Há condomínios fechados regulamentados por convenção ou por estatuto que enfrentam problemas com alguns proprietários que afrontam as normas pensando que adquiriram um lote ou casa comum ao ignorar que nesses empreendimentos têm a obrigação de cumprir as regras que restringem seu direito de propriedade, inclusive em relação às limitações de construção, muros e utilização mesmo que sejam mais restritas do que as impostas pelo poder público.
Diferente de um proprietário de um lote urbano, que pode construir da forma que bem entender dentro das regras do Plano Diretor e do Código de Obras que variam conforme o município, cabe àquele que adquire um terreno num loteamento fechado observar atentamente sua documentação, pois estando bem regulamentado por uma convenção ou estatuto de associação, deverá obedecer regras que visam manter um padrão de ocupação, estabelecer o perfil e as características do empreendimento.
Dessa forma, ainda que a lei municipal autorize muro de até 4 metros, casa com 80 metros ou mais, com altura de até 3 andares, deverá o proprietário do terreno em um condomínio observar o que consta na convenção, pois esta poderá prever uma situação mais restrita ao proprietário, tal como a limitação de construção de muros de 2 metros ou somente a colocação de cerca viva, para atender um perfil específico de público. Pode ainda prever que a construção da casa seja de no mínimo 240 metros, dentre outras. Nesse sentido, o Código Civil é claro ao dotar de força legal esse regulamento, não tendo o alvará da prefeitura como se sobrepor às suas normas e limitações estipuladas pela loteadora/ empreendedor e aceitas pela coletividade.
O que mais atrai as pessoas que optam por residir num loteamento fechado é a segurança, proporcionada pelo rigor no controle de acesso por meio dos porteiros. Também se mostra como essencial ao sucesso da segurança dos condomínios dificultar os assaltos por meio dos muros que cercam o empreendimento protegendo todas as famílias.
Os muros que passam ou circundam pelos lotes e casas e fazem divisa com as rodovias, ruas e áreas externas ao condomínio consistem em propriedade comum, ou seja, não pode o proprietário abrir portão ou criar qualquer acesso por ele, sendo seu dever preservá-lo em perfeito estado, sob pena do administrador fazer e lhe cobrar pela obra.
Há casos do Poder Judiciário condenar o infrator que abre o muro para criar um acesso visando explorar uma atividade comercial de maneira a fragilizar a segurança, além de infringir a regra do loteamento ou condomínio fechado ser estritamente residencial. A administração pode aplicar multa de até 10 vezes a quota do condomínio, nos termos do art. 1.337 CC, tendo em vista a gravidade da infração que compromete a segurança de todos os moradores, acarretando a desvalorização.
Ninguém é obrigado a adquirir um lote num condomínio, mas se o faz tem o dever de respeitar as normas, pois somente assim se torna possível a convivência entre centenas de pessoas que têm pontos de vista e valores diferentes, sendo importante a administração coibir com técnica jurídica e de imediato os indisciplinados e individualistas.
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Kênio Pereira:Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário. Advogado e Conselheiro do Secovi-MG e da CMI-MG.
Fonte: Hoje em dia
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