC/02, que limita os juros moratórios ao patamar de 1% (um por conto) ao mês apenas quando a convenção do condomínio é omissa nesse ponto. Dessarte, após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês, em caso de inadimplemento das taxas condominiais.

Forte nessas razões, CONHEÇO do recurso especial, e DOU-LHE PROVIMENTO, para permitir a cobrança de juros moratórios previstos na convenção condominial após o advento do CC/02.

É o voto.

 

Fonte: Migalhas

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