Condomínio irregular – Não demonstração de condomínio edilício.

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“APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TITULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. VOLUNTÁRIO. NÃO DEMONSTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. ARTIGO 784, X, DO NCPC. CONSECTÁRIOS DO ALUGUEL. ARTIGO 784, VIII, NCPC. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Os condomínios irregulares ou chamados voluntários não tem legitimidade para proporem ação de execução de títulos extrajudiciais para cobrar taxas condominiais em atraso, pois não são detentores de título executivo por lhes faltar a regularização decorrente dos condomínios edilícios e força executiva. 2. A força da Lei, máxime, o inciso X do artigo 784, do NCPC, pressupõe a regularização do condomínio como “condomínio edilício” devidamente registrado em cartório imobiliário para poder se valer da força executiva de um título extrajudicial. 3. Afasta-se a pretensão da apelante, uma Prefeitura Comunitária na condição de condomínio irregular ou voluntário de se equiparar ao condomínio regular edilício, pois lhe falta disposição expressa a lhe atribuir força executiva, nos termos do inciso XII do artigo 784, do NCPC. 4. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida.” (TJ-DF 20160710117150 DF 0011216-09.2016.8.07.0007, Relator: SILVA LEMOS, Data de Julgamento: 21/02/2018, 5ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE: 07/03/2018. Pág.: 245/251).

Cuida-se de recurso de apelação em face da r. sentença proferida nos autos da presente Ação de Cobrança de Taxas Condominiais nº 2016.07.1.011715-0, ajuizada por PREFEITURA COMUNITÁRIA DA CHÁCARA 154 em desfavor de EDIVALDO ALVES DA SILVA, na qual o magistrado sentenciante indeferiu a petição inicial e julgou extinto o processo declarando a parte autora carecedora do direito de execução por falta de legitimidade e ausência de comprovação de ser um condomínio edilício, nos seguintes termos:

“De mais a mais, a exequente não comprovou ser condomínio edilício. Assim, alternativa não me socorre que não o indeferimento a peça de ingresso, com a prematura extinção do processo.

Posto isso, INDEFIRO A PETIÇÃO INICIAL, com fundamento nos artigos 771 e 321, parágrafo único c/c 330, IV e 495, I, todos do CPC e julgo extinto o processo sem resolução do mérito.”

Na inicial, em breve relato, a Prefeitura Comunitária da Chácara 154, sob o argumento de que a sua existência fática é regulada pela junção de normas jurídicas que regem os condomínios, postula executar as taxas de condomínio da unidade autônoma nº 18, cujo proprietário encontra-se em atraso, referentes às cotas dos anos de 2014, 2015, até maio de 2016.

Pede a citação do executado para pagar o valor de R$ 2.623,29 acrescidos de juros e correção, penhora on line ou a gravação dos direitos possessórios, além da fixação dos honorários advocatícios.

A decisão interlocutória do Juízo da Vara de Execução de Título Extrajudicial de Taguatinga observou que, dentre outras formalidades, para instituir-se condomínio edilício é necessário a juntada do registro no Ofício de Registro de Imóveis competente, nos termos do artigo 1.332 do Código Civil e oportunizou emendar a inicial, suprindo a exigência legal.

Em resposta, objetivando emendar a inicial a Prefeitura Comunitária aduziu que a localidade de Vicente Pires é constituída por chácaras que foram fracionadas em lotes e formaram entre si condomínios de fato, com o objetivo de rateio das despesas comuns, configurando os chamados Condomínios Voluntários, previstos nos artigos 1.314 a 1.330 do Código Civil.

Desse modo, asseverando que é um Condomínio Voluntário que busca o rateio das despesas de bens comuns, e, por essa razão, está legitimado a requerer o recebimento e o regular prosseguimento da presente ação de execução, nos termos do artigo 784, VIII, do CPC.

A r. sentença indeferiu a petição inicial à conclusão de que a autora não comprovou ser um condomínio edilício, sendo, portanto, desprovida de título executivo extrajudicial. Por fim, extinguiu prematuramente o feito sem análise do mérito.

Com isso, o recurso de apelação pontua que o cerne da questão está no fato da apelante se enquadrar nos chamados Condôminos Voluntários, localizados em área ainda não regulamentada pelo Governo, que não podem ter seu registro como condomínio edilício, mas possuem legitimidade de cobrança condominial, porque cuidam de despesas previstas na convenção e autorizadas em assembleia, o que confere aos débitos decorrentes desse rateio, a qualidade de título executivo extrajudicial, nos termos do artigo 784, VIII, do CPC.

Verifico, destarte, que não há preliminares suscitadas. Assim, já adentrando ao mérito do recurso, extrai-se das razões do apelo que a insatisfação do recorrente cinge-se ao indeferimento da petição inicial ao argumento de que apesar de não se tratar de condomínio regularmente instituído, possui natureza condominial.

Para tanto, assevera que não apenas o condomínio edilício, aquele localizado em áreas regulares, devidamente registrados em cartório de registro de imóveis, a apelante também se enquadra na categoria condomínio, independentemente da denominação ou regularização, porque é admitida pela realidade do Distrito Federal, bem como pela majoritária jurisprudência deste Tribunal de Justiça o chamado Condomínio Voluntário, também previsto no Código Civil nos artigos 1.314 a 1.330.

Além disso, menciona que “a existência fática de um Condomínio não se esgota nos Condomínios Edilícios que possuem registro, se estendendo a todos os Condomínios que atinjam a finalidade, que é a de rateio de despesas de coisas comuns, como é o caso de todas as chácaras localizadas na área de Vicente Pires e demais áreas irregulares existentes no Distrito Federal, conforme entendimento jurisprudencial apontado”.

Pretende, ao final, a reforma da sentença para o reconhecimento da existência de título executivo extrajudicial, nos termos do artigo 784, VIII, do CPC.

Todavia, embora a variedade e consistência dos argumentos deduzidos, entendo que razão não assiste à recorrente.

Verifico, destarte, que a questão é relativamente simples. Não se trata apenas de legitimidade para cobrança de taxas condominiais. Isso o condomínio tem, seja um Condomínio Edilício seja um Condomínio Irregular ou Voluntário, nos termos do artigo 1.315 do Código Civil, que trata dos direitos e deveres dos condôminos e do condomínio em geral. Entretanto, no caso em apreço, não há como acolher as razões da apelante. Isso porque o condomínio pode cobrar as taxas condominiais mesmo em se tratando de condomínio sob regulamentação, possuindo, portanto, legitimidade para cobrança de taxa correspondente ao rateio das despesas comuns.

Todavia, para efetivar a cobrança, via executiva, dotado de título executivo, deve ser comprovadamente um condomínio edilício. Verifica-se, ainda, a regularidade da r. sentença que está de acordo e corroborada pelo entendimento jurisprudencial desta Corte de Justiça sobre a necessidade de regularização do condomínio para fazer jus à cobrança executiva das taxas condominiais, nos moldes do artigo 784, X e XII, do Novo Código Processual Civil. Senão vejamos:

CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IMPOSSIBILIDADE DA VIA EXECUTIVA. DETERMINAÇÃO DE EMENDA À PETIÇÃO INICIAL. DESCUMPRIMENTO. EXTINÇÃO DO PROCESSO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Trata-se de apelação interposta em face de sentença que indeferiu a petição inicial com fundamento nos artigos 771, 321 e 485, I, todos do Código de Processo Civil, julgando extinto o processo, sem resolução do mérito, uma vez ausente requisito necessário ao prosseguimento da execução, qual seja o registro do condomínio no cartório imobiliário. 2. O Código Civil prevê, em seu artigo 1.332, que “institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I. a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II. a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III. o fim a que as unidades se destinam.” 3. Este Tribunal de Justiça firmou entendimento de que os condomínios irregulares não se caracterizam como edilícios e, nesse sentido, suas taxas de administração não constituem título executivo extrajudicial, sendo necessária a discussão da dívida em sede de ação de conhecimento, uma vez que as respectivas cotas condominiais não ensejam execução direta nos moldes do artigo 784 do CPC. 4. O desatendimento à ordem de emenda à petição inicial impõe o seu indeferimento e a consequente extinção do processo sem resolução do mérito, conforme expressamente determinado pelos artigos 321 e 485, ambos do Código de Processo Civil. 5. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão n.1024893, 20161610075464APC, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA 2ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 14/06/2017).

CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA ENTRE VARA CÍVEL DEÁGUAS CLARAS E VARA CÍVEL E DE EXECUÇÃO DE TÍTULOSEXTRAJUDICIAIS DE TAGUATINGA. AÇÃO DE COBRANÇA/EXECUÇÃO DE CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVASDEVIDAS À ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIOIRREGULAR. INEXISTÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. COMPETÊNCIA DO JUÍZO CÍVEL COMUM. VERIFICAÇÃO. LIDE PROPOSTA ANTES DA INSTALAÇÃO DA CIRCUNSCRIÇÃO JUDICIÁRIA DE ÁGUAS CLARAS. COMPETÊNCIA FIXADA NO MOMENTO DA PROPOSITURA DO FEITO. REGRA DA PERPETUATIO JURISDICTIONIS. REDISTRIBUIÇÃO DA CAUSA. NÃO CABIMENTO. PRECEDENTES.1. O hipotético crédito decorrente de contribuições associativas instituídas por associação de moradores não constitui título executivo extrajudicial, por ausência de disposição legal, notadamente, por não se enquadrar no rol definido pelo art. 784 do CPC, não se confundindo a autora, um condomínio irregular, com o denominado condomínio edilício (inciso X). 2. Se não há título executivo extrajudicial, a competência para o julgamento da ação proposta para cobrança do suposto crédito em aberto perante a associação autora é do juízo cível, e não do correspondente juízo de execução de títulos extrajudiciais. 3. Consoante regra do art. 87 do CPC/73 (ainda incidente na espécie), correspondente ao atual art. 43 do NCPC, e segundo o que dispõe o art. 70 da Lei nº 11.697/08 c/c o art. 4º da Resolução nº 1/2016 deste Tribunal, os juízos de natureza cível instalados na Circunscrição Judiciária de Taguatinga mantêm a competência em razão da matéria para processar e julgar as respectivas causas distribuídas a eles antes da instalação das serventias correlatas pertencentes à Circunscrição Judiciária de Águas Claras. 4. O art. 87 do CPC/73, reproduzido no art. 43 do NCPC, informando o Princípio da Perpetuatio Jurisdictionis, dispõe que a competência é determinada no momento da propositura da ação, no caso, indubitavelmente, a data da distribuição da ação de origem, sendo irrelevante as modificações do estado de fato ou de direito ocorridas em seguida, na questão, a posterior instalação e início de funcionamento de juízo competente em razão da matéria na localidade onde as partes possuem domicílio, posto que não houve supressão da competência material do juízo ao qual fora por primeiro distribuída. 5. O feito em debate, proposto antes do início do funcionamento dos juízos localizados na Circunscrição Judiciária de Águas Claras, deve continuar sendo processado e posteriormente julgado na localidade perante a qual fora primeiramente distribuído e posteriormente redistribuído, no caso, não se cuidando de hipótese de execução de título extrajudicial, o da 2ª Vara Cível de Taguatinga, sob pena de violação dos Princípios da Perpetuatio Jurisdictionis e do Juízo Natural (CF, art. 5º, incisos XXXVII e LIII). 6. Conflito Negativo De Competência conhecido e provido para declarar competente o Juízo da 2ª Vara Cível de Taguatinga. (Acórdão n.1008633, 07000502320178070000, Relator: ALFEU MACHADO 2ª Câmara Cível, Publicado no DJE: 10/05/2017).

Observa-se, ainda, que o inciso X do art. 784 do NCPC transformou em título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em Assembleia Geral, “desde que documentalmente comprovadas”.

Destarte, por óbvio que não há documentação (inclusive admitida e aceita pela apelante) a comprovar a sua condição de condomínio edilício. Assim, a Prefeitura Comunitária, ora apelante, não é detentora de um título executivo extrajudicial nem outro título em que a Lei, por disposição expressa, atribua força executiva, nos moldes dos incisos X e XII, do artigo 784, do NCPC.

Por certo, resta afastada, do mesmo modo, a possibilidade de encaixe no rol do inciso VIII do referido artigo 784 NCPC, eis que não se tratou de créditos oriundos de aluguel de imóvel.

Com isso, inviabilizada a cobrança pela via executiva, não há impedimento a que o credor proponha um processo de conhecimento para em cognição ampla possa demonstrar a sua condição de condomínio voluntário, legitimar e cobrar as taxas em atraso.

Assim, importa reconhecer que o magistrado sentenciante agiu com acerto ao declarar que os créditos executados mediante ação de execução de título executivo extrajudicial não são decorrentes de aluguel de imóvel e seus consectários tais como taxas e despesas de condomínio previstas no inciso VIII do artigo 784 do NCPC.

Ainda, “o inciso X do art. 784 do NCPC transformou em título executivo extrajudicial” o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em Assembleia Geral, desde que documentalmente comprovadas”(Acórdão n.1000172, 20160710038823APC, Relator: Ana Cantarino 8ª Turma Cível, Publicado no DJE: 08/03/2017).

Em razão disso, a força da Lei, máxime, o inciso X do artigo 784 NCPC, pressupõe a regularização do condomínio como “condomínio edilício” devidamente registrado em cartório imobiliário para poder se valer da força executiva de um título extrajudicial. Tal fato, por si só afasta a pretensão da apelante, na condição de condomínio irregular ou voluntário se equiparar ao condomínio regular edilício sem disposição expressa a lhe atribuir força executiva.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, para manter, na íntegra, a sentença guerreada.

 

Fonte: www.jusbrasil.com.br

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