Condomínio não pode pleitear direito de unidade autônoma – Alegação de não cumprimento de contrato de empreitada.

0
909

“EMPREITADA – Pedido de indenização por danos materiais e morais pelo condomínio-autor pela má-execução de serviços contratados para impermeabilização e alinhamento do beiral de telhado, ocasionando danos por alagamento em unidade condominial – Contestação fundada na alegação de necessidade de interrupção do serviço por constatação do estado precário do madeiramento de sustentação do telhado e das próprias telhas, cujo conserto não estava previsto no contrato – Pretensão julgada parcialmente procedente em primeiro grau de jurisdição, após produção de prova pericial, apenas para determinar o ressarcimento dos valores recebidos pela ré pelo serviço não executado, eis que o condomínio autor não pode pleitear indenização em nome de unidade autônoma – Irresignação recursal somente do condomínio-autor insistindo na sua legitimação para pleitear indenização por unidade autônoma e no ressarcimento do quanto despendeu no conserto do telhado – LEGITMIDADE AD CAUSAM – Condomínio edilício – Representação passiva e ativa pelo síndico somente em relação aos direitos inerentes à área comum e aos itens previstos na respectiva Convenção (artigo 22, inciso I, da Lei 4.591/64 e artigo 1.348, inciso II, do Código Civil)– Inexistência de previsão na legislação especial de tutela de área privativa pelo condomínio, reservada a seu respectivo proprietário – INEXECUÇÃO CONTRATUAL – Não ocorrência em relação aos serviços inerentes ao telhado – Situação em que o contrato celebrado pelas partes não tinha previsão nessa parte, eis que o problema somente foi identificado no seu manuseio – Hipótese em que a inexistência de aditamento escrito ao contrato e a prova de pagamento desse serviço impede o pleito de ressarcimento do quanto pago pelo autor para terceiro, sob pena de enriquecimento ilícito – Prova de pagamento prévio e inexecução que cabia, exclusivamente, à parte autora – Sentença mantida – Apelação não provida.” (TJ-SP – APL: 10319920320158260562 SP 1031992-03.2015.8.26.0562, Relator: Jacob Valente, Data de Julgamento: 02/10/2018, 12ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/10/2018).

Trata-se de ação ordinária de indenização por danos materiais e morais pela má prestação de serviços de empreitada civil (impermeabilização, limpeza, calha, lavagem de paredes, etc.), eis que interrompidos antes da sua conclusão, ocasionado alagamento em unidade condominial por causa da obstrução do escoamento de água de chuvas. Pretende o ressarcimento da quantia paga (R$ 8.945,29), o quanto gasto com outro empreiteiro para correção dos problemas (R$ 19.670,00), o pagamento do valor orçado para conserto do apartamento alagado (R$ 5.000,00), bem como indenização por danos morais sofridos.

Na contestação a empresa ré assevera, em preliminar, que o condomínio autor não tem legitimidade ativa para reclamar indenização de unidade condominial. Diz, no mérito, que ao retirar o telhado para execução dos serviços contratados identificou estado de calamidade no madeiramento e nas telhas, impedindo-o da conclusão antes da correção desse problema, que demorou alguns meses por conta das chuvas, quando foi surpreendido pela síndica que lhe impediu de prosseguir, de modo que não deu causa à quebra do contrato.

Em decisão saneadora foi rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva e determinada produção de prova pericial.

Após produção de prova pericial, na sentença a pretensão foi julgada parcialmente procedente apenas para condenar a ré a devolver o quanto recebido pelo serviço não executado, eis que no seu contrato não havia qualquer ajuste para conserto do telhado e a autora não tem legitimidade para reclamar indenização no lugar da unidade autônoma. Por consequência, a sucumbência foi considerada recíproca.

O condomínio-autor, insatisfeito, apela, insistindo na sua legitimação para reclamar os danos ocorridos em unidade condominial, os quais foram confirmados no laudo pericial. Diz, ainda, que os serviços abrangiam conserto do telhado, e, em razão da imperícia da ré, houve a necessidade da troca das telhas e instalação de nova caixa d’água, sendo ônus desta demonstrar o contrário. Quer a fixação de indenização pelos danos morais sofridos.

DA LEGITIMIDADE ATIVA

A regra geral do artigo 18 do Novo CPC estabelece que ninguém pode pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico.

E, no caso de condomínio edilício, compete ao síndico representa-lo na defesa dos interesses comuns e nos limites estabelecidos na respectiva Convenção (artigo 22, inciso I, da Lei 4.591/64, reproduzida parcialmente no artigo 1.348, inciso II, do Código Civil). E, nos termos da citada Lei Especial, na Convenção não se pode prever administração comum na unidade condominial, a qual é segregada para uso exclusivo do seu proprietário, que assim será tratada tributariamente (artigo 11).

Portanto, a legislação especial não excepciona a regra geral do artigo 18 do NCPC para dotar de legitimação extraordinária o condomínio-autor para pleitear indenização pelos danos sofridos por unidade condominial. Aliás, se a própria proprietária não manejou pedido indenizatório em assembleia condominial ou judicialmente, o ressarcimento prévio à autora caracterizaria inegável enriquecimento sem causa.

DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO

Leitura do contrato celebrado entre as partes demonstra que na sua cláusula 1ª foram elencados os serviços a serem executados, em números clausus, não estando ali relacionado qualquer reparo no telhado (madeiramento e troca de telhas), mas nítido serviço de impermeabilização da laje sob o mesmo, com ajuste nas calhas de escoamento de água e alinhamento do beiral, mediante conserto das muretas de apoio.

O processo era simples: a ré teria, necessariamente, que retirar as telhas francesas sobre a área a ser trabalhada, recolocando-as após o fim do serviço. No entanto, ao manuseá-las a ré identificou que o madeiramento estrutural estava comprometido, o que parece ter sido a causa da ‘ondulação’ no perfil do beiral.

Nesse caso, realmente não se poderia prosseguir com o serviço sem dar solução ao problema identificado somente no manuseio do telhado, algo que, aparentemente, não poderia ser identificado previamente na hora do orçamento.

Portanto, ainda que se possa presumir ter havido aditamento ‘verbal’, o que seria irregular sem autorização da assembleia condominial, na forma da Lei 4.591/64, para que a autora tenha direito a ser ressarcida do quanto despendeu especificamente para a conclusão desse serviço, com a ré ou terceiro, deveria provar o dispêndio.

Vale dizer: se a ré recebeu pelo serviço e o abandonou, deve ressarcir; se a ré executou com deficiência o serviço, deve indenizar o dano; se a ré não executou ou nada recebeu, nada deve indenizar.

E essa prova é ônus específico da parte autora (artigo 373, inciso I, do NCPC), como bem exposto na sentença.

Finalmente, se o caso é de inadimplemento contratual, de caráter não exorbitante, não há que se falar de ato ilícito para ensejar dano de caráter extrapatrimonial (moral).

ANÁLISE FINAL

Estabelecida a fundamentação analítica determinada pelo artigo 489, § 1º, do Novo CPC, conclui-se pela manutenção da sentença tal como prolatada, com os acréscimos dos tópicos 2.1 e 2.2.

Fonte: www.jusbrasil.com.br

Gostou do conteúdo? Compartilhe!

Artigo anteriorInspeção predial é exigida por lei e deve ser feita por profissional habilitado
Próximo artigoO procedimento para as deliberações nas assembleias

DEIXE UMA RESPOSTA

Please enter your comment!
Please enter your name here

dez − 7 =