Condomínio é considerado negligente por não efetuar a impermeabilização adequada da laje.

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“APELAÇÃO. Condomínio em Edifício. Obrigação de fazer e indenização por danos material e moral. INFILTRAÇÃO NA LAJE DA UNIDADE DA AUTORA. PERÍCIA IDÔNEA apontando a responsabilidade do réu. demora da autora para cientificar o réu do problema que autoriza a mitigação da indenização. interpretação conjunta dos arts. 944 e 945 do código civil. dano material, comprovado POR MEIO DE PROVAS DOCUMENTAL E PERICIAL, que deve ser recomposto. dano moral evidenciado. DIREITO DE SE TER SOSSEGO NO LAR VIOLADO. “quantum” indenizatório que deve levar em consideração que o condomínio é ente que não possui finalidade lucrativa e que dispõe de arrecadação destinada apenas à satisfação de despesas para sua manutenção. recurso PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJ-SP 10756524620138260100 SP 1075652-46.2013.8.26.0100, Relator: Alfredo Attié, Data de Julgamento: 14/06/2018, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/06/2018).

Cuida-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória por danos material e moral, fundadas em danos causados em unidade autônoma integrante de condomínio edilício, cujos pedidos foram julgados parcialmente procedentes na sentença para determinar que o réu promova as reformas necessárias na laje acima da unidade da autora, para evitar que os vazamentos e infiltrações persistam, e condená-lo ao pagamento de R$ 8.759,00, referentes ao valor do colchão ortopédico danificado em decorrência da infiltração, com correção monetária e juros de mora de 1% da notificação de 05/2013. Pelo réu, 70% das despesas processuais e honorários do patrono da autora de 10% de R$ 35.394,00; pela autora, 30% das despesas e verba honorária do advogado do réu de 10% de R$ 24.500,00.

A autora apela alegando que demorou sessenta e cinco dias para notificar o condomínio em razão de entraves da síndica e do zelador, os quais não permitiam que pessoas autorizadas por ela subissem na última laje. Requer o reembolso do que despendeu na reparação do imóvel, de acordo com os orçamentos de fls. 31/32. Reputa necessária a compensação moral pelo ocorrido.

O réu, por sua vez, interpõe recurso de apelação sustentando que, depois de notificado, tomou todas as providências cabíveis para solucionar o problema da autora, não configurando negligência em sua conduta. Explica que os danos no imóvel da autora são decorrentes de infiltrações que vinham acontecendo, na verdade, há anos. Argumenta que os danos apontados pela autora deveriam ter sido demonstrados por meio de produção antecipada de provas. Suscita culpa exclusiva da demandante. Nega que a autora tenha comprovado o valor pago pelo colchão e que o respectivo dano tenha vinculação com as infiltrações, mas, sim, com seu incorreto armazenamento. Impugna a distribuição do percentual aplicável à recomposição dos danos e às verbas de sucumbência. Pugna pela consignação, no acórdão, de observação atinente à necessidade, conforme constante do laudo pericial, da retirada prévia, por parte da autora, de aparelho de ar condicionado e demais equipamentos a fim de que possa executar os serviços a que foi condenada.

A autora ajuizou a presente ação pleiteando fosse o condomínio réu condenado a promover reformas na laje acima de sua unidade, a fim de evitar novos vazamentos e infiltrações e a indenizar-lhe, material e moralmente, pelos prejuízos já sofridos nesse sentido.

Os pedidos foram julgados parcialmente procedentes, como acima especificado.

Ambas as partes apelam e seus recursos merecem ser parcialmente providos.

Apesar de todo o esforço processual do réu e de suas alegações, na tentativa de afastar sua responsabilidade pelo ocorrido no imóvel em questão, no sentido de que, depois de notificado, (i) tomou todas as providências cabíveis para solucionar o problema da autora, não configurando negligência em sua conduta, (ii) os danos no imóvel da requerente são decorrentes de infiltrações que vinham acontecendo, na verdade, há anos e (iii) há culpa exclusiva da demandante pelo infortúnio, fato é que o laudo pericial atesta, conclusivamente, a culpa do condomínio pelo evento, ainda que mitigada pela demora de sessenta e cinco dias da autora em notificá-lo.

É o que se extrai da conclusão exarada no laudo pericial e respectivos esclarecimentos, conforme segue:

Fica claro que todo o sistema da impermeabilização foi executado fora das posturas municipais e normativas, como Decreto nº 32.329 de 24 de Setembro de 1992, NBR 9574 Execução de Impermeabilização e NBR 9575 Elaboração de Projetos de Impermeabilização, bem como a ausência de manutenção por parte do condomínio, conforme NBR 567.

Foram apontados, outrossim, vários pontos irregulares no sistema de impermeabilização da laje do condomínio, quais sejam, “fissuras existentes em vários pontos do piso, pontos com acúmulo de água no piso, mato crescendo no piso, falta da retirada dos ganchos metálicos, grelhas cobertas pela membrana de impermeabilização, piso danificado próximo a grelha, suportes metálicos oxidados, passagem estreita embaixo da viga, falta de vedação na caixa do ar condicionado e em suas tubulações e pontos danificados no piso” (fls. 275/275), do que deflui a responsabilidade do réu pelos prejuízos sofridos pela autora.

No que toca à demora de sessenta e cinco dias para a autora notificar o réu do problema que vinha sofrendo, correta a decisão de primeira instância que mitigou a indenização na proporção de 80% de responsabilidade deste e 20% daquela.

Ressalte-se que a justificativa utilizada pela a autora para a cientificação tardia do problema não pode ser acolhida (“a demora de 65 dias se deveu as obstruções do condomínio em autorizar as pessoas indicadas pela apelante para subirem na última laje – dependeu sempre da extrema má vontade do zelador e da sindica da época, somado o tempo para a procura de empresas para elaborarem os orçamentos que documentaram o comunicado formalmente ao condomínio”).

Independentemente de eventual impossibilidade de receber prestadores de serviços ou de encontrar empresas para elaborarem orçamentos, a autora poderia ter notificado o réu do problema ainda que genericamente.

Nesse caso, a compensação dos danos sofridos pela proprietária do imóvel deve atender ao quanto estabelecido os artigos 944 e 945 do Código Civil:

Art. 944. A indenização mede-se pela extensão do dano.

Art. 945. Se a vítima tiver concorrido culposamente para o evento danoso, a sua indenização será fixada tendo-se em conta a gravidade de sua culpa em confronto com a do autor do dano.

Em relação ao tema, oportuna menção a dois enunciados recentemente aprovados na VIII Jornada de Direito Civil:

ENUNCIADO 629 Art. 944: A indenização não inclui os prejuízos agravados, nem os que poderiam ser evitados ou reduzidos mediante esforço razoável da vítima. Os custos da mitigação devem ser considerados no cálculo da indenização.

ENUNCIADO 630 Art. 945: Culpas não se compensam. Para os efeitos do art. 945 do Código Civil, cabe observar os seguintes critérios: (i) há diminuição do quantum da reparação do dano causado quando, ao lado da conduta do lesante, verifica-se ação ou omissão do próprio lesado da qual resulta o dano, ou o seu agravamento, desde que (ii) reportadas ambas as condutas a um mesmo fato, ou ao mesmo fundamento de imputação, conquanto possam ser simultâneas ou sucessivas, devendo-se considerar o percentual causal do agir de cada um.

Considerando-se, portanto, a demora da autora em cientificar o condomínio, o que poderia ter diminuído os danos sofridos, e a interpretação conjunta dos dispositivos legais citados, tem-se que a mitigação da indenização é cabível e a proporção estabelecida em primeira instância (20%/80%) é razoável frente à conduta do réu na geração do infortúnio, diga-se, deveras mais gravosa que a da autora.

Faz-se, contudo, reparos na sentença em relação aos danos materiais.

A restituição do preço do colchão ortopédico realmente é devida.

O perito mencionou que o objeto “foi danificado por ação da umidade, conforme fotos acostadas aos Autos. Na vistoria realizada, o mesmo estava locado no Depósito 17 do subsolo, acondicionado em plástico e sem sua forração original, estando expostos as espumas”.

Ademais, nota-se que o colchão foi totalmente atingido pela umidade gerada pela infiltração, situação em que, nem mesmo exposto ao sol, seria recuperado.

Apesar da impugnação ao valor do colchão considerado pelo juízo a quo, o réu não traz elementos a informar a quantia apresentada, limitando-se a dizer sobre a “demasia do preço” e que o documento não passa de um “mero orçamento”.

Ora, a autora sofreu o prejuízo e deve ser ressarcida; não fazê-lo sob o pretexto de que o orçamento não comprova o valor do bem não é legal.

A autora trouxe informação do preço praticado no mercado (art. 373, I, do CPC), enquanto que o réu não impugnou documentalmente o valor apresentado (art. 373, II, do CPC).

Portanto, devida a condenação do réu ao pagamento de R$ 8.759,00 (80% de R$ 10.948,00), referentes ao valor do colchão ortopédico danificado em decorrência da infiltração, com correção monetária e juros de mora de 1% da notificação de 05/2013.

Os danos ao imóvel em si também devem ser recompostos.

O laudo foi contundente ao afirmar que, pelo orçamento de fls. 32/33, os serviços ali expostos são condizentes com os danos relatados e que, “como verificado no local, houve reparo no piso e rodapé de madeira, reparo no forro de gesso, revisão da pintura das paredes e forro de gesso, limpeza dos pisos e paredes”.

Ademais, pelo documento de fl. 155, não impugnado, percebe-se que o réu reconheceu a necessidade de realização de obras no apartamento em virtude da infiltração através da laje, estimando valor entre R$ 15.000,00 e R$ 20.000,00 para os reparos, propondo-se, inclusive, a pagar à autora o valor máximo.

Considerando-se, portanto, que (i) o perito averiguou que os danos existiram, foram reparados e que o valor do orçamento de fls. 32/33 é com eles condizente e que (iii) houve proposta de pagamento de R$ 20.000,00 para tanto do réu, este fica condenado ao pagamento de 80% do valor mencionado, aplicando-se a mitigação aludida acima, com correção monetária e juros de mora de 1% da notificação de 05/2013.

Fica facultado ao réu, em liquidação de sentença, comprovar que o acordo de fl. 155 foi aceito pela autora e que houve o desconto de R$ 20.000,00 do quanto por ela devido a título de despesas condominiais, em razão do reconhecimento da necessidade de reparos em seu imóvel, situação em que este valor (80% de R$ 20.000,00) não poderá ser incluído no cálculo condenatório.

Noutro ponto, ao contrário das deduções tecidas pelo réu, o dano moral, no caso, existe.

É inconteste que os transtornos sofridos pela autora ultrapassaram os limites daquilo que deve ser suportado na convivência social.

Configurou-se negligente a atitude do condomínio réu, que não efetuou a impermeabilização adequada da laje acima da unidade da autora.

Das fotografias de fls. 35 e 39/61 é notória a deterioração do apartamento da requerente em razão das infiltrações.

Também, há de se considerar a falta de sossego no lar derivada do problema em si e das obras necessárias à solução do infortúnio.

O valor da indenização deve ser sopesado adequadamente e ser razoável, considerando-se a circunstância de que o responsável pelo seu pagamento é um condomínio, entidade que não possui finalidade lucrativa e que dispõe de arrecadação destinada apenas à satisfação de despesas para sua manutenção.

Assim, atentando-se às circunstâncias da demanda, informadas pelo grau de culpa do condomínio réu e suas consequências em face da autora, bem como pelas condições econômicas e financeiras das partes, de forma a não permitir que o valor deferido premie imoderadamente a demandante, mas também não seja ínfimo que estimule o réu a não cessar seu proceder incorreto, arbitra-se a indenização por dano moral em R$ 12.000,00, valor a ser corrigido a partir da presente decisão e acrescido de juros de mora da citação, lembrando-se que o pagamento deve ser feito na proporção de 80%.

Deve ser registrado que, na ação de indenização por dano moral, a condenação em montante inferior ao postulado na inicial não implica sucumbência recíproca (súmula 326 do E. STJ).

Por fim, consigne-se que, conforme citado no laudo pericial (fl. 290), que qualquer reparo a ser realizado pelo réu ficará condicionado à retirada, pela autora, de aparelhagem relativa a ar condicionado, a qual deverá ser comunidade previamente pelo réu para tanto.

Desse modo, dá-se parcial provimento aos recursos de apelação para julgar parcialmente procedentes os pedidos a fim de determinar que o réu promova as reformas necessárias na laje acima da unidade da autora, para evitar que os vazamentos e infiltrações persistam consignando que, para tanto, a autora deverá providenciar a retirada dos aparelhos mencionados no corpo do voto, e condená-lo ao pagamento de R$ 8.759,00 e R$ 16.000,00, referentes ao valor do colchão ortopédico danificado em decorrência da infiltração e ao que a autora despendeu para a reforma do imóvel, respectivamente, com correção monetária e juros de mora de 1% da notificação de 05/2013, e de R$ 12.000,00 a título de compensação moral, atualizados desta data e com juros de mora da citação.

 

Fonte: www.jusbrasil.com.br

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