Condomínio geral ao condomínio edilício ou em edificações

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A expressão “condomínio” expressa a comunhão de direitos entre duas ou mais pessoas sobre um bem ou um conjunto de bens. José Fernando Lutz Coelho desenvolve a compreensão:

Pertencendo o direito de propriedade a vários sujeitos ao mesmo tempo, teremos na hipótese um condomínio, que poderá ser em razão da comunhão, pró-indiviso, que perdura por circunstâncias de fato e de direito, permanecendo em estado de indivisão entre os condôminos, sem localização das partes sobre a coisa. A propriedade é exercida em comum em quotas ou frações ideais.

Temos, aí, o condomínio geral, que se apresenta quando duas ou mais pessoas têm a titularidade do bem, e não sobre uma porção ou parte do mesmo, que se dá no especial, comumente chamado condomínio edilício, que é objeto do estudo que se desenvolverá.

Os condôminos possuem quotas sobre todo o bem, e na medida de sua proporção sobre o total exercem o domínio, mas sem uma localização específica. Não há uma delimitação da propriedade comum, pois não separada fruição da posse de um condômino da fruição da posse dos demais condôminos, eis que se realiza em conjunto com todos os cotitulares. A essa ênfase conduz o artigo 1.314 do Código Civil: “Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.”

Existe o proveito conjunto dos poderes e direitos que o bem traz. Cada um dos sujeitos exerce um poder jurídico sobre a coisa inteira, sem excluir o poder jurídico dos outros consortes.

Unicamente para a cobertura das despesas e para o proveito dos resultados a dimensão tem em conta a quota, em função do artigo 1.315 do mesmo Código: “O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.”

Alguns princípios dominam o condomínio.

O primeiro está na proibição na alteração ou na transferência da posse, do uso ou gozo, sem o consentimento dos demais condôminos. Não se trata, aqui, da alienação, que pressupõe o oferecimento do direito de preferência. A imposição está no parágrafo único do artigo 1.314: “Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.”

Em segundo lugar, advém a obrigação de dar preferência aos demais condôminos, no caso de alienação do quinhão, e sendo indivisível a coisa comum. A imposição aparece no artigo 504 do Código Civil:

Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de decadência.

O parágrafo único traça diretrizes para o exercício do direito de preferência: “Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.” De ressaltar, en passant, que não existe o direito de preferência no condomínio edilício, por decorrência da norma do § 1º artigo 1.331 do Código Civil, em redação da Lei n. 12.607, de 04.04.2012, que firma a propriedade exclusiva das partes de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, com a permissão da livre alienação e oneração. Relativamente aos abrigos de veículos, com a Lei n. 12.607/2012, é possível a transferência a pessoas estranhas ao condomínio desde que exista autorização expressa na convenção de condomínio.

Em terceiro lugar, merece destaque o caráter de transitoriedade do condomínio, já que assegurado o direito de sua extinção pelo artigo 1.320: “A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.” Várias as regras concernentes ao assunto, que se estendem do artigo acima até o artigo 1.322, destacando-se a preferência para a aquisição das partes dos demais condôminos, no caso de venda judicial por não existir algum modo de divisão, o condômino que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não havendo, o de quinhão maior. No caso de inexistirem benfeitorias, ou se todas tiverem valor igual, a preferência assenta-se no condômino cujo quinhão for maior. Se iguais os quinhões, preferirá aquele que oferecer maior lanço.

Ao lado do condomínio comum e tradicional acima visto, no qual a posse de cada consorte é indeterminada e comum, há um tipo de condomínio especial e diferente, que se cria e estabelece em um terreno, formando-se a partir da copropriedade em um terreno, mas que, por convenção, se estabelecem partes de uso e proveito comum, e partes de uso e proveito exclusivo e separado de cada um dos condôminos. Cuida-se de um instituto jurídico distinto, que recebeu uma disciplina própria, se conjuga a indivisão e comunhão em certas áreas, e a exclusividade da propriedade de outras, mas dentro do mesmo imóvel. Tem-se, pois, um instituto em que se combinam regras da propriedade individual e do condomínio. Cada unidade pertence exclusivamente a um proprietário que tem o exercício do seu direito limitado pelas obrigações especiais que decorrem de possuí-lo num edifício com outras unidades autônomas.

Caracteriza-se pela justaposição de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado do condomínio de partes do edifício, forçadamente comuns.

Daí formar-se um direito de natureza complexa, em que os titulares, a um só tempo, exercem a copropriedade sobre as partes que se decidem serem comuns e a propriedade delimitada de outras partes, reservadas para cada cotitular. Esse instituto, que se implantou e foi se difundindo nos meados a partir da primeira metade do Século passado, encontra-se atualmente regido pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil, constando bem conceituado no artigo 1.331: “Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.”

Esse tipo de condomínio é conhecido como condomínio horizontal, ou propriedade horizontal, vindo regulamentado pelo Código Civil brasileiro como o nome de condomínio edilício.

Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo

 

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